U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office Gautam Buddh Nagar Bench-3 Serial Number | Complaint Number | Party Name | Unit Number | Amount Paid, Rs. 4. | NCRI44 / 02 / 90272 /2022[?] | AY[?] Kumar Chaddha | P-384 | Rs. 75,8,002 /— 2 | NCR444 / 02 // 90297 / 2022 | M.P. Notiyal | ?-3454[?] | Rs. 63,37,89 /— | WaeiaiR44 / 02 / 90294 / 2022 | Supratik Sarvottam | P-i92 | Rs. 76,74,402 /— 4. | NCR444 / 02 // 90282 /2022 | Sakant Kumar | ?-2473[?] | Rs. 65,42,998 /— 5. | NCR444 / 02 /90284 / 2022 | Naval Kishore Mishra | P-2023 | Rs. 93,74,244 /- 6. | wade 44 / 02 /9030 / 2022[?] | Rishabh Shukla | P-204 | Rs. 84,88,559 /— 7. | wrettenei44 / 02 // 90279 / 2022[?] | Kulbhushan Dawra | P-404 | Rs. 83,99,853 /— Versus A.T.S. Housing Pvt. Ltd. Address: A.T.S. Tower, Plot-46, Sector-435, Noida-204305 Presiding: Bhanu Pratap Singh, (Member) Representation: Complainant: Mr. D.N. Tripathi, Advocate Respondent: Mr. Kapil Kher, Advocate Complaint: Helpless complainants — Respondent All these complaints have been filed by the complainants against the respondent. The facts and evidence in all these complaints are the same, and the complaints in question relate to the respondent's project ATS Pristine Phase-2, Gautam Buddh Nagar. All these complaints are being listed and disposed of by a single decision. Documentary evidence: 4. Agreement dated 20.09.208 2. Receipts detailing payments 3. Photocopies of cheques

The respondent has presented the following documentary evidence: 4. Written defence 2. Office memorandum dated 43.05.2020 issued by the Government of India concerning the COVID-49 pandemic (a) Briefly, the lead complainant states that Unit Number-?-3484, mentioned in the above table, was booked in the project ATS Pristine Phase-2, Gautam Buddh Nagar, operated by the respondent. Against that unit, the complainant paid the respondent Rs. 75,84,002,/-. The complainant has also stated that the respondent has still not provided possession of the unit in accordance with the agreement. Accordingly, the complainant has also requested possession of the unit with interest for the period of delay.

In its written defence, the respondent has stated that the complainant filed the present complaint before the Authority by presenting incorrect facts. The present complaint filed by the complainant concerns breach of contractual obligations and is not maintainable before the RERA Authority because it lacks jurisdiction. The respondent has stated that possession of the unit was to be provided within a period of 42 and 6 months from the date of execution of the agreement. Construction of the project was also affected by the force majeure event of the COVID-49 pandemic. The complainant's unit is nearing completion, and the complainant will be given possession of the unit by September 2022 after the occupancy certificate is obtained. On the basis of the above statement, dismissal of the complainant's complaint has been requested. Both parties were heard and the case file was examined. On the basis of the parties' pleadings, the following issues were framed: Issue Number 4: Was the respondent's project delayed because of force majeure events? If so, what is the effect? Issue Number 2: Is the complainant entitled to possession and interest for the period of delay? Determination of Issue Number-[?]: The issue[?] has been framed as to whether the project was actually delayed because of force majeure events. This issue has been framed on the respondent's assertions, and the burden of proving it rests on the respondent.

The respondent has stated that the project was delayed because of force majeure events beyond its control. The outbreak of COVID-49 in March 2020 also adversely affected construction work on the project. In this regard, force majeure is mentioned in paragraph-7 on page number-07 of the agreement. After considering all relevant facts, the U.P. RERA Authority, on 06.06.2020, granted all projects an additional period of 6 months from 25.03.2020, namely until 25.09.2020, for completion because of the effects of COVID-49 (Corona Virus Disease), and this additional period shall be regarded as arising from force majeure events. In view of this, the promoter shall not pay the allottees any interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020, nor shall any delay interest be charged to the complainant. Issue Number-4 is disposed of accordingly. Determination of Issue No.-2 The lead complainant states that unit No.-p-384, shown in the above table, was booked in the project ATS Pristine Phase-2, Gautam Buddh Nagar, operated by the respondent, and that the complainant paid the respondent an amount of Rs. 75,8,002/— towards it. The complainant has also stated that the respondent has still not provided possession of the unit in accordance with the agreement. Accordingly, the complainant has also requested possession of the unit together with interest for the period of delay.

On the other hand, the respondent states that the complainant's unit is nearing completion[?] and that possession of the unit will be provided to the complainant by September 2022 after obtaining the occupancy certificate. In support of the statement, the complainant has filed a photocopy of the agreement dated 20.09.2048. Upon examining paragraph-7.4 of the agreement, it is evident that, subject to force majeure, the respondent was required to provide possession of the unit by 30.06.2020. Accordingly, the date for providing possession is 30.06.2020. In these circumstances, it appears just to award the complainant interest for the period of delay from 04.07.2020 until the date of obtaining the O.C./C.C. or offering possession, whichever is later. In this connection, it is pertinent to mention that, in the petition “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. and others versus Union of India”, the Hon'ble Bombay High Court held as follows:

“Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intend to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable.” Accordingly, in light of the above judgment, it is clear that, under the provisions of RERA, interest on the principal amount for the delay is payable in accordance with the agreement entered into between the promoter and the purchaser, because the promoters have used that amount.

As regards the rate of interest payable, the State Government notified the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 2048, on 47.0.2048 under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. Paragraph 9 of the format of the sale/lease deed provided as an annexure defines the promoter's “Events of default”. In paragraph 9.2 Gi)[?], the following provision is made for the allottee in the event of default by the promoter: “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:” The same rate is also prescribed in paragraph 9. 30) in the event of default by the allottees. In view of this provision, it appears just to award the allottee interest for the period of delay at the rate of MCLR+l per cent. As regards the period for which interest is to be awarded, the Hon'ble Supreme Court held as follows in Civil Appeal No. 6649-50 // 2048, “Supertech Limited versus Rajni Goyal”:

“The period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession.” In accordance with the above legal position, the complainant shall be entitled to receive interest for the delay until the date of obtaining the O.C./C.C. or offering possession, whichever is later. In these circumstances, the complainant shall be entitled to receive interest for the delay for the period up to the date of obtaining the O.C./C.C. or offering possession, whichever is later. By Notification No. 4740 /8-3-48-65 Miscellaneous /46 dated 47.0.208, issued by the Government of Uttar Pradesh, Housing and Urban Planning Section-3, paragraph 7 of the Model Sale[?] Rules states the following regarding force majeure: 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

“E][?] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:”

In this connection, it is stated that paragraph 6 of the Government of India's Office Memorandum No. O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, dated 43 May, 2020, treats COVID-49 (Corona Virus Disease) as a natural disaster/epidemic and declares it to be force majeure. It is known that section 6 of the Real Estate Regulatory Authority, while defining force majeure, recognises natural disasters as a ground. In these circumstances, since promoters/developers are unable to complete their projects on time, approval has been granted to extend the period for completing construction work/registration by 6 months, from 25.03. 2020 to 25.09.2020. Under this arrangement, the promoter/developer shall neither collect any delay interest from the allottee for the said period, namely, from 25.03. 2020 to 25.09.2020, nor pay any interest to the allottees. Accordingly, Issue No. 2 is disposed of. Upon examination and analysis based on the principles of natural justice and a careful assessment of the evidence and arguments presented, the Bench concludes that it appears just to grant the complainant possession of the unit and interest for the period of delay. Order (a) The respondent shall ensure that possession of the unit allotted to the complainant is made available with the O.C./C.C. by September 2022.

(b) As regards interest for the period of delay, the respondent shall pay the complainant penal interest at the rate of mciR+i% from 04.07. 2020 until the date on which the O.C./C.C. is obtained or possession is offered, whichever is later. This amount shall be adjusted against the final amount payable at the time possession is given, and the respondent shall pay the balance remaining to the complainant. In the cases of the other complainants, the calculation shall be made as above in accordance with the agreement. (c) If any amount remains payable by the complainant, the complainant shall pay the outstanding amount to the respondent. If the complainant paid any amount late, the respondent is entitled to interest for the period of delay under Section 2(Za)(i) of the RERA[?] Act, but the interest payable by the complainant shall not exceed the rate of MCLR+H%. (d) The respondent shall collect charges for basic amenities only in accordance with the terms contained in the allotment letter/agreement signed between the parties, and any amount already paid by the complainant under this head shall be adjusted. (e) Neither the complainant nor the respondent shall pay interest for the force majeure period from 25 March, 2020 to 25.09.2020 in respect of delay in payment by the complainant or delay in completion of the project by the respondent. One copy of this order shall be placed in each relevant case file.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. The order shall be uploaded to the portal. Date: |, I4)202- Na[?] (Bhanu Pratap Singh) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कम शिकायत संख्या पक्षकार नाम यूनिट भुगतान की गयी धनराशि संख्या संख्या रु0 4. | एनसीआर।44 / 02 / 90272 /2022 | AY कुमार चढ्डा P-384 रु0 75,8,002 /— | 2 | एनसीआर444 / 02 // 90297 / 2022 | एम.पी नोटियाल ?-3454 GO 63,37,89 /— = WaeiaiR44 / 02 / 90294 / 2022 | सुप्रतीक सर्वोत्तम P-i92 रु0 76,74,402 /— 4. | एनसीआर444 / 02 // 90282 /2022 | साकंत कुमार ?-2473 रु0 65,42,998 /— 5. | एनसीआर444 / 02 /90284 / 2022 | नवल किशोर मिश्रा P-2023 BO 93,74,244 /- 6. | wade 44 / 02 /9030 / 2022 | ऋषभ शुक्ला P-204 रु0 84,88,559 /— 7. | wrettenei44 / 02 // 90279 / 2022 | कुलभूषण दावरा P-404 रु0 83,99,853 /— बनाम ए.टी.एस हाऊसिंग प्रा.लि. पता- ए.टी.एस टावर, प्लॉट-46, सैक्टर-435, नोएडा-204305 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री डी.एन. त्रिपाठी, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री कपिल खेर, अधिवक्ता परिवाद : विवश परिवादीगण — प्रतिवादी परिवादीगण द्वारा यह सभी परिवाद प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी परिवादों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं तथा प्रश्नगत परिवाद प्रतिवादी की परियोजना ATS Pristine Phase-2 गौतमबुद्धनगर से सम्बंधित है। उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- 4. अनुबन्ध पत्र दिनांकित 20.09.208 2. भुगतान विवरण की रसीदे Page i 3. चैकों की छायाप्रतियां प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. कोविड-49 महामारी के मद में भारत सरकार द्वारा कार्यालय (क)

ज्ञापन दिनांक 43.05.2020 संक्षेप में अग्रणी परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Pristine Phase-2 गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या- ?-3484 बुक करायी गयी थी, जिसके var में परिवादी ने प्रतिवादी को wo wo 75,84,002,/- धनराशि का भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा अनुबन्धानुसार इकाई का अधिपत्य अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परिवादी द्वारा गलत तथ्यों को प्रस्तुत करते हुए वर्तमान शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गई है। परिवादी द्वारा योजित वर्तमान परिवाद अनुबंधात्मक दायित्व के उल्लंघन के सम्बन्ध में योजित की गई है जो कि रेरा प्राधिकरण के समक्ष क्षेत्राधिकार न होने के कारण पोषणीय नहीं है। प्रतिवादी द्वारा अंकित किया गया है कि इकाई का अधिपत्य अनुबंध-पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 42 एवं 6 माह की अवधि में प्रदान किया जाना था। परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैज्योर इवेन्टस कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित छुआ। परिवादी की यूनिट पूर्णता की ओर है एवं परिवादी को इकाई का अधिपत्य सितम्बर 2022 तक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा | उपरोक्त कथन के आधार पर परिवादी की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 2

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? बिन्दु संख्या 2: क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु deri: बिन्दु veri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। मार्च 2020 में कोविड-49 फैलने के कारण भी परियोजना के निर्माण कार्य में बुरा प्रभाव पड़ा। इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के पृष्ठ संख्या-07 के wea-7. में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में उल्लेख किया गया है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक. 06.06.2020 को कोविड-49 ;Corona Virus Disease) -के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसकोदृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शि%।यतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। Page 3

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 अग्रणी परिवादी का कहना है कि. प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना ATS Pristine Phase-2 गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या- p-384 बुक करायी गयी थी, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को BO BO 75,8,002/— धनराशि का भुगतान किया। परिवादी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि प्रतिवादी द्वारा अनुबन्धानुसार इकाई का अधिपत्य अभी तक प्रदान नहीं किया गया है। अतः परिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का भी अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर प्रतिवादी का कहना है कि परिवादी की यूनिट gia की ओर है एवं परिवादी को इकाई का अधिपत्य सितम्बर 2022 तक अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरान्त प्रदान कर दिया जायेगा। परिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 20.09.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि प्रतिवादी द्वारा फोर्स मैज्योर के अधीन इकाई का अधिपत्य दिनांक 30.06.2020 तक इकाई का अधिपत्य प्रदान किया जाना था। ऐसे में अधिपत्य दिया जाने की तिथि 30.06.2020 होती है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ. सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च. न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other Page 4 reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय,“ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WAR 9.2 Gi) J प्रमोटर & डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Page 5 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+l प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ. सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.0.208 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल Wikre की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: Page 6

"ए] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is‘ delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप WAT: O-7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को. प्राकृतिक आपदा /»महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक़ 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण ort wl करने/पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक //विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। Page 7 नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी, परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी/सी सी के साथ सितम्बर 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

(ख) प्रतिवादी, विलम्बित अवधि के ब्याज के सम्बंध में दिनांक 04.07. 2020 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में हो की तिथि तक mciR+i% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित किया जाएगा तथा अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। अन्य परिवादीगण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस. स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) प्रतिवादी द्वारा मूलभूत सुविधाओं के सम्बंध में शुल्क दोनों पक्ष के मध्य हस्ताक्षारित आवंटन पत्र/अनुबंध पत्र में निहित शर्तों के अनुसार ही प्राप्त करेगा तथा परिवादी द्वारा जो धनराशि इस मद में भुगतान कर दी गयी है वह समायोजित किया जाएगा। Page 8 (ड) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- |, ।४)२०२- न ( भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 9