= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 पूर्व (पीठ-4) उपस्थिति :-- श्री cto वेंकटेश, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या ia है NCR44/02/89978/2022 अरुण ग्रोव TF04-4-S2 |? | NCR44/02/90063/2022 सीमा ग्रोवर TFOI-I4-S3 बनाम रॉयल गोल्फ लिंक सिटी प्रोजेक्ट्स प्रा० लि0 शिकायतकर्ता अरुण ग्रोवर के साथ o अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इन दोनों शिकायत के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना The Hemisphere (PHASE-Tl) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- इटारा 44/02/89978/2022 अरुण ग्रोवर वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना The Hemisphere (PHASE-D में यूनिट संख्या- Tr04-I4-82 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 30,00,000 //- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 30,00,000 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है तथा विपक्षी की परियोजना में 45 माह से अधिक का विलंब है तथा अनुबंध अनुसार 36 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना का निर्माण कार्य he

— कर कब्जा दिनांक 34.4.2020 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के संबंध में सक्षम प्राधिकरण से एन.ओ.सी. तथा ओ.सी /सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान किए जाने के उपरांत भी विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध शिकायत दर्ज की गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, प्रत्युत्तर, अतिरिक्त WER, शपत पत्र, आवंटन पत्र /अनुबंध पत्र feat 29.07.209, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट sade के अधीन सिक्‍योरिटी के स्वरूप आवंटित की गई थी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा धनराशि को वापस किया जा चुका है तथा यूनिट निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.05.2047 को यूनिट संख्या Tr04-4-82 जिसका कुल मूल्य 30,00,000/— रुपए था आवंटित की गई थी, oe स्वरूप शिकायतकर्ता द्वारा कुल 25,00,000/— रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा 5,00,000,/- रुपए की धनराशि का कैश के माध्यम से भुगतान किए जाने का दावा किया जा रहा है जो विपक्षी कंपनी को कभी प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा इस पर आपत्ति व्यक्त की गई है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 49,44,562 ,//- रुपए की धनराशि वापस की जा चुकी है जिस कारण शिकायतकर्ता अवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। इसके समर्थन में विपक्षी द्वारा लेजर बैंक स्टेटमेंट तथा टीडी एस कैलकुलेशन शीट पीठ को उपलब्ध कराई गई है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, अतिरिक्त प्रतिवाद पत्र, शपत पत्र, बैंक स्टेटमेंट, की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जमा धनराशि को लौटाए जाने के संबंध में शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रति उत्तर दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी प्रकार की धनराशि जमा धनराशि को वापस किए जाने के स्वरूप प्राप्त नहीं किया गया है तथा कुछ धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा प्राप्त की गई है जो की एश्योर्ड रिटर्न के मद में विपक्षी द्वारा भुगतान किया गया है जिस पर टी.डी.एस की भी कटौती की गई है। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत अनुबंधक अनुसार 30,00,000/— रुपए है जोकी पृष्ठ संख्या 03 पर भी अंकित है, iy जिस कारण विपक्षी द्वारा यूनिट की कुल कीमत 62,00,000 /— अंकित किया जाना निराधार है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है :- aan शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी?

शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी की परियोजना में निर्माण कार्य स्थगित है तथा विपक्षी की परियोजना में 45 माह से अधिक का विलंब है तथा अनुबंध अनुसार 36 माह तथा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिनांक 34.2. 2020 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के संबंध में सक्षम प्राधिकरण से एन.ओ.सी. तथा ओ.सी /सी.सी भी प्राप्त नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष संपूर्ण धनराशि का भुगतान किए जाने के उपरांत भी विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा किसी भी प्रकार | | धनराशि जमा धनराशि को वापस किए जाने के स्वरूप प्राप्त नहीं किया गया है तथा कुछ धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा प्राप्त की गई है जो की एश्योर्ड रिटर्न के मद में विपक्षी द्वारा भुगतान किया गया है जिस पर टी.डी.एस की भी कटौती की गई है। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत अनुबंधक अनुसार 30,00,000/- रुपए है जोकी पृष्ठ संख्या 03 पर भी अंकित है, जिस कारण विपक्षी द्वारा यूनिट की कुल कीमत 62,00,000,/- अंकित किया जाना निराधार है।

विपक्षी द्वारा जवाब में यह अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट बायबैक के अधीन सिक्‍योरिटी के स्वरूप आवंटित की गई थी, जिसके क्रम में शिकायतकर्ता को उनके द्वारा जमा धनराशि को वापस किया जा चुका है तथा यूनिट निरस्त की जा चुकी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 30.05.2047 को यूनिट संख्या TR04-4-S2 जिसका कुल मूल्य 30,00,000/— रुपए था आवंटित की गई थी, जिसके स्वरूप शिकायतकर्ता द्वारा कुल 25,00,000,/- रुपए की धनराशि का भुगतान किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा 5,00,000/— रुपए की धनराशि का कैश के माध्यम से भुगतान किए जाने का दावा किया जा रहा है जो विपक्षी कंपनी को कभी प्राप्त नहीं हुआ है तथा विपक्षी द्वारा इस पर आपत्ति व्यक्त की गई है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 49,44,562,//- रुपए की धनराशि वापस की जा चुकी है जिस कारण शिकायतकर्ता अवंटी की श्रेणी में नहीं आता है। इसके समर्थन में विपक्षी द्वारा लेजर बैंक स्टेटमेंट तथा टीडी एस कैलकुलेशन शीट पीठ को उपलब्ध कराई गई है।

पत्रावली के अवलोकन से यह विदित है कि उभय पक्ष के मध्य दिनांक 30.05.2047 को अनुबंध पत्र का निष्पादन किया गया। अनुबंध पत्र के पृष्ठ संख्या 3 से यह स्पष्ट है कि यूनिट संख्या TF04-4-S2 जिसका कुल मूल्य 30,00,000 //- रुपए था, शिकायतकर्ता को आवंटित की गई है तथा पृष्ठ संख्या 9 प्रस्तर संख्या 28 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 36 माह तथा एवं छह माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 30.44.2020 तक कब्जा उपलब्ध किया जाना था, परंतु शिकायतकर्ता को विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को धनराशि भुगतान किए जाने के संबंध में यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को धनराशि का भुगतान किया गया है परंतु यह यह स्पष्ट नहीं है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जमा धनराशि वापस किए जाने के स्वरूप भुगतान किया गया हो। समानता: विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्त किए जाने के उपरांत ही जमा धनराशि वापस किया जाता है परंतु पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य विपक्षी द्वारा उपलब्ध नहीं किया गया है जिससे यह विदित हो सके की विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया का अनुपालन किया गया हो जिसमें मांग पत्र, अनुस्मारक पत्र, प्रि-निरस्तीकरण पत्र तथा अंतिम निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किया जाना अनिवार्य है। इसके अतिरिक्त वापस किए जाने वाली धनराशि पर टी.डी.एस की कटौती यह स्पष्ट करती है कि धनराशि का भुगतान जमा धनराशि वापस किए जाने के संबंध में नहीं है।

अतः यह माना जाना न्यायोचित नहीं होगा कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को भुगतान की गई धनराशि यूनिट के सापेक्ष वापस की गई हो तथा शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.4.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- > | — " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें | इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”“नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till bo over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

aa उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध में विलम्ब के लिए 5/— रुपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह | की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध = उल्लेखनीय है कि वह कर कि माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में कर सकता है, अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 768, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively,"

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक o.05.20Ie) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05.206 से Wr के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक i7.020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये : विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(8) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। be (कर इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.20I8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3--48-65 विविध /46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

",] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब का आंकलन नहीं किया जाएगा तथा इस हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। aq बिन्दु संख्या-2

निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र /अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित दिनांक 30.04.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय eT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। De 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2020 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। aifrs—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

4... यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित Rar के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 6. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:- 44/03/ 2024 Che u) | o> I> टी० वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण