उ0प्र0 Fara विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण . इटारा44/02/90075/2022 नीरज शम 2. NCRI44/02/9055/2022 TR मनुभाई प बनाम मैसर्स एस.के.वी. इंफोटेक gio feo शिकायतकर्ता नीरज शर्मा के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना Winsten Park ?॥9४९-। से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/02/90075/2022 नीरज शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Winsten Park Phase-l के टावर-& में यूनिट संख्या-8-7 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत ,23,37,500/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 60,84,546 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 20i7 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब होने के बाद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक । a प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, स्वागत पत्र दिनांक 30.04.2044, जमा धनराशि की रसीदें, चेक, खाता विवरण, अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गई हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता ने इस माननीय प्राधिकारी से विभिन्‍न भौतिक तथ्यों को छुपाया है और झूठे और तुच्छ तथ्यों को प्रस्तुत करके माननीय प्राधिकरण को गुमराह किया है। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना Winsten Park Phase-l के टावर-& में 2350 Sq. Ft. की एक यूनिट संख्या-8-7 बुक करायी गयी थी। यूनिट का मूल बिक्री मूल्य ,23,37,500/- रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 57,35,000 /- रुपये का भुगतान किया गया तथा 84,9,524/- रुपये अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा बिल्डर बायर We हस्ताक्षरित करने हेतु शिकायतकर्ता से कई बार संपर्क किया गया, परन्तु इसकी जानकारी होने के बावजूद भी शिकायतकर्ता, विपक्षी से संपर्क करने में विफल रहा। विपक्षी द्वारा समय-समय पर पेमेन्ट प्लान के अनुसार अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को अनुस्मारक पत्र जारी किये गये, जो पेमेन्ट प्लान के अनुसार अभी भी बकाया है। अनुस्मारक पत्रों की प्रति संलग्न हैं। विपक्षी का यह भी कहना है कि शिकायतकर्ता एक आवंटी नहीं है, बल्कि निवेशक के रूप में कार्य करता है और वह बिल्डर बायर Wire पर हस्ताक्षर न करके कंपनी से बड़ी राशि कमाना चाहता है। महेश परियानी बनाम मोनार्क सॉलिटेयर एलएलपी के फैसले में महारेरा ने फैसला सुनाया कि जब कोई निवेशक आवंटी नहीं है तो वह अधिनियम के प्रावधान के तहत प्रमोटर को भुगतान की गयी धनराशि की वापसी का दावा नहीं कर सकता है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि रेरा अधिनियम की धारा i8 के अनुसार यदि बिल्डर अनुबन्ध के नियमों और शर्तों के अनुसार कब्जा देने में wa रहता है, तो 2

आवंटी विलम्ब ब्याज की धनराशि प्राप्त करते हुए अपनी संपत्ति का कब्जा प्राप्त कर सकता है। धारा १8 के प्रावधान में यह स्पष्ट है कि आवंटी अपनी धनराशि वापस पाने का तभी अधिकारी है, प्रमोटर परियोजना का निर्माण पूर्ण करने में विफल रहता है या वह अनुबन्ध की शर्तों के अनुसार कब्जा देने में असफल रहता है। उपरोक्त वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता आवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न करने एवं यूनिट का कब्जा प्राप्त न करने में जानबूझकर बिलम्ब किया जा रहा है। रेरा अधिनियम की धारा 496) के अनुसार आवंटी को समय पर भुगतान करने का प्रावधान है एवं धारा 490) के अनुसार आवंटी भुगतान करने में विलम्ब के लिए ब्याज का भुगतान करने का भी अधिकारी है। Wee प्लान के अनुसार शिकायतकर्ता को मूल धनराशि का 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करने की आवश्यकता है, जोकि 86,36,250/— रुपये बकाया है एवं 45 प्रतिशत धनराशि 57,35,000 /- रुपये का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अनेक बार अनुस्मारक पत्र भेजने के बाद भी अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में रेशा अधिनियम के एक खण्ड के अनुसार यदि कोई बायर अपनी किश्तों का भुगतान करने में विलम्ब करता है, तो प्रमोटर को फ्लैट का आवंटन रद्द करने का भी अधिकार है। विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करने की पूर्ण तैयारी में है और परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण करने में विपक्षी को अप्रत्याशित कठिनाइयों का भी सामना करना पड़ा, जिसके लिए विपक्षी उत्तरदायी नहीं है। यह भी उललख करना उचित है कि दिल्‍ली एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण के बढ़ते Ao एन.जी.टी. एवं Alo सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुसार परियोजना के निर्माण की गति अक्टूबर, 249 से जनवरी, 2020 तक रोक दी गई Ml इसके अलावा कोविड-49 महामारी के लगातार प्रसार के कारण विपक्षी को पूर्ण रूप से अप्रत्याशित कठिनाइयों का सामना करना पड़ा और परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण रूप से स्थगित रहा। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्णता की ओर है और 6 माह के भीतर Noe

3 N सक्षम विकास प्राधिकरण से चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त कर यूनिट का कब्जा देने को तैयार हैं। शिकायतकर्ता से अनुरोध किया जाता है कि वह बुक करायी गयी यूनिट के सापेक्ष अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दर्ज करायी गयी वर्तमान शिकायत निराधार है तथा उपरोक्त वर्णित स्थिति को दृष्टिगत रखते हुए vat शिकायत पोषणीय नहीं है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, मांग पत्र, अनुस्मारक पत्रों की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्को को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. an शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जा सकती है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु do 4 बिन्दु to 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wera आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि के कारण परियोजना विलंबित हुई और वर्ष 2044 से 2045 तक किसानों के उग्र प्र्दशन एवं विरोध के कारण निर्माण कार्य बाधित रहा, किन्तु विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर की ५ af बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही इस सम्बन्ध में कोई साक्ष्य ही पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “faa चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में अभिनिर्धारित किया गया है:-

"]4], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20I-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 205 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2l. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20Il to 20i5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्जर्वेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई woe आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। यदि शासकीय प्राधिकरणों द्वारा समय से भूमि उपलब्ध नहीं कराई गई हो तो यह विपक्षी व प्राधिकरण के बीच का विवाद है एवं उस कारण शिकायतकर्ता /बायर्स को दण्डित नहीं किया जा सकता है, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। ४. = इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/“ 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.4.2048 से दिनांक 0.4.208), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40.2049 में 4 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक), दिनांक 04.:4.20i9 में 5 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 08.44.2049 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 402 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। विपक्षी ऐसी दशा में कुल t6 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त “कोविड” के प्रभाव के कारण छ: माह की अतिरिक्त अवधि सभी परियोजनाओं को TPR कराई गई है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु do 2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु भी शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2047 में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना के साथ नहीं रहना चाहते हैं एवं उनके द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की मांग की गयी है।

जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा i8 (॥) में प्राविधान है कि गा 6 "Section 8 (I) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Wile के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें।

रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख F | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्वों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” जा 7 उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wea होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस क्रम में मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया“ जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“24. The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर 99 #97/67/2 reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and_issuing directions for timely completion _of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में ”चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑब्जरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of हा 8 directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly 000000000077000 Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा var wert में उद्धरत “ऑब्जरवेशन्स” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑब्जेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंस्ट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “esa लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक gies”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्स्स” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता दिनांक 30.04.2023 तक अपनी यूनिट का कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30.04.2023 तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके बाद धनराशि वापस किया जाना उपयुक्त होगा। तद्नुसार बिन्दु सं०-2 निस्तारित किया जाता है। woe निस्तारण बिन्द to 3

यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट संख्या-8-7 के सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य काई अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में स्वागत पत्र दिनांक 30.04.2044 की प्रति दाखिल की गयी है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 /20i7 मैसर्स फॉर्च्यून इंफ्रास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा Ud अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि-: 5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के ऑब्जर्वेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है, वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। उक्त प्रकरण में भी बुक की गयी यूनिट संख्या-8-7 के सापेक्ष अनुबन्ध निष्पादित नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल स्वागत पत्र दिनांक 30.04.2044 से कब्जा दिये जाने हेतु समयावधि की गणना करना उचित माना जाएगा। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए इस प्रकरण में भी 3 वर्ष की अवधि में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि माना जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने की तिथि 29.04.207 होती है। wo 0 इसके अतिरिक्त फोर्स मेज्योर के मद में विपक्षी कुल tt6 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु deat में वर्णित है) यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.04.2047 + 446 दिन अर्थात दिनांक 24.08.20i7 से ओ.सी. / सी. सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50/20:8 ”सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to 7 44

withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2Gi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the 2 af Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४टाएका प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त Re संख्या--0.90 .3289/2020 दिनांक 06.02.2020 “wal बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स wo feo बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि

"Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.l had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the Noe 3 petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise."

उपरोकक्‍तानुसार उच्च न्यायालय द्वारा यह स्पष्ट किया गया है कि vouo भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2048 की प्रस्तर 9.2(ii) के अनसार प्रोमोटर की ओर से विलम्ब किये जाने की स्थिति में आवंटी के पास अनुबन्ध को समाप्त करने का विकल्प होगा एवं इस स्थिति में प्रोमोटर “भारतीय स्टेट बैंक” के होम लोन दर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर से 45 दिनों में समस्त जमा धनराशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होगा। साथ ही साथ उच्च न्यायालय द्वारा (४टा॥२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज दर को उचित एवं मान्य माना गया है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20i7 & art वार्षिक ब्याज दर MCLRY प्रतिशत (Interest ७)0.7% SL. pa) निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्य किया गया है, जिसको माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा उचित एवं सही माना है, साथ ही इसी आदेश के प्रस्तर 8. में भी स्पष्ट रूप से उलल्‍लेखित है कि-: »The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.I. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.20l7 i.e. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest." अत: यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि 40.7 प्रतिशत (MCLR प्रतिशत) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है।

इससे यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के McLRH से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन और विकास), (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली (Rules), 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर McLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट ७» | बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से 4 प्रतिशत ज्यादा है उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3--48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Ghats के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते all ee 45 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट के सापेक्ष उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 //8-3-48--65 विविध, 46 दिनांकित 47.40.2048 के प्रारूप पर आवंटन पत्र/अनुबन्ध निष्पादित करना सुनिश्चित करें| उसके उपरांत विपक्षी आवंटन पत्र/फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित दिनांक 30.04.2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wr शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.08.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट प्राप्त होने की तिथि तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। शिकायतकर्ता भगीरथ मनुभाई पटेल के प्रकरण में भी दिनांक 24.08.20:7 से विलम्ब ब्याज हेतु उपरोक्तानुसार गणना की जाएगी।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। विपक्षी, शिकायतकर्तागण को आदेश के क्रम संख्या 4 व 2 देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.04.2023 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा की गयी धनराशि MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से वापस अदा करना सुनिश्चित करें। dL 6 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 7. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- 44/04/ 2023 errs ५६५० 4 कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण १7