U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-2 Order under Sections-38 / 40 / 63 Complaint Number: waeisnes44 /02 / 90272 / 2022[?] Anshu Kumar Chaddha versus A.T.S. Housing Pvt. Ltd. The case file in this matter was reserved for orders. Examination of the case file shows that the Bench passed the following orders in the matter on 04.06.2022 under Section-34 of the RERA[?] Act: (a) The respondent shall ensure that possession of the unit allotted to the complainant is provided with the O.C./C.C. by September 2022. (b) As regards interest for the period of delay, the respondent shall pay the complainant penal interest/9074I[?] interest at the rate of II48IIE+][?] per cent from 07.07.2020 until the date on which the O.C./C.C. is obtained or possession is offered, whichever is later. This amount shall be adjusted against the final amount payable at the time possession is given, and the respondent shall pay the balance remaining to the complainant. In the cases of the other complainants, the calculation shall be made as above in accordance with the agreement. (c) If any amount remains payable by the complainant, the complainant shall pay the outstanding amount to the respondent. If the complainant paid any amount late, the respondent is entitled to interest for the period of delay under Section 2(20)0) of the RERA[?] Act, but the interest payable by the complainant shall not exceed the rate of MCLR+I%.

(d) The respondent shall collect charges for basic amenities only in accordance with the terms contained in the allotment letter/agreement signed between the parties, and any amount already paid by the complainant under this head shall be adjusted. (e) Neither the complainant nor the respondent shall pay interest for the force majeure period from 25 March 2020 to 25.09.2020 in respect of delay in payment by the complainant or delay in completion of the project by the respondent. One copy of this order shall be placed in each relevant case file. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order shall be uploaded to the portal. The respondent did not comply with the order dated 04.06.2022 passed by the Bench under Section-34 of the RERA[?] Act. Consequently, the complainant submitted an application dated 06.40.2022 seeking enforcement of the order in this matter. On that application, the RERA Deputy Secretary issued a notice on 48.40.2022 directing the respondent to comply with the said order and submit a compliance report by 45.4.2022. However, the respondent did not submit a compliance report. Thereafter, the Deputy Secretary issued a show-cause notice dated 47.44.2022, directing the respondent to comply with the said order and submit a compliance report with an explanation by 05.42.2022. However, no compliance report was submitted on behalf of the respondent.

After the Authority issued notice under Sections-38,/40,/63, the Bench held a hearing on 24.07.2023 and closed the respondent's opportunity to submit a compliance report. Examination of the case file shows that the respondent has submitted no evidence in the case file establishing that it complied with the Bench's order dated 04.06.2022 within the prescribed period. The principal objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6, is to protect consumers' interests in the real estate sector and ensure speedy disposal of disputes. To fulfil this objective, the Authority has been assigned duties and powers under the RERA Act. Section-34(8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, zoe[?], sets out the Authority's functions. Section-34(8) contains the following provision: "34(g). To ensure compliance with its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been empowered to impose a penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder if the promoter violates the obligations imposed upon it. Section-38 of the RERA Act reads as follows: "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act or the rules and regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to an agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has the effect of market power or a monopoly situation being abused so as to adversely affect the interests of allottees, the Authority may, on its own motion, refer such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act reads as follows: 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed, as arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act or refrain from doing any act which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then, in the event of any person's failure to comply with such order or direction, it shall be enforced in such manner as may be prescribed. Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, empowers the Authority, if a promoter fails to comply with its order, to impose a penalty on the promoter of up to 5 per cent of the estimated cost of the promoter's real estate project. Section-63 reads as follows: "63. If any promoter fails to comply with, or contravenes, any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority."

It is pertinent to mention here that Section-40 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, falls under Chapter-5, which concerns the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, falls under Chapter-8, which concerns offences, penalties and adjudication. The above provisions make it clear that the RERA Act empowers the Authority, where a promoter fails to comply with its orders, to enforce its orders under Section-40 and impose a monetary penalty on the promoter under Section-63. The Authority may undertake both proceedings simultaneously. The above analysis and facts make it clear that the respondent has not complied with items (a) and (b) of the order dated 04.06.2022 passed by the Bench. Accordingly, the Secretary, RERA, is directed to ensure that a recovery certificate for interest for the period of delay is issued under Sections 38/40/63 in accordance with item (b) of the order passed by the Bench under Section-34 on 04.06.2022. Since the respondent has not complied with the order, the case file shall be presented before the Authority for imposition of an appropriate monetary penalty under Section aire[?] of the RERA Act, 2046. The order shall be uploaded to the portal. (Dr.[?] Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddh Nagar

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 शिकायत संख्या : waeisnes44 /02 / 90272 / 2022 अंशु कुमार चडढा बनाम ए.टी.एस. हाऊसिंग प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा wa अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 04.06.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी/सी.सी के साथ सितम्बर 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 07.07.2020 से ओ. सी /सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक ॥४८॥ए+] प्रतिशत दर से दण्ड ब्याज/9०७४। interest WaT द्वारा परिवादी को भुगतान किया जायेगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जायेगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जायेगी। अन्य परिवादीगण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(2०)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+I% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बन्ध में शुल्क दोनों पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित आवंटन पत्र/अनुबन्ध पत्र में निहित शर्तो के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा

परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान की कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। इस आदेश की एक-एक प्रति Var सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 04.06.2022 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 06.40.2022 को दिया गया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 48.40.2022 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 45.4.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन sea प्रस्तुत नहीं की गयी | तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 47.44.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05.42.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करें, परन्तु विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं किया गया। प्राधिकरण द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 24.07.2023 को सुनवाई करते हुए विपक्षी की अनुपालन आख्या का अवसर समाप्त किया गया।

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी द्वारा पीठ के आदेश दिनांक 04.06.2022 का निर्धारित अवधि में अनुपालन कर दिया गया हो। ्तक्णा अं... 2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, zoe F प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "'34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत हैः- "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under 3 a ed this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.06.2022 के क्रम संख्या क व ख का अनुपालन नहीं किया है। अतः सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि धारा 38/40/63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 04.06.2022 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 'ख” के अनुसार विलम्बित अवधि ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण Wr अधिनियम, 2046 की aire के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ee Se ooo ee 35-०७ 5 292 3 (lo दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर