उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत I-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/02/89825/2022 राजेन्द्र मोहन सक्सेना बनाम केंद्र सरकार कर्मचारी कल्याण आवास संगठन प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के flee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना GROUP HOUSING CGEWHO PHASE 4 में फ्लैट GI-FLAT 40I, Block 4 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 54,66,930/—- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 54,66,930/—- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का स्वीकृत मानचित्र मे बिना सहमति प्राप्त किए बदलाव किया गया है तथा वैधानिक मानकों का उल्लंघन करते हुए प्लान मे फेरबदल किया गया है। परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र तथा पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ तब भी स्वीकृत प्लॉन A बदलाव कर Hore जारी कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की धारा-44 का उल्लंघन करते हुए पार्क क्षेत्रल आधे से कम कर दिया गया तथा दबाव बनाकर बदलाव के लिए सहमति प्रदान करने की धमकी दी जा रही है तथा अवैधानिक रूप से अर्थदंड भुगतान करने को कहा जा रहा है। विपक्षी द्वारा फरवरी, 2044 A प्लॉट संख्या-7, सेक्टर-4, phi-2 के अंतर्गत परियोजना विकसित करने हेतु 2430 यूनिटो का निर्माण 30 एकड़ भूमि पर किया जाना था, जिसमें से 08 एकड़ भूखंड भविष्य मे विकसित किए जाने हेतु रखी गयी थी। दिसम्बर, 20:8 मे विपक्षी द्वारा 44 एकड़ भूखंड में विला का निर्माण कार्य करने हेतु प्रस्ताव निर्गत कर सहमति प्रदान करने हेतु कहा गया था, जिसके अनुसार फेज-4 की भूमि में से os एकड़ के भूखंड में विला का निर्माण कार्य करने हेतु कहा गया, जिसके अनुक्रम में 639 आवंटिंयों (अर्थात 40 प्रतिशत) द्वारा स्वीकृत मानचित्र में संशोधन करने हेतु सहमति प्रदान की गयी। उक्त के अनुसार यह स्पष्ट on

है कि वैधानिक मानक में 2,//3 आवंटियों की सहमति प्राप्त होना अनिवार्य है, जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अधिनियम की aria का उल्लंघन किया गया है। तत्पश्चात 40 प्रतिशत में से भी कुछ आवंटियों द्वारा भी अपनी सहमति वापिस ले ली गयी। विपक्षी को समस्त धनराशि का भुगतान किया जा चुका है परन्तु कब्जा उपलब्ध कराने में विलम्ब किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बि अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में स्वीकृत मानचित्र की प्रति, सूचना के अधिकार के अन्तर्गत प्राप्त आख्या दिनांक 46.44.2024, आर्किटेक्ट प्रमाण पत्र, लिखित शिकायत, आवेदन पत्र दिनांक 03.03.2044, आवंटन निष्पादित कराये जाने हेतु प्रस्ताव दिनांक 22.06.2024, मांग पत्र, परियोजना विवरण, प्रत्युत्तर पत्र, लिखित जवाब, ई-मेल संवाद, आपत्ति पत्र दिनांक 78.04.2022, आवंटियों की सारणी एवं संपर्क सूत्र विवरण, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता का यह तथ्य कि उनके द्वारा परियोजना में स्वीकृत मानचित्र का उल्लंघन करते हुए रेरा अधिनियम की oi—i4 का उल्लंघन किया गया है, तो इस सम्बन्ध में अवगत कराना है कि मूल मानचित्र में जो बदलाव किये गये हैं वह रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व के हैं तथा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृण कराते समय यह पुष्टि की जा चुकी है कि बदलाव किये जा चुके थे। परियोजना की मूल स्वीकृति do नो0 प्राधिकरण से दिनांक 25.04.206 को प्राप्त की गयी, जिसके उपरान्त दिनांक 04.08. 20i7 को मुख्य कार्यकारणी अधिकारी, केंद्र सरकार कर्मचारी कल्याण आवास संगठन के द्वारा शपथ पत्र दाखिल करते हुए अवगत कराया गया था कि परियोजना के अन्तर्गत 2430 यूनिटों में से 4794 यूनिटों का आवंटन कराया जा चुका है, जो कि 28 टॉवरों में स्थित हैं। शपथ पत्र रेरा पोर्टल पर भी दाखिल किया गया है। स्वीकृत पत्र दिनांक 45.09.2024 के माध्यम से फेज-2 के निर्माण का अनुमोदन प्राप्त हुआ। यह भी अवगत कराना है कि जिस भू-खण्ड के सम्बन्ध में शिकायतकर्ता द्वारा आपत्ति जतायी गयी है वह भू-खण्ड फेज-2 के भू-खण्ड से भिन्‍न है। रेरा अधिनियम की a4 का अनुपालन इस दृष्टि से किया जाना अनिवार्य नहीं है क्योंकि परियोजना का अनुमोदन 25.0i2006 को ही प्राप्त किया जा चुका था। विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “tad न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स gio feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” का आलोक प्रस्तुत किया गया है। रेरा प्राधिकरण के पंजीकृण के अनुसार परियोजना का निर्माण पूर्ण करने की अवधि दिनांक 27.08.2024 तक है, जिसका विस्तार करते हुए दिनांक 27.05.2022 तक पूर्ण किया जाना है।

2४ प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा दिनांक 24.42.2024 को परियोजना का स्थलीय निरीक्षण करते हुए यह पाया गया है कि 85 प्रतिशत निर्माण पूर्ण किया जा चुका है, जिससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित नहीं है। परियोजना के पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 29.2.2024 को सम्बन्धित विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। परियोजना की स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 24.42.2024 के अनुसार परियोजना “ऑनगोईग श्रेणी” के अंतर्गत है तथा कुल 28 टॉवर का निर्माण किया जाना प्रस्तावित है, जिसका विवरण (B+S+I4) है। टॉवर DI से DS TH Ga वर्क, ब्रिक वर्क, प्लास्टर वर्क, फ्लोर वर्क, पेंट वर्क, आदि निर्माण कार्य पूर्ण किए जा चुके हैं तथा टॉवर Co, Cl BCI7, BI से 85, Al तक का समस्त निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। कम्युनिटी सुविधाएँ का निर्माण वर्तमान में शेष है तथा 02 लिफ्ट प्रत्येक टॉवर मे स्थापित की जानी हैं तथा कुल 42 लिफ्ट स्थापित की जानी हैं, जिसका निर्माण कार्य किया जा चुका है। रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण करने की दिनांक 27.05.2022 अंकित की गयी है तथा परियोजना का 85 प्रतिशत निर्माण कार्य किया जा चुका है। त्रिमासिक विकास आख्या भी रेरा पोर्टल पर उपलब्ध है।

रेरा प्राधिकरण में सम्बद्ध अवर अभियंता द्वारा आख्या प्रस्तुत की गई, जिसमें परियोजना के पंजीकरण से संबंधित समस्त विवरण प्रस्तुत किए गए हैं। उक्त आख्या मे अंकित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा अद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 26.0i.20I6 को परियोजना का मानचित्र स्वीकृत करते हुए 34 टॉवर का निर्माण अनुमोदित किया गया, परंतु विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष 28 टॉवरों का पंजीकरण करवाया गया, जिस कारण 06 टॉवरों का विवरण उपलब्ध नहीं है। स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल भूमि का क्षेत्रफल 53882 वर्ग मीटर . (एक लाख तिरेपन हजार आठ सौ बयासी) है, जिसमें से 405220 वर्ग मीटर (एक लाख पाँच हजार दो सौ बीस) प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत 8) रेरा पोर्टल पर परियोजना के अनुमोदित मानचित्र में संशोधन से संबंधित साक्ष्य एवं अभिलेख अपलोड नहीं किया गया है तथा अन्य कोई विकसित प्रोजेक्ट का विवरण भी उपलब्ध नहीं है। आख्या के साथ संलग्नक के रूप में स्वीकृत मानचित्र की प्रति, विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन पत्र की प्रति एवं लीज-डीड की प्रति दाखिल की गई है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-- 4. क्या विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र के विरुद्ध परियोजना का निर्माण किया गया है ? ay , AY 2. क्या प्रश्नगत “सोसाईटी” रेरा अधिनियम की धारा-2(20 से अच्छादित है ? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा See कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 4. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु dea

बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा स्वीकृत मानचित्र के विरुद्ध निर्माण किया गया है ? शिकायतकर्ता द्वारा लिखित शिकायत दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नणत परियोजना “awe aa’ के उद्देश्य रो विकसित की जा रही है, जिसका मूल उद्देश्य यह है कि केन्द्र सरकार के कार्यरत व सेवानिवृत्त कर्मचारियों को एक निवास उपलब्ध कराना है। ग्रेटर नोयडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण की स्थापना उ.प्र. औद्योगिक विकास अधिनियम, 976 के अन्तर्गत की गयी है, जिसके अनुसार स्मार्ट सिटी का विकास किया जाना है। परियोजना की मूल योजना का ब्रोशर फरवरी, 20:: में जारी किया गया तथा विकास प्लॉन के अनुसार परियोजना के अन्तर्गत फेज-4 मे 2730 यूनिट का निर्माण 30 एकड़ भूमि मे किया जाना था तथा 08 एकड़ भू-खण्ड फेज-2 के लिए उपलब्ध थी। विपक्षी द्वारा नवम्बर, 205 में “पहले आओ पहले war के सिद्धान्त के अन्तर्गत योजना का पुनः प्रस्ताव जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना के अन्तर्गत पंजीकरण संख्या-070- 4253 के माध्यम से फ्लैट संख्या-404 ब्लॉक-4 में आरक्षित कराया गया है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए mer war है कि शिकायतकर्ता द्वारा उठाया यह बिन्दु कि उनके द्वारा परियोजना में स्वीकृत मानचित्र का उल्लंघन करते हुए रेरा अधिनियम की धारा-44 का उल्लंघन किया गया है के सम्बन्ध में अवगत कराना है कि मूल मानचित्र में जो बदलाव किये गये हैं वह रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व के हैं तथा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकरण कराते समय यह पुष्टि की जा चुकी है कि बदलाव पूर्व मे किये जा चुके थे। परियोजना की मूल स्वीकृति प्राधिकरण से दिनांक 25.0:20i6 को प्राप्त की गयी, जिसके उपरान्त दिनांक 07.08.20i7 को मुख्य कार्यकारणी अधिकारी, केंद्र सरकार कर्मचारी कल्याण आवास संगठन के. द्वारा शपथ पत्र दाखिल करते हुए अवगत कराया गया था कि ov परियोजना के अन्तर्गत 2430 यूनिटों में से 794 यूनिटों का आवंटन कराया जा चुका है, जो कि 28 टॉवरों में स्थित हैं।

प्रकरण में मुख्य विवाद परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार निर्माण करने का है। इस संबंध मे रेरा प्राधिकरण में सम्बद्ध अवर अभियंता द्वारा आख्या प्रस्तुत की गई, जिसमें परियोजना के पंजीकरण से संबंधित समस्त विवरण प्रस्तुत किए गए है। उक्त आख्या मे अंकित किया गया है कि ग्रेटर नोएडा अद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25.0:.20:6 को परियोजना का मानचित्र स्वीकृत करते हुए 34 टॉवर का निर्माण अनुमोदित किया गया, परंतु विपक्षी द्वारा रेरा प्राधिकरण के समक्ष 28 cat का पंजीकरण करवाया गया, जिस कारण 06 टॉवरों का विवरण उपलब्ध नहीं है। स्वीकृत मानचित्र के अनुसार कुल भूमि का क्षेत्रफल 453882 वर्ग मीटर (एक लाख तिरेपन हजार आठ रो बयासी) है, जिसमें से 405220 वर्ग मीटर (एक लाख पाँच हजार दो सौ बीस) प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है। रेरा पोर्टल पर परियोजना के अनुमोदित मानचित्र में संशोधन से संबंधित साक्ष्य एवं अभिलेख अपलोड नहीं किया गया है तथा अन्य कोई विकसित प्रोजेक्ट का विवरण भी उपलब्ध नहीं है। आख्या के साथ संलग्नक के रूप मे स्वीकृत मानचित्र की प्रति, विकास प्राधिकरण द्वारा अनुमोदन पत्र की प्रति एवं लीज़-डीड की प्रति दाखिल की गई है।

वर्णित स्थिति में यह स्पष्ट है कि प्रकरण में मुख्य विवाद परियोजना के स्वीकृत मानचित्र के अनुसार निर्माण करने का है। ऐसे में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि मूल मानचित्र में जो बदलाव किये गये है, वह रेरा अधिनियम के लागू होने से पूर्व के हैं तथा रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकरण कराते समय यह पुष्टि की जा चुकी है कि बदलाव किये जा चुके थे। इस सम्बंध में रेरा प्राधिकरण में सम्बद्ध अवर अभियंता द्वारा आख्या प्रस्तुत की गई, fori परियोजना के पंजीकरण से संबंधित समस्त विवरण प्रस्तुत किए गए हैं। उक्त आख्या मे अंकित किया गया है कि रेरा पोर्टल पर परियोजना के अनुमोदित मानचित्र में संशोधन से संबंधित साक्ष्य एवं अभिलेख अपलोड नहीं है तथा अन्य कोई विकसित प्रोजेक्ट का विवरण भी उपलब्ध नहीं है। स्पष्ट है कि यदि स्वीकृत मानचित्र में संशोधन किए गए थे, तो उक्त विवरण परियोजना पंजीकरण के पेज पर अपलोड किए जाते। स्थलीय निरीक्षण आख्या भी इस तथ्य की पुष्टि करती है कि निर्माण अनुमोदित मानचित्र के अनुसार किए गए हैं विपक्षी द्वारा परियोजना के वांछित प्रमाण पत्र दाखिल किए गए, जो कि मूलतः प्रमाणित है तथा समस्त प्रमाण पत्र प्राप्त कर पूर्णता हेतु दिनांक 29.42.2024 को आवेदन भी किया जा चुका है। ऐसे मे स्पष्ट है कि परियोजना का निर्माण स्वीकृत मानचित्र एवं अनुमोदन के अनुसार किया गया है। यदि fet कारण वश विपक्षी द्वारा परियोजना के मानचित्र मे संशोधन कराए गए हैं, तो ऐसी स्थिति मे रेरा o q yy ७ at अधिनियम की emi—i4 के अधीन निहित प्रविधानों मे दिए गए मानकों का अनुपालन करने हेतु विपक्षी बाध्य होंगे। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या प्रश्नगत सोसाईटी रेरा अधिनियम की धारा-2(20 से अच्छादित है ? शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी की परियोजना “सोसाइटी रेजिस्ट्रेशन vac, i860” के अंतर्गत स्थापित की गई जिसका उद्देश्य आवासीय योजनाओं को प्रोत्साहित एवं नियंत्रित करना है। उक्त परियोजना “नो-लॉस नो-प्रॉफिट” के उद्देश्य को दृष्टिगत रखते हुए एवं केन्द्रीय सरकार के कर्मचारियों को आवासीय जरूरतों को पूर्ण करने हेतु विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन मे रेरा अधिनियम की धारा-2(200 तथा Ao उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित “एयर फ़ोर्स नवल हाएजिंय बोर्ड बनाम रियल एस्टेट रेुलेट्री अथॉरिटी” 2022 SOO OnLine ALL 242(2022) 453 ALI 50 का आलोक प्रस्तुत किया गया है। उक्तानुसार विपक्षी की परियोजना रेरा प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत है, जिसका पंजीकृण क्रमांक:- PRERAPRJI005 है, जिससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-2(20 से अच्छादित है। Cc 4 वर्णित स्थिति मे यह स्वतः स्वीकार है कि स्वयं शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना का पंजीकृण रेरा प्राधिकरण एवं सक्षम विकास प्राधिकरण के मानकों को पूर्ण करते हुए कराया गया है। इस संबंध में Alo उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा पारित “एयर फ़ोर्स नवल हाएजिय बोर्ड बनाम रियल एस्टेट रेगुलेट्री अथॉरिटी” 2022 SOO OnLine ALL 242(2022) 453 &॥, 504 द्वारा आदेश पारित करते हुए कहा गया है कि:-

80. Thus, the question framed as to whether appellant is included in the definition of word "promoter', as defined under Section 2(zk) of Act, 20!6 as may enforced upon the appellant in condition of pre-deposit, the entire deposit amount for the purpose of maintaining appeal under Section 43(5) of the Act, 20I6 against the order of Regulatory Authorily stands answered in affirmative i.e. the appellants have to comply the mandatory provisions of Section 43(5) of the Act, oe 20l6 and are included under the definition of promoter’. 8!, Thus, considering the facts and circumstances of the case, this Court finds that as the appellants are working in real estate sector and their project haying been registered on 5.8.207 after enforcement of Act, 206, comes under the purview of "promoter', as defined under Section 2(zk) of Act, 206, and necessary compliance of pre-deposit, as enshrined under Section 43(5) of Act, 20I6, has to be made before the Tribunal befor? entertainment of their appeal. Furthermore, the law is settled as far as mandatory compliance of Section 43(5) of Act, 20l6 is concerned in view of the judgment of Apex Court in the case of M/s Newtech Promoters and Developers Pvt. Ltd. (supra). उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार यदि किसी विकासकर्ता द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य रेरा मानकों के अनुसार पूर्ण करते हुए पंजीकरण कराया गया है एवं परियोजना के अंतर्गत वर्तमान मे निर्माण कार्य किया जा रहा है, तो ऐसी स्थिति

में उक्त परियोजना रेरा अधिनियम, 20i6 के अधीन परिभाषित “प्रमोटर” से अच्छादित मानी जायेगी। वर्णित स्थिति मे विपक्षी की परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-2(20 से अच्छादित है। TET बिन्दु संख्या-2 frente किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी.,/सी.सी. अथवा डीम्ड कम्पलीशन के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि परियोजना की मूल स्वीकृति प्राधिकरण से दिनांक 25.04.2046 को प्राप्त किया गया, जिसके उपरान्त दिनांक 04.08.2047 को मुख्य कार्यकारणी अधिकारी, केंद्र सरकार कर्मचारी कल्याण आवास संगठन के समक्ष शपथ पत्र दाखिल करते हुए अवगत कराया गया था कि परियोजना के अन्तर्गत 2430 यूनिटों में से 4794 यूनिटों का आवंटन कराया जा चुका है, जो कि 28 टॉवरों में स्थित हैं। स्वीकृति पत्र दिनांक 45.09.2024 के माध्यम से फेज-2 के निर्माण का ay अनुमोदन प्राप्त हुआ। परियोजना के पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 29.42.2024 को सम्बन्धित विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। इस सम्बंध में Re याचिका संख्या-2737 / 2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन wo fro बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के Gard प्रकरण में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(00 (0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी | रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज़” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन /अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :-

An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority; Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within १८ three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months, Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि बिना पूर्णता प्रमाण पश्न कब्जा नहीं दिया जा सकता, व, यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सीसी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया छुआ माना जायेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध A six. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष में किये गये आवेदन दिनाकित 29.42.2024 की प्रतिलिपि एवं परियोजना से सम्बन्धित वांछित प्रमाण पत्र भी पत्रावली पर दाखिल किये गये है। यदि “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जा दिनांक 29.03.2022 के (आवेदन की तिथि से 3 माह बाद) बाद ही दिया जाना चाहिए था। ऐसी स्थिति में डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 29.03.2022 होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 frenRa किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य रेरा पंजीकरण के अनुसार दिसम्बर, 2020 तक पूर्ण किया जाना था जिसका विस्तार करते हुए मई, 2022 कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 22.06.2024 के प्रस्तर-6 में प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा उपलब्ध कराने के प्राविधान दिये गये है, oY 0 जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य द्वितीय किश्त की अदायगी से 48 माह में पूर्ण किया जाना था, परन्तु विपक्षी की परियोजना विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बि अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि रेरा पार परियोजना का निर्माण पूर्ण करने की अवधि दिनांक 2 जा चुका प्राधिकरण के पंजीकरण के अनुर 3 7.08.202 तक है जिसका विस्तार करते हुए दिनांक 27.05.2022 तक पूर्ण किया जाना है। प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा दिनांक 24.2.2024 परियोजना का स्थलीय निरीक्षण करते हुए यह पाया गया है कि 85 प्रतिशत निर्माण पूर्ण किया है, जिससे स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित नहीं है। परियोजना के पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु दिनांक 29.2.2024 को सम्बन्धित विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की शिकायत निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, , he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the of रच promoter, interest for i2 every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 22.06.2024 के प्रस्तर-6 कब्जा उपलब्ध करने के संबंध मे निमन्वत प्रविधानित है:- 6. CONSTRUCTION SCH EDULE

Commencement of construction at project site shall commence after approval of plans from the development authority and obtaining necessary clearance from the other statutory authorities as applicable to the projects which is expected by October-November 20]4. Project work will be tentatively completed within 48 months after the last date of 274 Installment. पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल आवंटन पत्र दिनांक 22.06.2024 के प्रस्तर-6 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, द्वितीय किश्त की अदायगी से 48 माह गें पूर्ण किया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा जारी द्वितीय किश्त के सम्बन्ध पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा विवरण “ब्लैक आउट” किए गए हैं जिससे यह स्पष्ट नहीं है कि द्वितीय किश्त की अंतिम तिथि शिकायतकर्ता के केस मे क्‍या थी, फिर भी पत्रावली पर उपलब्ध पत्र के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को द्वितीय किश्त दिनांक 8. 44.206 तक भुगतान करने को कहा गया। ऐसी स्थिति में .उकत पत्र दिनांकित ts. 44.2046 से 48 माह अर्थात्‌ दिनांक i8.47.2020 तक कब्जा दिये जाने की तिथि माना उचित होगा। स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को द्वितीय किश्त की अंतिम अदायगी से 48 माह से Ss कम्पलीशन” की प्रभावी तिथि दिनांक 29.03.2022 (जैसा कि निस्तारण ay 2

बिन्दु संख्या-3 में निर्णीत किया गया है।) तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। aifes-i9 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent -- Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent -- Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमंल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a aly 33 penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के 3न्‍्तर्गत प्रमोटर व Sa के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसे प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- हर oY 4 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। var प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)(0) में भी यही ब्याज की पंरिभाषा दी गयी Bj माननीय. उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “रूद्रा बिल्डवेल कस्ट्रक्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है किः-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20!8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20l8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at 9. 45 the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20]6, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ रिट याचिका tden-W-9oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य“ में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्ज्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है किः-

On 42.09.20I9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020................०००० ०० >> > and only on complaint under Section !8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + I%, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.... css Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत .४॥८[,४ + ।% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः CREAR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Mont गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्‌टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की 6

अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 28.02.2023 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को द्वितीय किश्त की अंतिम तिथि से 48 माह के बाद की तिथि से “डीम्ड कम्पलीशन” की दिनांक 29.03.2022 तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित wt) ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तंक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी द्वारा wr पंजीकरण के समय रेरा वेबसाइट पर उपलब्ध ले-ऑपट में यदि कोई परिवर्तन किया जाता है तो ota रेरा अधिनियम मे दी गई व्यवस्था का अनुपालन करना होगा | BG कि पद 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। oF दिनांक :-० Yel/ 20223 मम. Se Sho a> (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण