उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम संख्या शिकायत संख्या eee I | NCRI44/02/89254/2022 राजकुमार 2 | NCR44/05/9429/2022 पवन कुमार बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण शिकायतकर्ता राजकुमार के साथ 04 अन्य शिकायकततकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना RPSO, RRPSOI and RRPS02 (Sector I8 and 20), YEIDA से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत den NCR44/02/89254/2022 राजकुमार अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायकतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायकतकर्ता (राजकुमार) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RPSOI, RRPSOL and RRPS02 (Sector 8 and 20) में प्लॉट GA-I70, Block-6D में बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 78,35234/—- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 22,34,234 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी जा रही है और प्रश्नगत परियोजना स्थल पर रहने योग्य स्थिति नहीं है तथा निर्माण की गुणवत्ता निम्न स्तर की है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक आवश्यक सर्टिफिकेट एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने तथा किसान प्रतिकर के रूप कट में ली गयी अवैद्यानिक धनराशि को वापस दिलाये जाने एवं शीघ्र रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 23.44.2009 की प्रति, एग्रीमेन्ट टू लीज़ के सम्बन्ध में पत्र दिनांकित 46.03.2040 की प्रति, पत्र दिनांकित 20.07.20:5 की प्रति, एग्रीमेन्ट टू लीज, जमा धनराशि से सम्बन्धित चालान की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 02.05.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा रेसीडेन्सियल प्लॉटस्‌ RPS-2009(), स्कीम 24000 प्रकशित की गयी। शिकायतकर्ता को आवंटन WEAN-YEA0I3574, सेक्टर-48, ब्लॉक-67 में प्लॉट Wea-770, जिसका क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया। उक्त प्लॉट ग्राम-उस्मानपुर के खसरा संख्या-647 एवं ot9 पर स्थित है तथा आवंटी के पक्ष में एग्रीमेन्ट दू लीज दिनांक 47.05.2040 को निष्पादित कराया गया। चेकलिस्ट के अनुसार लीज डीड निष्पादित करायी जा सकती है और भौतिक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित है। विपक्षी द्वारा कब्जा देने में असमर्थरता के कारण वर्ष 2043 से वर्ष 206 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। विपक्षी द्वारा आवंटी को यह विकल्प दिया गया कि वह प्राधिकरण के समक्ष प्लॉट का समर्पण आवेदन जमा करते हुए 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है gem परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद एवं सक्षम प्राधिकरणों द्वारा विलम्ब से एन.ओ.सी. प्रदान किये जाने के कारण, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। अतः विपक्षी द्वारा उपरोक्त तथ्यों के आधार पर समुचित आदेश पारित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एस.एल.पी. नं0-40045-40034 / 2020 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदि बनाम शकुंतला वेलफेयर एंड एजुकेशनल सोसाइटी व अन्य” की प्रति, ब्रोशर की अपूर्ण प्रति, कार्यालय ज्ञाप दिनांकित 30.4.20:7, दिनांक 6.06.20:7 की प्रतियाँ दाखिल की गयी। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- 4... क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ? BN 3. aa विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ? 4. क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलमग्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु deT- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई, जिसमें किसानों के आंदोलन, किसानों द्वारा भूमि अधिग्रहण के सम्बन्ध मुआवजा बढ़ाये जाने हेतु योजित वाद एवं सक्षम प्राधिकरणों द्वारा विलम्ब से एन.ओ.सी. प्रदान किये जाने के कारण, श्रम बल की अनुपलब्धतता आदि सम्मिलित है, जो कि उनके नियंत्रण के बाहर थे। इसके अतिरिक्त मार्च 2020 में विश्वव्यापी कोविड--49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। विपक्षी द्वारा अपने उपरोक्त दावे के समर्थन में कोई साक्ष्य /अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अत: यह आधार ग्राह्य नहीं है। इस सम्बन्ध में ब्रोशर का प्रस्तर-48(९) निम्नलिखिल उललेखित हैः- If due to any "force majeure" or any circumstances beyond the control of the Authority, the Authority is unable to make allotment or hand over the possession of the allotted plot, the entire deposit amount will be refunded along with simple interest at the rate of 4% per annum from the date of deposit till the date of payment. It is clarified that the month of deposit and the month of refund shall not be counted for the purposes of calculation of interest. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /i985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal oO Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09. 42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.::.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक da 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया | विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। TERA बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ?

शिकायतकर्ता द्वारा किसान प्रतिकर के रूप में ली गयी अवैद्यानिक धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा एस.एल.पी.नं०-40045-40034 / 2020 “यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण आदि बनाम शकुंतला वेलफेयर एंड एजुकेशनल सोसाइटी व अन्य” की प्रति दाखिल की गयी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-28968 / 208 “मैसर्स शकुन्तला एज्युकेशनल आदि बनाम उ0प्र0 सरकार एवं 2 अन्य” में आदेश दिनांक 28.05. 2020 को पारित करते हुए अभिनिर्धारित किया गया है कि :- In view of above facts and circumstances, the impugned Government Order dated 29.08.204 is declared to be illegal and without jurisdiction and consequently all demands raised on its basis are quashed. उपरोक्त पारित आदेश से यह स्पष्ट है कि माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा किसानों को अतिरिक्त मुआवजा दिये जाने के सम्बन्ध में उ0प्र०0 सरकार के आदेश दिनांक 29.08.2044 को खारिज किया जा चुका है। वर्तमान में यह प्रकरण माननीय उच्च न्यायालय एवं माननीय उच्चतम न्यायालय में लम्बित है। अतः अतिरिक्त किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्च /उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश के अधीन होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। श्र निस्तारण बिन्दु संख्या-3 निस्तारण बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये शिकायतकर्तागण को रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु बाध्य किया जा सकता है अथवा नहीं ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा शीघ्र रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। wera प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट होता हो कि प्रश्नगत परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया जा चुका हो | रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य प्रगति पर है, परन्तु पूर्ण नहीं है और रेरा में परियोजना के पूर्णता की तिथि 08.07.2024 प्रस्तावित है। रेरा अधिनियम की ARITH-(4)(h में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व भी अंकित है :- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; साथ ही MWI-9(0) एवं (A Veitch के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं — (70) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (77) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (/) of section 7 of this Act. रेरा अधिनियम की oeI-77 निम्नवत्‌ है :-

7. (7) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees हर and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (/), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. wad wifdaat से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /ta डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओबक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना vat सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” सम्भव है। अतः उपयुक्त होगा कि यदि प्रोमोटर केवल wal मामलों में लीज़ Se अथवा कब्जा देने की कार्रवाई करें, जहाँ ओ.सी. उपलब्ध है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने के उपरान्त ही शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराये जाने हेतु चेक लिस्ट जारी करें तथा अन्यथा कार्यवाही रेरा अधिनियम के प्राविधानों के प्रतिकूल होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 निस्तारण बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह pes वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना स्थल पर रहने योग्य स्थिति नहीं है तथा निर्माण की गुणवत्ता निम्न स्तर की है। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में अभी तक आवश्यक सर्टिफिकेट एवं एन.ओ.सी. प्राप्त नहीं की गयी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय पर किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा जवाब दिनांकित 02.05.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा रेसीडेन्सियल प्लॉटस्‌ RPS-2009(), स्कीम 24000 प्रकशित की गयी। शिकायतकर्ता को आवंटन GNI-YEA0I3574, सेक्टर-48, ब्लॉक-69 में प्लॉट संख्या-470, जिसका क्षेत्रफल 300 वर्ग मीटर आवंटित किया गया, जिसके सम्बन्ध में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया। उक्त प्लॉट ग्राम-उस्मानपुर के खसरा संख्या-647 एवं 649 पर स्थित है तथा आवंटी के पक्ष में एग्रीमेन्ट टू लीज़ दिनांक 47.05.2040 को निष्पादित कराया गया। चेकलिस्ट के अनुसार लीज डीड निष्पादित करायी जा सकती है और भौतिक कब्जा दिया जाना प्रस्तावित है। विपक्षी द्वारा कब्जा देने में असमर्थरता के कारण वर्ष 2043 से वर्ष 206 तक की अवधि को जीरो पीरियड घोषित किया गया। विपक्षी द्वारा आवंटी को यह विकल्प दिया गया कि वह प्राधिकरण के समक्ष प्लॉट का समर्पण आवेदन जमा करते हुए 6 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ अपनी जमा धनराशि वापस ले सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 48 (() “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,-

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: aN Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें Whe के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी मूल शिकायत में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है :-

"The possession of the allotted plot in case of Payment Plan l, Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later." उपरोक्त WER के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को आवंटन va जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 4 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है और न ही विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई आपत्ति की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र की तिथि 23.44.2009 से 4 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 23.44.2043 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है |) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Yio 6649-50/20I8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser eS 0 ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.44.203 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 24.04.2044 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— NY ll

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र जारी किया गया और प्रश्नगत परियोजना के ब्रोशर के प्रस्तर-48(५) के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की artis दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.207 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना परियोजना के ब्रोशर के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। |

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 77.020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank OM ]2 of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दरं आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है| रेरा की धारा-2(»४)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “wat बिल्डवेल कंस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.| (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका denx-920/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है कि:-

On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation OA 3 was issued on 07.02.2020................. ०-० «न्‍__न्‍न्‍_->- and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208.......c cece Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः SRR माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+I प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी Kor गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४07२+] प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह रेरा अधिनियम की ap-i7 के अधीन बिना AR. /सी.सी. प्राप्त किये किसी भी शिकायतकर्तागण को प्लॉट की रजिस्ट्री कराये जाने हेतु बाध्य नहीं करेंगे और ओ.सी./सी.सी. प्राप्त कर चेक लिस्ट जारी करते हुए दिनांक 34.42.2022 तक शिकायतकर्तागण के पक्ष में रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता (राज कुमार) को दिनांक 24.04.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित we a 4

ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणनां नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता (पवन कुमार) के प्रकरण में आवंटन पत्र,/ब्रोशर के अनुरूप विलम्ब ब्याज की उपरोक्‍्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में किसान प्रतिकर के सम्बन्ध में देयता माननीय उच्च /उच्चतम न्यायालय के अंतिम आदेश के अधीन होगा। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व विलम्ब ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-22- / // /2022 do दा ae (राजीव Ga) (अध्यक्ष) Soyo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण