E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई te-0 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत रांख्या: NCR44/02/89254/2022 राजकुमार बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 29-05-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री तुषार चौधरी उपस्थित gui विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री जिज्ञासा राठी उपस्थित हुईं। पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुनते हुए, उभय पक्षों को आंगामी 08 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट Tor पर अपलोड करने हेतु निर्देशित कर, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 29-05-2024 को ही सुरक्षित की गयी, परन्तु उभय पक्षों द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड नहीं की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:-

#34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 H प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली Page I of 6 E-Court = का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dred या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38, (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure, (3) Where an Issue ts raised relating tv agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 AF प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियो Page 2 of 6 E-Court की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत्त a “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend

up to five per cent, of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 28-02-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 09-03--2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25-03-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 02-05-2023, दिनांक 06-06-2023, दिनांक 29-42-2023, दिनांक 45-03-2024 एवं दिनांक 29-05-2024 को की गयी। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cot को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। wend शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 02--44-2022 को अन्य शिकायतकर्ता के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :- Page 3 of 6 E-Court = को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतगिण के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र॒/ब्रोथशर के TAR पूर्ण कराकर Rae 37-72--2022 तक ओसी,सी सी सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें। विपक्षी को आदेशित किया जाता & कि वह रेयरा अधिनियम की धारश-77 के अधीन बिना ओसी.,/सी सी: प्राप्त किये किसी भी शिकायतकतयिण को प्लॉट की रजिस्ट्री कयये जाने eg बाध्य नहीं करेंगे और ओ: सी,“ सी. सी wad कर बेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 37-72--2022 तक थिकायतकतािण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना छुनिश्वित करें।

विपक्षी थिकायतकर्ता (गज Ga) को विनांक 24-07-2074 से दिनांक 30-.04--2077 तक 4 ग्रतिशत वार्षिक स़राधारण ब्याज की दर से व दिनाक 0/-05--2077 से ओ सी, सीसी: प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर fae जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ ग्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित ae) ब्याज की यह धनराधि अंविय erat की ere में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की say देय धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर प्रीरियड को दृष्टिगत रखते हुए faa 25-03-2020 से दिनांक 25--09-2020 TH प्ररियोजना में हुए ors eg ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि थिकायतकर्ता का wre after (Over Dues) & तो TT पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होया/ अन्य शिकायतकर्ता (पवन GAN) के THT में आवंटन पत्र/ब्रोथशर के अचुरुप erg ब्याज की उपरोक्ताजुसार यणना की जायेगी ।/ विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेश अधिनियम 2076 की धारा 26७06) के अनुसार यदि ver लायू होने के are wie ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेया/ अतः विलस्बित शुयतान पर शिकायतकतिण द्वारा भी MCLR+I ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोर्ड धनराशि रेय लायू होने के बाद arch से ora हेतु ली we & तो Rear अवधि eg ब्याज की धनगशि की भी उसी दर से गणना की जायेयी। थिकायतकतायिण के प्रकरणों में किसान ग्रतिकर के सम्बन्ध में वेयता माननीय उच्च,// उच्चतम न्यायालय BAT आदेश के अधीन होगा। Page 4 of 6 E-Court

इस आदेश की एक-एक we सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर एखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनचुरुप धनराथि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मायले में गणना की जायेगी /.. ” उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-44-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-42-2022 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य/अनुपालन आख्या रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड प्रस्तुत नहीं की गयी है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 02-7:-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:-

“24. Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as If it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 20-08-2024 को संदर्भित की जाती है।

सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 02-44-2022 के प्रस्तर-03 के अनुसार सुनवाई तिथि दिनांक 20-08-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, Page 5 of 6 E-Court को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत ais, दिनांक 02--44-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 08—07—2024. Page 6 of 6