उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या -NCR44/02/90497/2022 अमित कुमार बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur City Mall ¥ यूनिट Pea-233 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 49,60,568 /— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा t9,88,498/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा निर्धारित अवधि में दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पेमेन्ट प्लॉन की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र दिनाकित 08.44.2020 की प्रति, माँग पत्र, अनुबन्ध के प्रस्तर-7 से सम्बन्धित पृष्ठ दिनांकित 23.4.2048 की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रतियाँ, एन.डी.सी. दिनांकित 09.42.202 की प्रति, लिखित बहस दिनांकित 29.09.2022 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी |

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और अन्य आवंटियों एवं शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Gaur Ciyy Mall" में कॉमर्शियल यूनिट //ऑफिस F0-933 बुक करायी गयी, जिसके सम्बन्ध में एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 23.4:.208 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार ग्रेस पीरियड के सहित यूनिट का कब्जा देने की तिथि 34.42.2049 थी । विपक्षी की परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण PeAN-UPRERAPRIOIN34 है। रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 29.06.2024 थी, जो कि अब दिनांक 29.42.2024 हो गयी है। प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 6.09.2049 के अनुसार चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 20.40.2020 को किया जा चुका है, जिसके आधार पर डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 03.4.2020 को प्राप्त हो चुका है। प्रकरण में डीम्ड ओ.सी. मानते हुए शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 08.44.2020 को ऑफर किया जा चुका है।

दिल्‍ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योकि दिल्ली NCR 4 किसानों द्वारा दूंठ जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 /i985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 20i9-2020 HF दिनांक 26.0.20i9 से दिनांक 30.40.209 तक (6 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक (i07 दिन) निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 08.44.2020 को दिया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एन.डी.सी. निष्पादित कराते हुए यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा Wr अधिनियम, 2046 की धारा-49(6), धारा-49(7) एवं 49(0) का उल्लंघन किया गया है। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है

g विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 एवं अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44.2049, पत्र दिनांक 08.44.2049, पत्र दिनांक 04.44.2049, पत्र दिनांक 25.40.2049, पत्र दिनांक 42.44.2048, पत्र दिनांक o 3 44.44.2049 आदि पत्रों की प्रतियाँ, इसी पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रतियाँ, परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्र की प्रतियाँ, कब्जा ऑफर पत्र दिनांकित 08.44.2020 की प्रति, प्रोफार्मा इन्चाईस / चालान दिनांक 20.0.2020 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. aa शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु de बिन्दु veri इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि दिल्‍ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योकि दिल्ली NcR में किसानों द्वारा ge जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 20:9-2020 में दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.40.2049 तक (5 दिन), दिनांक 04.44.209 से दिनांक 44.02.2020 तक (07 दिन) निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर cy ony ® 2 के अन्तर्गत आते है और इस मद में 437 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है और पीठ द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया है। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल अनुबन्ध & weae-7. में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :-

ग्र7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to hand over possession of the [Apartment/Plot/Unit] on 30-06-2079 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit], provided that such Force Majeure conditions. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील wet—3029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.72.2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- #72., That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2078) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.0.209 4 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.40.209 तक Uta 6 बजे

बजे से सुबह 6 बजे तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च हटाते हुए आंशिक न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को क प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक ia 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य a पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 2.5+35+33 = 70.5 (7] in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। % समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स AiR इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि gar शिकायतकर्ता को बिना stat. /सी.सी. अथवा Ses ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्राधिकरण की अधिसूचना दिनांक 46.09.2049 के अनुसार चारों वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके हैं और सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 20.40.2020 को किया जा चुका है, जिसके आधार पर डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. दिनांक 03.44.2020 को प्राप्त हो चुका है। प्रकरण में See ओ.सी. amd हुए शिकायतकर्ता को कब्जा दिनांक 08.44.2020 को ऑफर किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उललेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within है three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months.

Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की यूनिट कॉमर्शियल प्रोजेक्ट में है और उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 200 के प्राविधान कॉमर्शियल प्रोजेक्ट पर लागू नहीं होते है।

प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध की पूर्ण प्रतिलिपि दाखिल नहीं की गयी है, परन्तु विपक्षी द्वारा स्वयं अपने जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Gaur Ciyy Mall" में कॉमर्शियल यूनिट / ऑफिस F0-2233 बुक करायी गयी, जिससे यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत यूनिट कामर्शियल है। स्पष्टतया यह निष्कर्ष निकलता है कि “डीम्ड कम्पलीशन” की यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट में दी गई व्यवस्था इस मामले में लागू नहीं होगी। स्पष्टतया प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर करते समय निर्माण कार्य पूर्ण होकर ओ.सी. सहित कब्जा दिया गया हो, यह स्पष्ट नहीं होता। ऐसी स्थिति में सिविल अपील संख्या 6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता ओ.सी. /सी.सी प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। ऊ निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा निर्धारित अवधि में दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 08.44.2020 को दिया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एन. डी.सी. निष्पादित कराते हुए यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा ker अधिनियम, 20:6 की धारा-49(6), धारा-9(7) एवं 49(0) का उल्लंघन किया गया है। रेरा अधिनियम की धारा-48() में निम्न प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (20) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: OS Provided that where an allottee does not intend to withdraw Srom the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every possession, month of delay, till the handing over of the , at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार Sat को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी नी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-7 से सम्बन्धित पृष्ठ दिनांकित 23.:4.20:8 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.209 तक दिया जाना था, था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त [| फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 74 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु deri में वर्णित है)। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय लय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission 40) of the of the Respondent — Purchaser herself in Para Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The

Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी होगा। ह बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.209 + 74 दिन अर्थात्‌ द्विनांक 70.09.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये श्र i0 जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि +-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; Ss i2 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wal fiesta ora प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that W 42

respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20l6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका derw-—oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020.................-००-००००«०«०«««« and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + !%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, DONG bere, seercescra., Sweses. cae Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. > 43 माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+i% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRA माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया SMCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,//पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3.04.2023 तक ओ.सी / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 0.09.20:9 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये | फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। Pe 34

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(2०)(6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें | दिनांक :-/8 //१-2/2022 कब्र प dee > oa (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण