somo भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ--04ए आदेश अन्तर्गत emet—3t श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् | I NCR44/02/8833 I/2022 जीतेन्द्र गुप्ता 2 टार२44/0/88845/2022 oe "8 चन्द्र UAT 3 प८२44/02/89842/2022 मुकुल महेश्वरी 4 NCR44/02/8827/2022 प्रदीप कुमार सिंह 5 7ट२44/02/88225/2022 | ae गुप्ता | 8 | NCR44/02/88236/2022 कुलदीप कुमार सिंह 7... पटरशाब4/02/89845/2022 प्रीति शर्मा pF | | फटरावक०्ठइग्रत्वठछठठ आशीष कुमार सक्सेना |? | बैलरा4402/8859्रा7छठ सदफ अजीज खान 0 ४८७844/04/92536/2022 | ware कुमार पंडिता एवं alsa | कौल पंडिता | i NCR44/04/92535/2022 | Ray पंडिता एवं शिवानी पंडिता I2 | फटराबब/04925572055 अरूण कुमार बनाम मैसर्स महागुन (इंडिया) प्रा0 feo शिकायतकर्ता जीतेन्द्र गुप्ता के साथ 4 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं । इन सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण Os fy 2 किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCR44/02/8833/2022 जीतेन्द्र गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता (जीतेन्द्र गुप्ता) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Mahagun Mywoods में यूनिट संख्या-6230 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 43,68,065 /- रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 36,3,488 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना कोई उचित कारण बताये हुए अनबन्ध के अनुसार vat निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, 2,00,000/— रूपये वित्तीय हानि के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा अवशेष प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को नियमित रूप से किये जाने हेतु निर्देशित करने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और कहा गया है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. का भुगतान नियमित रूप से नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं 48 प्रतिशत वार्षिक की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा अवशेष प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को नियमित रूप से किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने, मानसिक उत्पीड़न व कष्ट के मद में 5,00,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने, वित्तीय हानि के मद में 2,00,000 /- रूपये क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एप्लीकेशन फार्म, एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 46.02.2049 की प्रति, सेंग्शन लेटर, जमा धनराशि की रसीदें, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, विस्तृत लिखित शिकायत पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांकित 04.06.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 44.09.209 को उनकी परियोजना Mahagun Mywoods के टॉवर-&हा०छ००० में फ्लैट संख्या-6230, I6" Floor के लिए आवेदन किया गया। एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 46.02.2049 के WAR-7.4 के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2024 तक फोर्स मैज्योर एवं सभी देय धनराशि का भुगतान समय से करने के अधीन दिया जाना था। aw 3

पक्षकारों के मध्य एम.ओ.यू. दिनांक i60220I9 को निष्पादित कराया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई का भुगतान कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष स्वयं 4,37.60/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया और 30,56,828 /— रूपये गृह ऋण के रूप में एच.डी.एफ.सी. बैंक से प्राप्त किये गये। अनुबन्ध के अनुसार अपने दायित्वों का निर्वहन करते हुए विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. के मद में 6,62,054/— रूपये का भुगतान किया गया है। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को कोई भी वित्तीय हानि नहीं हुई है। प्राधिकरण द्वारा शिकायत संख्या- NCRI44//I253/20I9 में यह निर्णीत किया गया है कि — “अतः Ae के अचुरुष एक ही वित्तीय लाभ fear जाना उचित होगा अर्थात्‌ विलगित अवधि का ब्याज अथवा ब्री-्ई एम्आई की धनराशि” परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, AAS 9 की प्रथम वेव एवं द्वितीय वेव के कारण महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के आदि कारणों से परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। प्रश्ननत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करते हुए दिनांक 3.42.2022 या इससे पूर्व शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। यदि किसी प्री--ई.एम.आई. के भुगतान में चूक किया जाता है, तो उसे मोराटोरियम अवधि को छोड़कर अंतिम बकाया में भुगतान,/समायोजित किया जाएगा। अतः वर्णित स्थिति को देखते हुए शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया।

विपक्षी द्वारा उपरोक्त सारणी के क्रमांक wer. से 2 तक शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करते हुए दिनांक 34.2.2022 या इससे पूर्व शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा दे दिया जायेगा और उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-3 से 9 तक शिकायतकतांगण के प्रकरणों में अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण से ओसी.,सी.सी. प्राप्त करते हुए दिनांक 34.03.2023 या इससे पूर्व शिकायतकर्तागण को यूनिटसस्‌ का कब्जा दे दिया जायेगा तथा उपरोक्त सारणी के क्रमांक WeN—i0 से 42 तक शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करते हुए दिनांक 30.09.2022 या इससे पूर्व शिकायतकर्तागण को यूनिटस्‌ का कब्जा दे दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू. दिनांकित 46.02.2049 की प्रति, wade कस्टमर dae की प्रति, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा QyY सिविल Re पिटीशन संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम यूनियन ऑफ इंडिया व अन्य” में पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय है :- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

2. क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wari इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fio बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply afler getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." salad विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम ip)

में स्पष्ट है कि “ऑन Wea" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू et) तद्नुसार बिन्दु der faa किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये ema के आदेश, कोविड-49 की प्रथम वेव एवं द्वितीय वेव के कारण महामारी फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के आदि कारणों से परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :-

77 Schedule for possession of the said Apartment:- The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the Apartment is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and_ specifications, assures to handover possession of the Apartment on 30th June 2027, unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting, the regular development of the real estate project ("Force Mejeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to as) the extention of time for delivery of possession of the Apartment. Provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which makes it impossible for the contract to be implemented. The Allottee agrees and confirms that, in the event it becomes impossible for the Promoter to implement the project due to Force Majeure Conditions, then this allotment shall stand termintated and the Promoter shall refund to the Allottee the entire amount received by the Promoter from the allotment within 720 days from that date. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Peq-3029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है —

With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके afaRaq उपरोक्त सिविल अपील Weat—3029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 “>

pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04it20I9 से दिनांक 74.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक dt 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता रो कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्‌नुसार बिन्दु संख्या-2 Prete किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों DS के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता (जीतेन्द्र गुप्ता) द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर अनुबन्ध के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा बिना कोई उचित कारण बताये हुए अनबन्ध के अनुसार उक्त निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, 2,00,000,/- रूपये वित्तीय हानि के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा अवशेष प्री-ई.एम.आई. का भुगतान बैंक को नियमित रूप से किये जाने हेतु निर्देशित करने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम प्राधिकरण से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करते हुए दिनांक 34.42.2022 या इससे पूर्व शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-48() में निम्न प्राविधान दिये गये हैः- Section 46 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from (he project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the “yp Gg handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता (ites गुप्ता) द्वारा दाखिल एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांक 46.02.209 के प्रस्तर--7.] में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2024 तक फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 ,“208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe

"the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance afler April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.202 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 07.09.2024 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा रे 40 ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडेया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vou रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत water व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में ॥विधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the \ is 4 amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the ullottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 77020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2)() में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,/ 2020 “war festa कस्ट्रक्शन्स UA. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उलल्‍लेखित किया गया है fe: Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.I (MCLR+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted y 42

fact to the petitioner that respondent 70. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका deat-wi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उलल्‍लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued On 07.02.2020................---०-०--०-००-०-*- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the moncy alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, QOL 8. eeeeceseceerseeenee Thus power of refund of amount along with interest which has _ been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. है 3) माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + i% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः erage माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दंर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Morr गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,/पढ्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्तागण द्वारा मानसिक उत्पीड़न व कष्ट एवं वित्तीय हानि हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेश अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व १9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न व कष्ट एवं वित्तीय हानि सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरणों को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह उपरोक्त सारणी के क्रमांक संख्या-4 से 2 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक और उपरोक्त सारणी के क्रमांक से 3 से 9 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2023 तक तथा उपरोक्त सारणी के क्रमांक से 40 से i2 तक के शिकायतकर्तागण के फ्लैटस्‌ की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से cy ero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार, शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | 34

विपक्षी, शिकायतकर्ता (जीतेन्द्र गुप्ता) को दिनांक 07.09.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के wu में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना गें हुए विलग्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि अनुबन्धानुसार अथवा कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा | यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरणों में त्रिपक्षीय अनुबन्ध / एम.ओ.यू. के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करें तथा यदि पूर्व में किसी किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्तागण द्वारा वित्तीय संस्था को किया गया हो, तो उसका समायोजन कब्जा ऑफर करते समय करना सुनिश्चित करें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। » 45 7. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 8) /0 9 / 2022 ie i 7 ७५ - २० (राजीव कुमार) ह (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण