' उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कम | शिकायत संख्या पक्षकार नाम | अनुबंध / यूनिट | जमा की गयी सं0 आवंटन तिथि | संख्या धनराशि 4 | एनसीआर।44 /02 // 90647 / 2022 | निशि सचदेवा | 29.06.206 | बी--402 | 80 9,77,84 / see परिवादी बनाम एस पी साई आईटी प्रा.लि. पता :- सी-26, सेक्टर 67 नोएडा stan प्रतिवादी पीठासीन : arg प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व-: परिवादी-: श्री अर्जुन सचदेवा, अधिवक्ता प्रतिवादी-: श्री मिखिल विज, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी द्वारा यह शिकायत प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. परियोजना का नाम संशोधन प्रार्थना पत्र 2. लिखित अभिकथन 3. क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र 4. जमा की गयी धनराशि की रसीदें . प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र 2. वांछित अनापत्ि्ति प्रमाण पत्र Page परिवादनी की ओर से प्रर्योजना का नाम संशोधन करने ey wear पत्र . दिनांक ॥3.06.2022 Iga किया गया जो स्वीकार किया जाता है। परिवादनी की इकार्ड परियोजना 77, ,४४ ONE के स्थान पर NX ONE स्रंशोषित किया जाता &/ पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादनी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई संख्या बी-402 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष परिवादनी प्रतिवादी को रु0 49,77,84 /-भुगतान किया गया। परियोजना विलम्ब होने के कारण परिवादनी ने जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया।

परिवादनी की ओर से प्रस्तुत लिखित अभिकथन में इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनरोध किया गया। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित गया है कि ” That without prejudice to the aforesaid, the present complaint is liable to be dismissed, inter-alia, on this ground among others that the respondent herein has completed the construction of the Tower T3 and has also applied for the grant of OC vide application dated 20.04.2022. That the present complainant is also liable to be dismissed on the ground that the primary certificate required prior to applying for grant of OC are : fire Safety Certificate, Structural Engineer Certificate, Lift Installation Certificate, Electrical Safety Certificate That the present complainant is also liable to be dismissed on the ground that the tower T3 has been completed as on dated and any nee «००००-००, Page 2 adverse order at this stage would not only affect the future development of the project but will have the effect on the other allottees as well which should not be permitted in the interest of justice. It is pertinent to mention herein that the respondent is in the process of acquiring the OC for the said towers and the same is likely to be granted whithin the next 3-4months.

That since, the complainant herein has in willful default of his liabilities amounting to Rs 6,50,633/- despite several reminders having been sent to him, the complainant is barred from caliming performance of the reciprocal promise by the respondent vide section 53 fo the Indian Contract Act 872 as stated above. Prayer : A. Dismiss the present complaint as the same does not pertain to the project of the Respondent under which the same has been filed. B. In the alternative of Prayer A, grant the respondent a time period up to 3.07.2022 for offering th possession without any liabilities or penalties or delay interest. ८६ Direct the complainant to pay all future demands along with interest. विचारणीय बिन्दु: पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु det क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2 क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? ST __t Page 3 निस्तारण बिन्दु dea4: पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य vad इकाई के लिए दिनांक 06.06.2044

को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला ( date of foundation ) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध Waa के अवलोकन - से स्पष्ट है कि परियोजना में दिनांक 24.44.2043 को नींव रखी गयी, जिसके अनुसार प्रतिवादी को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 20I7 तक उपलब्ध कराना था, परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी ने इकाई का अधिपत्य जुलाई 2022 में दिये जाने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 :- प्रत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादनी को नवम्बर 20:7 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “Section 78(7/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of

eee EE Page 4 the possession,. The requirement to pay interest is nol a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered hy the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि vated द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील vo 6649-50/20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-'7%6 period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सग्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2078 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. Page 5 20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित ' है fe: "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

wa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/20]8-]णरशा?2-ए070/878-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की ees में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /“ oral अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि eee ee Page 6 को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य var इकाई के लिए दिनांक 0606204 8 आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला ( date of foundation ) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का अधिपत्य दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध एनेक्चर-4 के अवलोकन से स्पष्ट है कि परियोजना में दिनांक 24.4.2043 को नींव रखी गयी, जिसके अनुसार प्रतिवादी को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2047 तक उपलब्ध कराना था, परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी ने इकाई का अधिपत्य जुलाई 2022 में दिये जाने का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया है।

परिवादी द्वारा इकाई लिंक प्लान के अन्तर्गत आरक्षित कराई गयी शी जो पत्रावली पर उपलब्ध आंवटनग पत्र के राथ रांलग्नक 4 के रूप में उपलब्ध है जिससे स्पष्ट है कि परिवादी को अंकित अवधि के अन्तर्गत धनराशि भुगतान किया जाना था। प्रतिवादी की ओर से यह तर्क प्ररतुत किया गया कि अनुबंध ra में जो प्राविधान अंकित है वह उभयपक्ष पर समान्य रूप से प्रभावी होगा क्योंकि उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर किया गया | प्रतिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परिवादी द्वारा लिंक प्लान के अन्तर्गत धनराशि भुगतान नहीं किया गया। जो आवंटन पत्र के अंकित है कि यदि परिवादी द्वारा धनराशि पेमेंट प्लान के LN Page 7 अनुसार भुगतान नहीं किया जाता है तो इकाई निरस्त कर दिया जाएगा। भारतीय साक्ष्य अधिनियम की धारा 5 व 54 में स्पष्ट रूप से प्राविधानित है कि यदि किसी एक पक्ष द्वारा अपने से सम्बन्धित उत्तरदायित्व का निर्वहन नहीं किया जाता है तो दूसरे पक्ष से अपेक्षा नहीं किया जा सकता कि वह अपने उत्तरदायित्व का निर्वहन करेगा नियमानुसार सभी पक्षों को अपने अपने दायित्वों का निर्वहन करना चाहिए तभी अनुबंध पत्र का महत्व होता है। चूंकि परिवादी ने समय से भुगतान नहीं किया जिस कारण हुये वित्तीय संकट से परियोजना में विलम्ब हुआ रेरा पोर्टल के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण होने की तिथि 29.08.2023 तथा महामारी कोविड-49 के कारण 6 माह अवधि बढाया गया जिस कारण परियोजना 28.02.2024 तक पूर्ण किये जाने का तिथि अंकित किया गया। सुनवाई के दौरान प्रतिवादी की ओरसे तर्क प्रस्तुत किया गया कि दिनांक 20.04.2022 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त करने हेतु आवेदन कर दिया गया लेकिन प्रतिवादी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है|

नैसर्गिक न्याय के fier के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादनी को मूल आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। Page 8 (ख) प्रतिवादी परिवादी को दिनांक 04.42.2047 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि तक या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हो तक |॥८।॥+१% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी | (ग) कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु -देश में. हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 .तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएंगी | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- (५ 6 4 22- भानु प्रताप सिंह, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9