उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 पीठासीन अधिकारी : श्री राजीव कुमार, अध्यक्ष । शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण_ | आवंटित आवंटन अनुबंधानुसार कब्जा संख्या यूनिट संख्या तिथि दिये जाने की तिथि | } | NCRI44/02/8928i/2022 | सुमित अग्रवाल व Re 8-2404 45.42.2044 | 34 मई 2047 + 6 माह अग्रवाल अनुग्रह अवधि अर्थात नवम्बर 207 2 | रटार44/03/9]873/2022 जयश्री खामेस्र A-203 22.09.203 | 30 अक्टूबर 206 + 3 माह अनुग्रह अवधि अर्थात जनवरी 2047 बनाम गोल्फग्रीन रेजिडेन्सी प्राणलि0 शिकायतकर्ता सुमित अग्रवाल व Ry अग्रवाल के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के साक्ष्य विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना SUNSHINE SOLARIS से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- NCRI44/02/8928/2022 सुमित अग्रवाल व रितु अग्रवाल की पत्रावली अग्रणी वाद रहेगा। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह वाद संस्थित किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र जमा की गई धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि किसान आन्दोलन के कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उसके उपरांत एनजीटी के आदेश दिनांक 99 Page 44.08.203 के अनुपालन में नोएडा प्राधिकरण द्वारा ओखला बर्ड सेन्चूयरी से to पर्यावरण =

किमी की परिधि में दिनांक 77.09.20:3 तक उसके उपरांत पुनः एनजीटी व पर्यावरण विभाग द्वारा अग्रिम आदेश तक t9.08.20i5 निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गई fir आदेशों के कारण निर्माण कार्य दिसम्बर 2045 तक प्रभावित रहा है। परियोजना की मानचित्र दिनांक 2305.20i3 को 5 वर्ष के लिए स्वीकृत की गई। विपक्षी परियोजना में स्थित टॉवरों का बाह्य व आन्तरिक निर्माण कार्य पूर्ण कर लिया है परियोजना अवशेष विकास कार्य चल रहा है जो 6 से 8 माह में पूर्ण कर लिया जाएगा। नोएडा प्राधिकरण से दिनांक 42.02.2024 को परियोजना की पुनः स्वीकृत मानचित्र पत्र प्राप्त हुआ जिसमें विपक्षी द्वारा wie सुविधा न बनाये जाने पर नोएडा अथॉरिटी ने स्पष्टीकरण मांगा। जिसके उपरांत प्रथम gear वर्ष 2024 में कैग की आख्या प्रस्तुत की गई जिससे स्पष्ट हुआ कि नोएडा अर्थॉरिटी द्वारा सपोर्ट सिटी से सम्बन्धित स्कीम को बिना सरकार के अनुमति के शुरू किया गया जिसमें we अथॉरिटी व संस्था का कोई भी परामर्श शामिल नहीं था। बल्कि यह भी स्पष्ट होता है कि नोएडा अथॉरिटी द्वारा एफएआर की नार्म्स का उल्लघंन किया गया। यह कैर आख्या नोएडा अथॉरिटी द्वारा स्वीकार की गई है wife wea संलग्न 40 से विदित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि नोएडा अथॉरिटी द्वारा पारित आदेश दिनांक 2.02.2020 के उपरांत उनके द्वारा पुर्न अवलोकन प्रार्थना पत्र अतिरिक्त मुख्य सचिव के समक्ष दिनांक 75.02.2020 को प्रस्तुत किया गया जोकि अभी तक लम्बित है। विपक्षी का यह भी कहना है कि पुर्नवालोकन प्रार्थना पत्र में हुये विलम्ब के कारण विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय में यह याचिका योजित की गई जिसमें उच्च न्यायालय ने दिनांक 47.06.2024 को आदेश पारित करते हुये अतिरिक्त मुख्य सचिव

को पुर्नवालोकन प्रार्थना पत्र frat करने हेतु 2 माह का समय दिया गया विपक्षी का यह भी कहना है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश का अनुपालन अभी तक अतिरिक्त मुख्य सचिव द्वारा नहीं किया गया है जिसके लिए विपक्षी द्वारा अवमानना याचिका संख्या सीएपीएल /4324 / 2022 योजित की जा चुकी है, जिसकी प्रकिया जारी है। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में हुये विलम्ब का कारण नोएडा अथॉरिटी द्वारा किये गये सपोर्ट सिटी स्कीम में किये गये बदलाव एवं परियोजना से सम्बन्धित मानचित्र वैद्यता विस्तार में हुये विलम्ब के कारण हुआ है जिसमें विपक्षी की कोई गलती नहीं है। अतः विपक्षी शिकायतकर्ता की जमा धनराशि 8 मासिक किश्तों में भुगतान करने के लिए तैयार है एवमं विपक्षी यह भी आश्वासन देते है कि परियोजना का निर्माण कार्य सपोर्ट सिटी स्कीम के पूरे मामलें का निस्तारण होने के उपरांत परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध करा देंगे। विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल की गई है उभय पक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- ॥ क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु det बिन्दु tea इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर seca होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि परियोजना में दिल्ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय eh अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम 25 Page 3 बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2006 में दिनांक 40.4.206 से दिनांक 09.04.2047 तक की अवधि (0 दिन) के लिए, वर्ष 20:7 में दिनांक 09.44.207 से दिनांक 7.44. 2047 तक की अवधि ( दिन) के लिए बाधित हुई। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में कुल 85 दिनों का लाभ प्रदान किये जाने अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित आवंटन पत्र के प्रस्तर सख्या 39 पर फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :-

That the development of the premises is subject to force-majeure clause, which includes delay for any reason beyond the control of the company like non-availability of any building material due to market conditions, war or enemy action or natural calamities or any Act of God. In case of delay in possession as result of any notice, order, rule notification of the governmen/Court of Law/ Public/competent authority or any other reason beyond the control of the company & any of the aforesaid events, the company shall be entiled to a reasonable extension of time. In case of non-availabiltiy of materrials at reasonable cost including those materials mentioned in the specification sheet, the company will be entilted to use alternative/subsitute materials without any claim from the allottees.

माननीय एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.08.20i3 में यह उल्लिखित किया गया है कि ओखला वर्ल्ड Bagel के 40 किमी की परिधि में आने वाली सभी परियोजनाओं का निर्माण कार्य दिनांक 28. 70.20i3 तक स्थगित रहेगा जिसके उपरांत माननीय एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 03.04.2044 के अंतिम पृष्ठ संख्या 45 के WAN संख्या--7 में उल्लिखित किया गया है कि माननीय एन.जी.टी द्वारा पूर्व में पारित किया गया अंतरिम आदेश दिनांक 74.08.20:3 का स्थगन निर्देश Moers} नोटिफिकेशन जारी किये जाने की तिथि तक प्रभावी रहेगा। ५०छ द्वारा ईको सेंसटिव जोन से सम्बन्धित नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.205 क जारी किया गया जिस परिधि में विपक्षी की परियोजना शामिल नहीं हैं। जिससे कि एन.जी.टी के आदेशानुसार विपक्षी की परियोजना लगाये गये रोक का लाभ विपक्षी को दिनांक 79.08.20i5 के उपरांत दिया जाना न्‍्यायोचित नहीं है परन्तु आदेश दिनांक 03.04.2004 को संज्ञान में लेते हुये विपक्षी को मात्र ४०७ द्वारा जारी की गई नोटिफिकेशन तक फोर्स मैज्योर का लाभ दिया जा सकता है। है 3० Pa ———— Page 4 उक्त के समर्थन में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा Re _t4653 / 2049 मेसर्स लॉजिक्स बिल्डटेक प्रा.लि. बनाम उत्तर प्रदेश सरकार में wag पारित आदेश दिनांक 03.04.20i4 का उल्लेख करते हुये VATA area दिनांक 24.08.203 को 2 माह की रोक से बढ़ाकर moer के नोटिफिकेशन जारी किये जाने की तिथि 49.08.2045 तक प्रभावी रहने का है| उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परियोजना में निर्माण कार्य दिनांक 44.08.20i3 से 79.08.2045 अर्थात 2 वर्ष 5 दिन (कूल 735 दिन) तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा।

यहां यह स्पष्ट किया जाता है कि यह विपक्षी इस अवधि का लाभ तभी प्राप्त कर सकता है जब इस अवधि में कोई धनराशि शिकायतकर्ता से न ली गई हो। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील deat-73029/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20I9, the Centra! Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20]8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in yy 4 Page 5 construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय एन.जी.टी.,/87% के आदेश दिनांक 09.4.20:7 एवं दिनांक ॥7.44. 20i7 में 9 दिन (दिनांक 09.:4.20I7 से दिनांक 7.44.20:7), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 40.44.2048), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.40. 20i9 में 25 दिन (दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.:0.2079 तक Wy 6 बजे से सुबह 6 बजे तक), दिनांक 04.4.20:9 में 5 दिन (दिनांक 04..209 से दिनांक 08. 44.2049 तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (66<2)(दिनांक 40. 42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 94-0+2,5+35+33 = 89.5 (90 in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) B प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्‍त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक

25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज eee ee द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय पु Page 6 घनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित कि गया है कि परियोजना से सम्बन्धित मानचित्र पुन: नवीनीकरण हेतु नोएडा प्राधिकरण को आवेदन किया जा चुका है परन्तु नोएडा प्राधिकरण द्वारा मानचित्र नवीनीकरण पर कोई प्रतिक्रिया व्यक्त नहीं की गई है जिसका सीधा सम्बंध wid सिटी स्कीम से है एवं मानचित्र नवीनीकरण से सम्बन्धित विवाद राज्य सरकार के समक्ष विचाराधीन है क्‍योंकि पूर्व में नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी किया गया मानचित्र में सपोर्ट सिटी स्कीम को बिना राज्य सरकार की अनुमति एवं सक्षम प्राधिकरण से परामर्श प्राप्त किए बिना अंकित किया गया था जो अब विवादित है। ऐसे में परियोजना को बिना मानचित्र नवीनीकरण के पूर्ण किया जाना न्यायोचित नहीं होता है और न ही इस सम्बन्ध में कोई समय अवधि का उल्लेख किया जा सकता है। ऐसे में विपक्षी सभी शिकायतकर्ताओं को उनकी धनराशि बिना रोके वापस करने को तैयार है।

चूंकि शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत यूनिट में अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान कर रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट में अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण करते हुए अभी तक न तो यूनिट का भौतिक कब्जा दिया गया है और न ही रजिस्ट्री निष्पादित करायी गयी है। पत्रावली के अवलोकन से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता ने आवंटित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि मानचित्र नवीनीकीरण के सम्बंध में हुये विवाद का निराकरण करते हुये शिकायतकर्ता को जून 2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेंगे। Page 7 pS इस प्रकार वर्णित स्थिति में प्रश्नगत प्रकरण में अनुबन्धानुसार शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है। रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान है:- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इसके अतिरिक्त आवंटन पत्र के प्रस्तर-29 में यह उल्लेख किया गया है यदि शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने में प्रस्तावित कब्जे की तिथि से 3 माह से अधिक की देरी होती है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को 40/- रूपये प्रति वर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करेगा। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 90 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल'"में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- “the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the cy Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Uy Page 8

Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज cua का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over

of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29)में प्राविधान है कि — (ca) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (/) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default. shall be equal to the rate of interest which the promoter of shall be liableto pay the allottee, in case of default; Page 9 (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the alloltee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid:

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.:020I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(॥ में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee आज have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottce under any head whalsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal 00 MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटा,२+।प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी '/2.९+|प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय. उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी--3289 /2020 “war बिल्डवेल Gerad प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्‍लेखित किया गया है किः- Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.! had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20I8. The oe eee lee no.2 has given cogent reasons in the impugned order. SN

Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20!6, providing otherwise. तत्पश्चात्रिट याचिका 9 wWeat-xi—9i20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित fara है किः- On [2.09.20!9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + I% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... . and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8..... eee Thus power of refund of amount along with interest which has been

provided under Section क्‍8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+I% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः उपरोकक्‍्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Ment गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित Page l | की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+Iufge, जो कि we बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। यहां यह भी स्पष्ट किया जाता है कि विपक्षी द्वारा दिये गये प्रतिवादपत्र को संज्ञान में लेते हुये यदि परियोजना में सपोर्ट सिटी के मामले का निस्तारण जून 2023 तक नहीं होता है तो शिकायतकर्तागण यदि चाहे तो अपनी जमा धनराशि की मांग करने के लिए स्वतंत्र होंगे क्योंकि विपक्षी को बिना सपोर्ट सिटी स्कीम के मामले में निवारण से पूर्व कोई भी आवश्यक प्रमाण पत्र परियोजना को पूर्ण किये जाने से सम्बन्धित प्राप्त नहीं हो सकते है। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है आदेश

|. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित मूल यूनिट में समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी. के साथ जून 2023 तक यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें | . विपक्षी परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में ब्याज शिकायतकर्तागण को >> हस्ताक्षारित अनुबंधानुसार कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि या ast wa होने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि पर ers ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई होल्डिंग चार्जेज अनुबन्धानुसार देय न होगा तथा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। >> ————oeeeeee Page 2 Pp age ‘4 2 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2०)()के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के Rote से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा

डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से मेटेनेन्स चार्जेज यूनिट का वास्तविक कब्जा देने की तिथि से पहले कोई होल्डिंग चार्जेज अधिरोपित नहीं करेगा | । 5. इस आदेश का Voor भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ॥ शिकायतकर्ताकों यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। (राजीव कुमार) अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3 at