उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या [| शिकायतकर्तााणा |। ir NCRI44/03/9223/2022 विशाल कुमार एवं रवीना 2. NCR44/03/92280/2022 नीलम अरोडा एवं सुरिन्दर कुमार Ey NCRI44/03/9275/2022 विनोद कुमार एवं शालिनी कुमारी 4. NCR44/0/87450/2022 अविनाश गुप्ता 5. NCR44/05/95/2022 कनिष्क वशिष्ठ pe | कलराव्बात्टा90207202. | |. ees कुमार भार्गव बनाम एस.जे.पी इंफ्राकॉन लिमिटेड शिकायतकर्ता विशाल कुमार एवं रवीना के साथ 05 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Shri Radha Sky Gardens Phase-i" के टॉवर WEI-04, 5, 47 से सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णण. से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCR44/03/9223/2022 विशाल कुमार एवं रवीना अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (विशाल कुमार एवं रवीना) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “shri Radha Sky Gardens Phase-l" में यूनिट den-rir0i03 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 44,02,47 /— रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 42,47,652 /— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा नो ई.एम. आई टिल पॉजिशन-पेमेंट प्लान (सबवेंशन स्कीम) के अंतर्गत विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में आवदेन किया गया था। जिसके अनुसार आवेदन किये जाने के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा to प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया और अवशेष 80 प्रतिशत धनराशि बैंक द्वारा ऋण के माध्यम से प्राप्त की गई, जिसके अनुसार यूनिट + का भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि तक प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान विपक्षी द्वारा किया जाना था जो कि विपक्षी द्वारा (दिसंबर 2046 से जून 2049 तक) की अवधि तक प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा जुलाई 2049 से प्री-ई.एम.आई के मद में धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिसका भुगतान वर्तमान में शिकायतकर्ता द्वारा किया जा रहा है शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना 57 माह विलम्बित है।' अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि रु. 20,04,773/- भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत प्रार्थना पत्र, खाता विवरण, आवेदन पत्र, आवंटन अनुबंध पत्र दिनांकित 29.42.2045, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांकित 09.44.205, ऋण स्वीकृति पत्र, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए एवं गलत तथ्यों के आधार पर प्रश्नगत शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गई है। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना "Shri Radha Sky Gardens Phase-I" रेरा में पंजीकृत है जिसका पंजीकरण क्रमांक WET-UPRERAPRI7482 है, प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना "Shri Radha Sky Gardens Phase-i" के टॉवर संख्या-प- में यूनिट संख्या-003 आवंटित की गई, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य दिनांक 29.42.205 को आवंटन / अनुबंध पत्र निष्पादित किया गया। मा0 एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी, जिसके कारण परियोजना का निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। वर्ष 20:3-45 तक में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। ao एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। ao एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध के कारण परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 206 में दिनांक 08.44.2076 से 76.74. 2046 कुल 8 दिन प्रभावित रहा, वर्ष 2047 में दिनांक 40.44.2047 से 27.24. 2047 कुल 8 दिन, वर्ष 2048 में दिनांक 04.44.208 से 40.4.2048 कुल १0, ae

वर्ष 2049 में दिनांक 26.40.2049 से 30.40.2049 04 दिन एवं दिनांक 04.44. 2049 से दिनांक 08.:20I9 कुल 5 दिन, उपरोक्त अवधि में कुल 35 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहा। दिल्‍ली NcR # पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली Ncrk में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना का निर्माण कार्य कोविड--49 की वैश्विक महामारी के कारण निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी का यह भी कहना है कि यीद शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्रदान किया जाता है तो परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत टॉवर के सम्बन्ध में दो वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सक्षम प्राधिकरण से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को अप्रैल 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा कथन के समर्थन में परियोजना के फोटोग्राफ, आशिंक पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 04.09.2047 एवं दिनांक 48.03.2049 की प्रति, अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन दिनांक 25.06.2049 की प्रति की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं:- 4... क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? a निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wer इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के aged रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate bas been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन ist" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय एन.जी.टी. एवं . माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध एवं कोविड-49 महामारी फैलने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. We direct that construction, demolition and activities bestopped forthwith as well as garbage burning. In case, any personis found in construction and demolition activity and garbageburning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Anyperson is doing construction and demolition activity in violationof this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity.For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- andbesides liable for violation of theorder passed by this Court tobe dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non- compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. ail 5 oe However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 24.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.209 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.20I9) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42. 209 से दिनांक 44.02.2020 तक Wa 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ताकी जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष agar होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा नो ई-एम.आई fed पॉजिशन-पेमेंट प्लान (सबवेंशन स्कीम) के अंतर्गत विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में आवदेन किया गया था। जिसके अनुसार आवेदन किये जाने के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया और अवशेष 80 प्रतिशत धनराशि बैंक द्वारा ऋण के माध्यम से प्राप्त की गई, जिसके अनुसार यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान किये जाने की अवधि तक प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान विपक्षी द्वारा किया जाना था जो कि विपक्षी द्वारा (दिसंबर 2046 से जून 2049 तक की अवधि तक प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा जुलाई 209 से प्री-ई.एम.आई के मद में धनराशि का भुगतान नहीं किया गया जिसका भुगतान वर्तमान में शिकायतकर्ता द्वारा किया जा रहा है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी की परियोजना 57 माह विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता sf द्वारा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि रु. 20,04,773/- भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने एवं जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि यदि शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस प्रदान किया जाता है तो परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत टॉवर के सम्बन्ध में दो वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सक्षम प्राधिकरण से अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को अप्रैल 2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि विपक्षी अनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है। जहाँ तक dat ert Revs के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में Ww अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि — Section 8. Return of Amount and Compensation- () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Noel 7 इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्बित हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “”फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज (9 में ५७ ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be,

on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ke deed के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया”, जिसमें रेरा अधिनियम की tenon के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

24. “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, /6 and 29, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” <i

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में add का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि war वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 // 207) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly wee Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained Joans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Roos का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “watery” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। Ww - रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.209 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"It is apparent that RERA intends protection of home- buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास /फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 209 “पायनियर ada aes Us इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड we हि. a १0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable."

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा परियोजना के टॉवर संख्या-44,45,47 में आधिभोग प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 25.06.2049 को सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है और सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी.सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर कर दिया जायेगा। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अप्रैल 2023 तक अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें| उसके बाद फ्लैट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में फ्लैट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। we 7 पत्रावली पर अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनाकित 29.42. 2045 के प्रस्तर-22 के अनुसार विपक्षी द्वारा दिसम्बर 206 एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 30.06.2047 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी sat अवधि तक कब्जा उपलब्ध कराने में असफल रहा। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.20:7 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2047 से ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over al 42 Ba of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Gar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(2४) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें wee 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + 4% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" ae i3

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। Taga बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिद्स समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2023 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 07.09.207 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 44 विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 30.04.2023 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.04.2023 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्तर्गत शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। विपक्षी का यह दायित्व होगा कि उक्त यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति. सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो | शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। fesie:—|\ / 40 / 2022 Vee” (कल्पना मिश्रा) के (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण i5