उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-3 आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन:- भानु प्रताप सिंह (सदस्य) 4. परिवाद संख्या- NCR44/03/90i/2022 वैभव अग्रवाल परिवाद संख्या- NCRI44/03/9057/2022 मधू अग्रवाल परिवाद संख्या- NCR44/03/9072/2022 नेहा अग्रवाल परिवाद संख्या- NCR44/02/90425/2022 So वेदान्त काबना एवं श्रीमती सारिका काबरा परिवाद संख्या- NCR44/0i/8805/2022 भूपेन्दर सिंह परिवाद संख्या- NCRI44//84804/202 शुभम गुप्ता बनाम एस पी साई आईटी प्रा.लि. पता :- सी-26, सेक्टर 67 नोएडा परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें परियोजना NX-ONE गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। Pagel अभिलेखीय साशक्ष्य:- परिवादी द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. 2. 3. 4. लिखित अभिकथन की प्रति | क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र की प्रति | जमा की गयी धनराशि की रसीदें की प्रति | विज्ञापन पुस्तिका की प्रति | प्रतिवादी द्वारा अपने समर्थन में निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- Oo a BP (0 NY = 7. . प्रतिवाद-पत्र की प्रति | . बोर्ड रेजिल्यूशन की प्रति | . प्रश्रतत परियोजना से सम्बन्धित दस्तावेजो की प्रति | - आवंटन पत्र दिनांक 07.07.2044 की प्रति | . उ.प्र. रेरा के कार्यालय आदेश दिनांक 48.08.2024 की प्रति | . मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश गाजियाबाद विकास

प्राधिकरण बनाम बलबीर सिंह, सिविल अपील संख्या- 7473/2002 की प्रति | परिवादी को भेजे गये पत्रों की प्रति | पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण: - (क) संक्षेप में परिवादीगणों का कथन है कि उनके द्वारा प्रतिवादी की परियोजना NX-ONE/NX BYTE में एक-एक इकाईयां बुक करायी गयी eft) उक्त परिवादीगणों का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क0 परिवाद संख्या परिवादीगण का | परिय का | परिवादीग | परिवादीगण सं0 नाम नाम ण की | द्वारा भुगतान आवंटित | की गयी इकाई | कुल धनराषि संख्या |. | 07२444/03/94404/2022 smart =| NX-ONE | #-4544 | 47,4,552/- ‘ /NX BYTE 2... | NORI44/03/97057/2022 | मधू अग्रवाल NX-ONE | 4-I5i | 45,00,000/- . INX BYTE Page 2 NCR44/03/9072/2022 नेहा अग्रवाल | nx- ONE #-753 | 5,88 607/- /NX BYTE NCR44/02/90425/2022 | डॉ0 dea NX-ONE #-742 | 49,85,207/- काबना एवं /NX BYTE श्रीमती सारिका काबरा ८२44/04/88405/2022 पेन्दर सिंह परु-078.. | सी-903 | 32,3,845/- /NX BYTE NCR744/7/84807/2027 | शुभम गुप्ता |nx-one | यूजी.एफ | 45.85.3040 | /NX BYTE | -93 परिवादीगणों का कथन है कि इकाईयों के आवंटन के कई वर्ष बीत जाने के उपरान्त भी प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में अधिपत्य प्रदान नहीं किया गया है तथा सम्बन्धित परियोजना एवं भू-सम्पदा इकाईयों के निर्माण एवं विकास कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। वर्तमान में भी इतना अधिक विलम्ब होने के पष्चात्‌ प्रतिवादी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई प्रगति नहीं की जा रही है। अतः परिवादीगणों द्वारा अपनी जमा धनराषि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने की प्रार्थना की गयी है।

(ख)संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE/NX BYTE गौतमबुद्धनगर में उक्त इकाई संख्या F-544 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष परिवादी द्वारा धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। अतः परिवादी ने कब्जा के साथ विलम्ब ब्याज मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। परिवादी की ओर से प्रस्तुत लिखित अभिकथन में यह उल्लिखित किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NX-ONE में टावर-4 में इकाई eem-at-544 बुक किया गया Page 3 था जिसकी कुल कीमत धनराशि WO 27,48,600/- है व उनके द्वारा धनराशि BO 47,44,552/- का भुगतान किया गया है | परिवादी द्वारा उल्लेख किया गया है कि इसके क्रम में 07.07.2044 को क्रेता-सम्प्रवता अनुबन्ध पत्र/आवंटन पत्र विपक्षी द्वारा निष्पादित कराया गया था | परिवादी द्वारा यह भी उल्लेख किया गया है कि उनके द्वारा समयानुसार धनराशि का भुगतान किया गया व कुल इकाई का लगभग 80 प्रतिशत भुगतान कर दिया गया है | परिवादी ने अवगत कराया है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है | परिवादी ने यह भी अवगत कराया है कि उनके द्वारा कन्सट्रक्शन fers पेमेन्ट प्लान के अन्तर्गत 50 प्रतिशत का भुगतान दिनांक 23.40.2043 को कर दिया गया था परन्तु प्रतिवादी द्वारा कई पत्र भेजते हुए उनसे बची हुई धनराशि के भुगतान के लिए अनुरोध किया गया, जबकि परियोजना विलम्बित थी | परिवादी द्वारा उल्लेख किया गया है कि vata परियोजना में 4 वर्ष से अधिक का विलम्ब हुआ है एवं भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा- 35, 37 एवं 38(2) का भी उदाहरण दिया है।

उपरोक्त तथ्यों के आधार पर परिवादी द्वारा कब्जा एवं विलम्ब ब्याज एवं प्रतिवादी द्वारा अन्य माँग पत्र न भेजे जाने का अनुरोध किया गया है | (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र दाखिल करते हुए परिवादी की शिकायत का खंडन किया गया है | प्रतिवादी द्वारा प्रस्तर-2 में अकिंत किय गया है कि परिवादी द्वारा त्रुटिपूर्ण तरीके से गलत परियोजना में शिकायत दाखिल की गयी है, इस प्रकार यह परिवाद Page 4 (६ पोषणीय नहीं है | प्रस्तर-4 में अंकित किया है कि उनके द्वारा टावर टी-4 के ओ.सी का आवेदन दिनांक 20.04.2022 को किया गया है तथा इसके अन्तर्गत प्रमाण-पत्र यथा अग्निशमन, लिफ्ट एवं अन्य प्रतिवादी द्वारा प्राप्त कर लिये गये हैं | प्रस्तर-6 नें अंकित किया गया है कि टावर-टी-4 का निर्माण पूर्ण कर लिया गया है एवं लगभग 3 से 4 माह में उपरोक्त का ओ.सी. प्राप्तर कर लिया जायेगा । प्रस्तर-7 में अंकित किया गया है कि उनके द्वारा परिवादी के साथ कोई भी छल-कपट नहीं किया गया है | प्रस्तर-8 में अंकित किया गया है कि fetes “फोर्स Acar कारणों के चलते उनकी परियोजना में विलम्ब हुआ है जिसके अन्तर्गत :- i. मा0 उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.40.2044, Re पेटीशन (सिविल) संख्या-37443/2044 का भी वर्णन किया गया है | ii. मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश Re पेटीशन संख्या- 30969/2044 के अन्तर्गत किसान आन्दोलन वर्ष 2044- 2045 तक का वर्णन किया गया है | ॥. माए राष्ट्रीय हरित प्राधिकरण द्वारा पारित प्रतिबंध वर्ष 2046, 40.44.2047 से 20.44.207, 04.44.208 से 40.4.208 एवं 04.44.2049 से 09.44.2049 के अन्तर्गत वायु प्रदूषण का वर्णन किया गया है।

iv. कोविड-49 विभीषिका जो दिनांक 23.03.2020 से 34.04.2024 तक विस्तारित थी, तक का वर्णन किया गया है। प्रस्तर-40 में अंकित किया गया है कि मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश यथा गाजियाबाद विकास प्राधिकरण बनाम बलवीर सिंह का उदाहरण दिया गया है| प्रस्तर-44 में अंकित किया गया है Page 5 कि परिवादी द्वारा समयानुसार धनराशि भुगतान नहीं किया गया है | उपरोक्त तथ्यों के आधार पर प्रतिवादी द्वारा परिवादी की शिकायत निरस्त किये जाने, दिनांक 30.08.2022 तक परिवादी को कब्जा एवं परिवादी द्वारा समस्त भुगतान किये जाने हेतु प्रार्थना की गयी है | दिनांक 7.05.2022 को सुनवाई के मध्य प्रतिवादी द्वारा आपत्ति व्यक्त की गयी कि परिवादी द्वारा गलत परियोजना के नाम पर परिवाद संस्थित किया गया जिस कारण यह परिवाद पोषणीय नहीं है । तदानुसार परिवादी को निर्देशित किया गया कि वे परियोजना का नाम संशोधन हेतु प्रार्थना-पत्र एक सप्ताह में दाखिल करें | इसके क्रम में परिवादी द्वारा उक्त प्रार्थना-पत्र दिनांक 02.06.2022 को दाखिल किया गया | विचारणीय बिन्द:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत बिन्दु विरचित किये जाते हैः- (. बिन्दु संख्या-4 : क्या यह परिवाद पोषणीय है ? 2. बिन्दु संख्या-2 : कया प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है यदि परियोजना विलम्बित है तो क्‍या प्रतिवादी इसके लिए उत्तरदायी है? 3. बिन्दु संख्या-3: क्या परिवादीगणों की जमा धनराषि वर्तमान में ब्याज सहित वापस दिलाया जाना उचित होगा? 4. बिन्दु संख्या-4: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-5 : क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने 5. \ का अधिकारी है 2 Page 6

निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादी दिनांक 05.07.2044 को प्रतिवादी द्वारा पत्र प्रेषित करते हुए यह अवगत कराया गया था कि उन्हें परियोजना NX-ONE में यूनिट संख्या- बी-4544 आवंटित की गयी है | तदनुसार प्रतिवादी द्वारा आवंटन-पत्र दिनांक 07.07.2044 को प्रेषित किया गया जिसके अनुसार परिवादी को प्रश्नगतत इकाई परियोजना NX-BYTE आवंटित की गयी | इसी क्रम में सुनवाई में विपक्षी द्वारा अंकित किया गया था कि परिवादी द्वारा गलत परियोजना के नाम पर परिवाद संस्थित किया गया है, जिसके क्रम में परिवादी द्वारा परियोजना संशोधन पत्र दाखिल किया गया है। उपरोक्त के विश्लेशण से यह स्पष्ट है कि परियोजना NX-BYTE / NX-ONE एक ही परियोजना है क्योंकि प्रतिवादी द्वारा पत्र दिनांक 05.07.2044 के माध्यम से स्वीकार किया गया है कि परिवादी को परियोजना NX-ONE में इकाई आवंटित की गयी है | उपरोक्तानुसार यह परिवाद पोषणीय है और इस पीठ को परिवादी को अनुतोष प्रदान करने का पूर्ण अधिकार है। Tae बिन्दु सं0-4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 प्रतिवादी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (FORCE MAJEURE EVENTS) जैसे कि कच्चा माल उपलब्ध न होना, मजदूरों की कमी एवं एन.जी.टी के आदेश द्वारा भू-जल निकासी पर प्रतिबन्ध लगाना, नोट बंदी के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। प्रतिवदी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि Page 7 किन फोर्स मैज्योर की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है जिससे की विदित हो कि परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था।

इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940/ 2047 विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

"|4], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20I5 in Savitri Devi v. State of U.P. (205) 7 SCC 2. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 20! to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers’ agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि वर्ष 2044 से वर्ष Page 8

2045 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई स्थगन आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र wear की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940/2047 विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं ere 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत परिभाषित किया हैः- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत शपथ-पत्रों में परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 3.42.2022 का प्रदान किये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। जबकि परिवादीगणों को पूर्व में इकाईयों का अधिपपत्य प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना Page 9 विलम्बित है और उसका दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्बगुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्द संख्या 3

जहाँ तक यह प्रष्न है कि प्रतिवादी की परियोजना निकट भविष्य में पूर्ण कर परिवादीगणों को उनकी आवंटित इकाईयों का अधिपत्य दिये जाने की सम्भावना है या नहीं है? इस सम्बन्ध में प्रतिवादी द्वारा अपने शपथ-पत्रों एवं प्रष्नगत परिवादों की सुनवाईयों के दौरान परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.08.2022 तक दिये जाने का प्रस्ताव दिया गया है। इस तथ्य की पुष्टि करने हेतु पीठ द्वारा प्रष्नगत परियोजना की तकनीकी दल की स्थलीय निरीक्षण आख्या का परिषीलन किया गया जिसमें अंकित है कि प्रष्नगत परियोजना का निर्माण एवं विकास कार्य प्रगति पर है और शीघ्र पूर्ण कर लिया जायेगा। अतः प्रतिवादी के कथनानुसार एवं तकनीकी दल की आख्या से यह स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी द्वारा परिवादीगणों की इकाईयों का अधिपत्य दिनांक- 30.08.2022 तक प्रदान कर दिया जायेगा। तद्ठुसार बिन्दु संख्या-2 प्रतिवादी के पक्ष में निर्णीत किया जाता है। निस्तारण fara संख्या 4 पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त उक्त इकाई के लिए दिनांक 07.07.2044 को क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके प्रस्तर-48 के अनुसार आधारशिला (date of foundation) से 42 माह तथा 6 माह Page 0

अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का कब्जा दिया जाना था | परन्तु पत्रावली पर ऐसा कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है कि यह विदित हो कि आधार शिला की तिथि कब की है | इस प्रकार आवंटन की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात दिनांक 07.07.2048 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ | प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में मजदूर की कमी, जीएसटी व कोविड-49 का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया परन्तु सुनवाई के दौरान प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से महामारी कोविड-49 के कारण 6 माह का समय बढ़ाये जाने का तर्क लेते हुये इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य प्रस्तुत किया जबकि परिवादी को इकाई का अधिपत्य दिनांक 07.07.2048 तक प्राप्त होना था | इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है | aga बिन्दु सं0-2 निर्णीत की जाती है । निस्तारण बिन्दु सं0-5 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त उक्त इकाई के लिए दिनांक 07.07.2044 को क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला (date of foundation) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का कब्जा दिया जाना था। पत्रावली Page 44

पर उपलब्ध संलग्नक-4 के अवलोकन से विदित है कि आधारशिला (date of foundation) की तिथि 04.44.2043 अंकित है जिसके अनुसार परिवादीगण को आधारशिला की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात दिनांक 07.07.2048 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ | सुनवाई के दौरान प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से महामारी कोविड- 49 के कारण 6 माह का समय बढ़ाये जाने का तर्क लेते हुये इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य प्रस्तुत किया गया | अतः परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि मा0 महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 7807) (0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The Page 2 obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि soo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय/पटटा विलेख के प्रारूप Page 43 के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ॥४८.१+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है । सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्याः O-7024/230/20I8-Housing-UD/EFS-9056405 दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा/महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है | इन परिस्थितियों में चूँकि Page 4

सम्प्रवर्तक/विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03.2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक/विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03.2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा | Tea वाद बिन्दु संख्या 5 निर्णीत की जाती है | विश्लेषण:- पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त उक्त इकाई के लिए दिनांक 07.07.2044 को क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार आधारशिला (date of foundation) से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ इकाई का कब्जा दिया जाना था। परन्तु पत्रावली पर ऐसा कोई भी साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है कि यह विदित हो कि आधार शिला की तिथि कब की है। इस प्रकार आवंटन की तिथि से 42 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात दिनांक 07.07.2048 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ | प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में मजदूर की कमी, जीएसटी व कोविड-49 का तथ्य प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया | प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद-पत्र में इकाई का अधिपत्य सितम्बर 202 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया परन्तु Page 45 सुनवाई के दौरान प्रतिवादी के अधिवक्ता द्वारा मौखिक रूप से महामारी कोविड-49 के कारण 6 माह का समय बढ़ाये जाने का तर्क लेते हुये इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध कराये जाने का तथ्य प्रस्तुत किया गया।

रेरा पोर्टल के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण होने की तिथि 29.08.2023 तथा महामारी कोविड-49 के कारण 6 माह अवधि बढाया गया जिस कारण परियोजना 28.02.2024 तक पूर्ण किये जाने का तिथि अंकित है | सुनवाई के दौरान परिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियोजना 4 वर्ष से विलम्ब है। परिवादी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया कि जहां तक कोविड-49 के आधार पर परियोजना पूर्ण किये जाने का समय विस्तार का है तो इस सम्बंध में मा0 उच्च न्यायालय दिल्‍ली के द्वारा निर्णय पारित किया गया कि जिस प्रकरण में अनुबंध कोविड-49 से पूर्व हस्ताक्षारित हुआ है तो उसमें कोविड-49 का लाभ प्रतिवादी पर लागू नहीं होगा | परिवादी ने यह भी तर्क दिया कि इस इकाई में कोचिंग चलाये जाने का उद्देश्य था परन्तु परियेजना विलम्बित होने के कारण उद्देश्य समाप्त हो गया । प्रतिवादी द्वारा परियोजना में भूमि-अधिग्रहण से सम्बन्धित कृषक क्षतिपूर्ति की मांग की जा रही है परन्तु मा0 सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के अनुसार कृषक क्षतिपूर्ति वर्ष 2046 से अवैध माना गया । प्रतिवादी द्वारा कारपेट एरिया बढ़ाया गया परन्तु उसकी कोई सूचना नहीं दी गयी। प्रतिवादी ने टॉवर के आस पास खुदाई करा दी है जिससे वहां पर आना जाना मुश्किल है | Page 6 परिवादी की ओर से अपने तर्क में कोविड-49 के सम्बंध में मा0 उच्च न्यायालय दिल्‍ली द्वारा पारित निर्णय का संदर्भ मौखिक रूप से प्रस्तुत किया गया परन्तु निर्णय की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गयी जिस कारण कोविड-49 के तर्क पर कोई आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है।

प्रतिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि परियोजना में आधारशिला जनवरी 2046 में रखा गया जिसकी अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य जनवरी 2049 में दिया जाना था | परियोजना में ढांचागत निर्माण कार्य पूर्ण हो चुका है | कृषक क्षतिपूर्ति के सम्बंध में सभी आवंटियों को पत्र के माध्यम से सूचित किया गया । परिवादी को इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध करा दिया जाएगा | नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर aie विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है | आदेश t. प्रतिवादी परिवादीगणों की आवंटित इकाईयों का अधिपत्य ॥ ओ.सी/सी.सी के साथ दिनांक 30.08.2022 तक उपलब्ध करायें | 2. प्रतिवादी परिवादी को दिनांक 07-07-2048 से ओ.सी/सी.सी Page 47 प्राप्त करने या कब्जे का प्रस्ताव की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा | इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी ।

यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि प्रतिवादी द्वारा जिस अवधि तक ईएमआई धनराशि भुगतान किया गया है तो उस अवधि तक ब्याज दर की गणना नहीं किया जाएगा। उभयपफक्षों द्वारा ईएमआई भुगतान किये जाने का साक्ष्य रेरा के लेखा विभाग के समक्ष प्रस्तुत किया जाएगा। . परिवादीगणों द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा 2(za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ४८।४+१% की दर रो अधिक देय नहीं होगा | . कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परिवादीगण की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | Page 8 5. प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण से कृषक प्रतिकर के मद में ली जाने वाली धनराशि, यदि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण को अदा की गयी है, तो अनुपातिक विवरण प्रो-रेटा के आधार पर साक्ष्य सहित परिवादीगण को उपलब्ध कराके प्राप्त करें और यदि यह धनराशि प्रतिवादी द्वारा प्राप्त कर ली गयी है और सक्षम प्राधिकरण को अदा न की गयी है तो उस स्थिति में mctrey प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से प्रतिवादी परिवादीगण को वापस भुगतान करना सुनिश्चित करें।

6. प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को दिनांक 30.08.2022 तक इकाई का कब्जा न दिये जाने की स्थिति में परिवादी द्वारा उक्त इकाई के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि दिनांक 30.08.2022 के उपरांत 45 दिन के अन्दर जमा करने की तिथि से भुगतान किये जाने की तिथि तक मय MCLR+4% वार्षिक ब्याज की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादीगण को भुगतान की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये एवं आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली में रखी wT | feate:- / 2022 V || a (भानु प्रताप सिं सदस्य SOMO भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9