उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर पीठ-3 कम | शिकायत संख्या पक्षकार नाम | अनुबंध/. | यूनिट जमा की गयी रे तिथि... at धनराशि 4 | एनसीआर44 / 02 // 88645 / 2022 | मंजरी सिंह 05.02.2020 | सी-4602 | रु0 44,80,920 / -_ परिवादी बनाम एस पी साई आईटी प्रा.लि. पता :- सी-26, सेक्टर 67 नोएडा sess प्रतिवादी पीठासीन : भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व-: परिवादी-: सुश्री रितेश अग्रवाल, अधिवक्ता प्रतिवादी-: श्री मिखिल विज, अधिवक्ता , परिवाद : परिवादी द्वारा यह शिकायत प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र 2. जमा की गयी धनराशि की रसीदें आओ द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद-पत्र 2. क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र Page पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) (ख) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना NX ONE गौतमबुद्धनगर में यूनिट संख्या सी-4602 बुक कराई गयी थी, जिसके सापेक्ष परिवादी इकाई के सम्बंध में उक्त तालिका में अंकित धनराशि प्रतिवादी को भुगतान की गयी। अतः परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित गया है कि ” tis pertienent to mention that the complainant herein is seeking possession of his unit which in fact has already been offered to her on 20.03.202.

That the present complainant is also liable to be dismissed on the ground that the construction as well as all the other connected development and works for the residential towers in the project NX ONE have been completed and the respondent has also applied for the grant of occupancy Certificate with the concerned authority on 40.07.2020. That the present complainant is also liable to be dismissed on the ground that the primary certificate required prior to applying for grant of OC are : fire Safety Certificate, Structural Engineer Certificate, Lift Installation Certificate, Electrical Safety Certificate. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु ea क्या परियोजना विलम्बित है ? Page 2 बिन्दु संख्या-2_ क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु Heri: पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादीग व प्रतिवादी के मध्य उक्त इकाई के लिए दिनांक 05.02.2020 को क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 34 मार्च 2020 को प्राप्त होना था, जबकि प्रतिवादी को अंतिम वांछित अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र जून 2020 में प्राप्त हुआ। प्रतिवादी ने मार्च 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया। उक्त तथ्यो से स्पष्ट है कि प्रतिवादी परियोजना विलम्बित रही। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि

परिवादी को मार्च 2020 में इकाई का अधिपत्य प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। अतः परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि, बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section /680)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the passessian,. The Page 3 requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is

handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह we है कि उ0प्र0 रेरा के ' प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स ERT उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " sR विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Page 4

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अंधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के wea 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WEAR 9. a(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४८॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/20I8-Housing-UD/EFS-9056405, fia 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड--49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा »महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया Page 5 है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.63. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने /पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण :- पत्रावली के परिशीलन से विदित है कि परिवादीग व प्रतिवादी के मध्य vat इकाई के लिए दिनांक 05.02.2020 को क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 3 मार्च 2020 को प्राप्त होना था, जबकि प्रतिवादी को अंतिम वांछित अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र जून 2020 में प्राप्त हुआ। प्रतिवादी ने मार्च 2024 में ऑफर ऑफ पजेशन जारी कर दिया। Taree के अवलोकन से स्पष्ट है कि प्रतिवादी वांछित erate प्रमाण पत्र प्राप्त है और प्रतिवादी ने अधिभोग प्रमाण ५५ प्राप्ति ag आवेदन किया जा चुका जिसका साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध है।

नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 6 आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को मूल आवंटित इकाई का अधिपत्य (physical possession) आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी परिवादी को दिनांक 04.04.2020 से वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र की अंतिम प्रमाण पत्र की तिथि तक या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+H% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) @rfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 .तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना vat अवधि में नहीं की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांकः- | Wo (202 (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 ve