उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् टॉवर एवं यूनि संख्या संख्या [4 NCRI44/02/70872/202l | प्रीति कुमार D-il 2 NCRI44/04/7357/202 नेहा गोयल D-76 3 NCRI44/04/73300/202I कुलदीप सिंह मान 8-37 बनाम ग्रीन-बे इन्फास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता प्रीति कुमार के साथ 02 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। इन तीनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह तीनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना Green Bay Golf Village से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCRI44/02/70872/202 प्रीति कुमार अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु रांस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Green Bay Gulf Village में lic de—D-I बुक कराया गया था, जिराकी कुल कीमत 49,57,500/— रुपये है, जिसक सापेक्ष में शिकायतकर्ता द्वारा 44,97,:25 /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में 6 वर्ष का विलम्ब किया गया है और न ही विकास कार्य पूर्ण है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज़ दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। Y”

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दिनांक 46.09.2024, आवंटन पत्र दिनांक 28.02.207:, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.09.2020, अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.08.20:3, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दिनांकित 07.06.2024 दाखिल करते हुए कहा गया है कि दिनांक 22.08.20:3 को अनुबन्ध पत्र जारी किया गया और शिकायतकर्ता को प्लॉट संख्या- p-ll (250 वर्ग गज) का प्लॉट उनकी परियोजना 0775 green Bay Golf Village में आवंटित किया गया, जो कि प्लॉट WeT-TS-06, सेक्टर-86८०- 22D, Yamuna Expressway Industrial Area, Gautambudh Nagar A स्थित है। किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक ci डीड दिनांक 27.03.2042 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.202 को YEIDA @ द्वारा पोजेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक wen नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08.202 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की माँग की गई, जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.20i3 को शात्रा) के द्वारा विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.2042 से दिनांक 29.04.20i3 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रत्यावेदन दिनांक 43.02.2043, दिनांक 44.06.2043 एवं दिनांक 24.07.2043 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में गौतगबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रत्यावेदन दिनांक 24.07.2043 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमा सटे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त ४427//.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूख॑ंड में शामिल eu, यह व्यावहारिक रूप से सम्भव practically feasible) ग्रीन-बे के लिए कि वहाँ विकार। कर सके नहीं था, क्योंकि om क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि YEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि YEIDA द्वारा दिनांक 29.42.2047 को अंतरिम अधिभोग प्रमाण-पत्र दिया गया। अपील Wea-e3/20i9 में माननीय रेरा अपीलीय अधिकरण द्वारा

7 | XN 3 दिनांक 23.4.2020 को स्थलीय निरीक्षण करने के आदेश दिये गये, जिसके कम में कोर्ट कमीश्नर द्वारा दाखिल की गयी निरीक्षण आख्या में यह अंकित किया गया है कि परियोजना की अधिकांश एरिया पूर्ण है और कब्जा दिये जाने हेतु तैयार है। पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.4.2049, माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.4.20I9 एवं आदेश दिनांक 09.42.2049 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्‍त कन्स्ट्रक्शन मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.42.2049 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कंस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से aifas—i9 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ। शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर दिनांक 30.09.2020 को किया जा चुका है। विपक्षी के द्वारा अपने कथन के समर्थन में अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.08.2043, राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 की प्रति, YEIDA का पत्र दिनांक 29.42.2047, निरीक्षण आख्या दिनांक 29.42.2020, परियोजना से सम्बन्धित फोटो ग्राफ्स, ओ.सी. दिनांक 28.09.2020, ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 30.09.2020 आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित-बाद बिन्दु विचरित् -किये-गये :- 4. GAT force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2, क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ?

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि किसानों द्वारा किये गये आन्दोलनों एवं दायर किये गये विभिन्‍न मुकदमों के कारण परियोजना को पूर्ण करने में देरी हुई और फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण प्राधिकरण से अपेक्षित स्वीकृतियां ०७) ॥]

प्राप्त करने में देरी हुई। विपक्षी का यह भी कहना है कि YEIDA के द्वारा एक aia डीड दिनांक 27.03.20:2 को विपक्षी के साथ निष्पादित की गयी थी, जिसके उपरान्त दिनांक 28.03.202 को YEIDA के द्वारा पोजेशन सर्टिफिकेट भी प्रदान किया गया, किन्तु भौतिक कब्जा नहीं दिया गया। विपक्षी के द्वारा दिनांक 08.08. 2042 को YEIDA से भौतिक कब्जे हेतु आग्रह किया गया तथा कब्जे की तिथि को शून्य अवधि घोषित करने की मांग की गई | जिसके उपरान्त दिनांक 04.02.20i3 को YEIDA & emt विपक्षी को पत्र भेजा गया, जिसमें दिनांक 27.03.20:2 से दिनांक 29.04.2043 तक के समय को शून्य अवधि माना गया, परन्तु इसके बाद भी वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया। इसके कम में YEIDA के समक्ष अपना प्रतिनिधित्व दिनांक 43.02.203, दिनांक 44.06.20:3 एवं दिनांक 24.07.20:3 को किया गया। माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में गौतमबुद्धनगर, जिले में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया, जिसके कारण निर्माण कार्य विलम्ब हुआ। प्रतिनिधित्व दिनांक 24.07.203 में यह स्पष्ट रूप से अंकित किया गया है कि लगभग 84277.9089 वर्ग मीटर मुकदमास्टे के अन्तर्गत है और वास्तविक कब्जा विपक्षी कम्पनी को नहीं दिया गया है। यहां यह उल्लेख करना और भी महत्वपूर्ण है कि यद्यपि अधिकांश भूमि पर कोई अंतरिम आदेश नहीं था, लेकिन इस तथ्य के कारण कि उपरोक्त 84277.9089 वर्ग मीटर क्षेत्र विपक्षी कंपनी के आवंटित भूखंड में शामिल था, यह व्यावहारिक रूप से व्यवहार practically feasible) या. संभव ग्रीन-बे के लिए नहीं था क्‍योंकि उक्त क्षेत्र आवंटित भूखंड के अलग-अलग हिस्से में स्थित था। विपक्षी के द्वारा कथन किया गया है कि VEIDA से विवाद होने के कारण शिकायतकर्ता को कब्जा देने में विलम्ब हुआ। र्ई, पी.सी.ए. द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.47.2079 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं आदेश दिनांक 09.42.2079 के कारण 39 दिनों तक निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इसके अतिरिक्त कन्स्ट्रक्शन मटेरियल, लेबर आदि को मोबिलाईज करने में 6 माह लगा। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 09.i2209 के अनुसार सुबह 6 बजे से शाम 6 बजे तक ही कस्ट्रक्शन कार्य के लिए अनुमति दी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ एवं फरवरी 2020 से कोविड-49 के चलते निर्माण कार्य अत्यधिक प्रभावित हुआ।

इस सम्बन्ध में अनुबन्ध के yeas निम्नलिखिल veer हैः- 4.7 The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within 0 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days. If the completion of the said Unit is delayed by reason of non-availability or scarcity of steel \ p and/ or cement and/ or other building materials and/or water supply and/or electric power and/or slow down, strike and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Company, lockout or civil commotion or any militant action or terriorists event or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if non-delivery of possession is as a result of any Law or as a result of any restrictions imposed by a Governmental Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/ grant of completion/ occupation certificate by any Governmental Authority or for any other reason beyond the control of the Company (hereinafter referred to as "Force Majeure Events" and each individual event referred to as a "Force Majeure Events" ), the company shall be entitled to a reasonable extension of time for delivery of possession of the said unit. माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में भू-जल के प्रयोग पर प्रतिबन्ध लगाते हुए निम्नलिखित आदेश दिये गये हैं :-

Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the builders in NOTDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of undergraound water for the purpose of construction or otherwise till the next date of hearing. Stand over to 247 January. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wea-3029/4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.:4.20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. oy We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law.

इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील eT-73029 / 985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.]2,.20]9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "!2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies, As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB. is.of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. Y

उपरोक्तानुसार राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043 में 43 दिन (दिनांक 24.07.20:3 से दिनांक 24.04.203 तक), माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.:2.20I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 09.2.20:9) एवं 33 दिन (56«2) (दिनांक 0.42.209 से दिनांक 24.02. 2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल ।3+35+33 = 8 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है इस कम में समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Goo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु ea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्तागण पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने में 6 वर्ष का विलम्ब किया गया है और न ही विकास कार्य पूर्ण है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर किया जा चुका है और दिनांक 28.09.2020 को परियोजना के 207 प्लॉटस्‌ का आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में रेरा एक्ट की धारा ta(t) में प्राविधान है कि :- Section 78 (0) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार dal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना के 204 प्लॉटस्‌ के सम्बन्ध में aah. दिनांक 28.09.2020 को प्राप्त किया जा चुका है, जिसमें शिकायतकर्तागण के प्लॉटस्‌ सम्मिलित है, जिसकी छायाप्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। पत्रावली पर दाखिल अनुबन्ध दिनांक 22.08.20i3 के प्रस्तर-4. में निम्नलिखित उल्लेख किया गया है :- ०5 4.7, The Company shall make best efforts to deliver possession of the Said Unit to the Allottee within /0 months from the date of receipt of duly executed confirmation by the Company with a further grace period of 90 (ninety) days.

अतः उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध की तिथि 22.08.20:3 से 48 + 90 दिन (ha पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 23.03.20i5 तक प्लॉट का कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल ai दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या- में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50 /208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 20] 6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 05.03.205 + 84 दिन अर्थात्‌ 25.05.2045 रो ओ.री./ सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- oN 0 "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(2) में प्राविधान है कि :-

(za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid, (5 4

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर 4.2 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 45/- रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिमाह (54/- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 की धारा-48 दिनाक 04.05. 20i7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.20:7 4 प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.08.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20१6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05. 207 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 924i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wer 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत 2 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी '॥0,२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। TATA बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश

i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के wifey को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.202i तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.20i5 से दिनांक 30.04.20॥07 तक 45 /- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिमाह (54,- रूपये प्रति वर्ग मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 02.05.20i7 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायत्तकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब-ब्याज के wT A_MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा ali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी (5 3) oOo

43 से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-,०१9//० /202। 0... LY (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण