उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/02/90497/2022 अमित कुमार बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 23-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री परीक्षित शर्मा उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के aot को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 23-07-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(४), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(४) में निम्नलिखित प्राविधान है:- | #३4(७) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके ये Page | of 6 E-Court

| बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोषित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत है:- ie है १ "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (३) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Auth ority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को | Page 2 of 6 | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने । में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना | की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक treet लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत

= If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। | प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी | करते हुए दिनांक 45-05-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2-2—2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 23-05-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 45-06-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ | द्वारा सुनवाई, दिनांक 03--04-2025, दिनांक 46-05-2025 एवं दिनांक 23--07-2025 को की गयी। जय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 49-7—-2024 एवं दिनांक 49-05-2025 दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों ,/अभिकथनों or well / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-42--2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के cot of विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। | Page 3 of 6 E-Court werd शिकायत के सम्बन्ध में प्रीठ द्वारा ue3i के अन्तर्गत दिनाक 2—2—2022 को निम्न आदेश पारित किये my 5. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3/-.06/-2029 तक RAS AR. सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टास्प शुल्क WT कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें ।

2 विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 40-09-20/9 से ane / eet. प्राप्त किये | जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो थी are में हो तक की अवधि पर hore ब्याज के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ye. MCLR+I ग्रतिशत की दर से ब्याज की धनराशि अदा करना छुनिश्वित we) साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराधि आंतिम शुयतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से | अधिक & तो नियमानुसार थिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स गैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक | प्रर्योजना में हुए fora हेहु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि | शिक्रायतकर्ता का als अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर थी इस अवधि का| ब्याज देय न BRIT] 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2076 की धारा 2(६०)6) के अनुसार यदि रेस ony होने के are कोड ब्याज दर आवंटी के Ree से ग्रोग्रेटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज wer द्वारा Ree किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः ear TAT पर शिकायतकर्ता द्वारा थी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से als धनराशि ver लागू होने के are आवंटी से विलस्ब eg ली ययी हैं; तो विलग्बित अवधि bg ब्याज की ere की थी उसी दर से गणना की जायेगी / 4. इस आदेश का Tora श्रू-सस्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 | की IRI-63 तथा अन्य छुसयत ग्राविधानों के अन्तर्यत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया ory | 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता & तो शिक्रायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TPT |”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-42-2022 के | अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-04-2023 aa yea | ae Page 4 of 6 ८4) 7 2, 5 ¥ श्र &5 ८ प्र ay : (day, हि BR ५ 3), * jor yy E-Court | यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित | कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल विस्तृत अनुपालन आख्या, दिनांक 24-09-2023 तथा दिनांक 05-03-2025 को भौतिक रूप से दाखिल एवं दिनांक 30-04--2025 को पोर्टल पर अपलोडेड विस्तृत अनुपालन आख्या के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42--42--2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः: उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है | कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 42--42-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20I6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है।

अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 42-42-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 20-02--2026 को संदर्भित की जाती है। जहाँ तक विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध | में मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ के समक्ष अपील संख्या: 458/2023 योजित की गयी थी, परन्तु vad अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, दिनांक 22-40-2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान A Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार एवं औचित्य नहीं है। अतः सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 42-42-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 40-02-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:- (क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 458/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल प्रार्थी/, शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि Page 5 of 6 9 के नि fps = न Ree Ye E-Court

| में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी | | करायें। | (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 458/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में | | पीठ द्वारा nist के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-02 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय | विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली | प्रमाण-पत्र जारी करायें। । | तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को | | उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | | यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 42-42-2022 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक aa अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को ! सन्दर्भित कर सकते हैं। | x) आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। & | 6—2—2025. (संजय sm? भूसरेड्डी) अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6