उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34,पीठ-04 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य | क्रम सं० शिकायत संख्या हि शिकायतकर्ता | बा पटलसाबकणा8879/2022 पंकज कुमार | 5, | इलरसबक0/8987/2022 रूचि जैन बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्‍्चर्स लि. शिकायतकर्ता पंकज कुमार के साथ ot अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना प्ल20 Residency से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/0/8872/2022 पंकज कुमार अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- 0-94 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 9,59,850 /-- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 6,22,625/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना 7 वर्ष विलम्बित है और अभी तक विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा कार पार्किंग एवं क्लब हाउस की सुविधा भी उपलब्ध नहीं कराई गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में मांग पत्रों की छायाप्रतियां, एम.ओ.यू दिनांक 24.07.2043, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। ~ eae

Page विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2040 में विपक्षी की परियोजना में इंवेस्टमेंट किया गया था, जिसके पश्चात्‌ 425 वर्गफुट की यूनिट wea-cou आवंटित की गयी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य एम.ओ.यू दिनांक 24.07.203 को निष्पादित किया गया। विपक्षी द्वारा दिनांक 22.4.2024 को शिकायतकर्ता की यूनिट का कब्जा ऑफर कर अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है और न ही उनके द्वारा अपनी देयता का भुगतान किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का न भुगतान करते हुए एम.ओ.यू की नियम एवं शर्तों का उल्लंघन किया जा रहा है। ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता से एम.ओ.यू की नियम एवं शर्तों के अनुसार ब्याज प्राप्त कर सकते है। विपक्षी द्वारा परियोजना को पूर्ण करते हुए सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 06.03.2047 को आंशिक ओ.सी प्राप्त किया जा चुका है चूंकि विपक्षी की परियोजना रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व ही पूर्ण करते हुए ओ.सी प्राप्त की जा चुकी है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना पर रेरा अधिनियम लागू नहीं होता है। ह विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में दिनांकित 06.03.2047, एम.ओ-यू दिनांक 24.07.2043, मांग पत्रों, अनुस्मारक पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :-

4. क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? an शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु सं० 4 बिन्दु to 4 इस आश्य से विचारित है कि क्‍या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी की प्रश्ननत परियोजना 7 वर्ष विलम्बित है और अभी तक विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा कार “ae हाउस की सुविधा भी Page 2 उपलब्ध नहीं कराई गयी है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज -दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा सक्षम प्राधिकरण से दिनांक 06.03.20i7 को आंशिक ओस.्सी प्राप्त किया जा चुका है। प्रश्नगत परियोजना रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व ही पूर्ण की जा चुकी है और रेरा अधिनियम के प्राविधान प्रश्नगत परियोजना पर लागू नहीं होते है। प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना H20 Residency रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम Soyo राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter II of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection (l) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(4), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by sub- section (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना “ H20 Residency” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के fame ver अधिनियम की eats के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। ae Page 3 उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश , शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। : विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का zw में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। . सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। तदूनुसार अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक :- ७१-./ ॥) / 2022 Ka yr (कल्पना मिश्रा) 7०५ श्भ सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page ———<_— :—Cts«éS