Boro भू-सम्प्रदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत Wo — NCR44/02/70769/202 रहिस कुमार यादव एवं कमला यादव बनाम मैसर्स उत्तम Kies एण्ड एसोसिएट्स (कसोर्शियम),/अंसल हाई-टेक टाउनशिप्स लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलग्बित अवधि का ब्याण दिजाये जाने हेतु संस्थित किया गया हऐै। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "PLOT ZONE ॥ (2A, 28) में थूनिट सं0-028/0236 बुक फिया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 4,45,964/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को a) तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में वर्ष 20i9 रो कोई निर्गाण कार्य नहीं हो रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। कु शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदग फार्म, oar धनराशि की wile, अनुबन्ध पत्र दिगांक 03.05.200. आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-5 में कहा अब पल कमल कल है कि क्षेत्रीय राजनितिक दबाव व किसान arte के Aan

ह कम्पनी के प्रोजेक्ट बाधित होते रहे तथा विभिन्‍न किसान संगठनों द्वारा विकासकर्ता की भूमि पर Ao उच्च न्यायालय इलाहाबाद तथा माए राष्ट्रीय हरित अधिकरण (N.G.T) नई दिल्‍ली में विकासकर्ता कम्पनी को लम्बे समय तक पक्षकार बनाया गया, जिसकी संज्ञानता के विषय में जिलाधिकारी गौतमबुद्धनगर, उपाध्यक्ष बुलन्दशहर विकास प्राधिकरण को व अन्य सम्बंधित को विकासकर्ता कम्पनी द्वारा अवगत कराया जाता रहा। प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-6 में कथन किया गया कि माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण (N.G.T) नई दिल्‍ली में सन्‌ 2043 में एक वाद योजित किया गया (वाद संख्या 424 /2043 आकाश वशिष्ट आदि बनाम भारत गणराज्य व अन्य) Vat वाद में विकासकर्ता कम्पनी को भी पक्षकार बनाया गया, माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा दिनांक 24 सितम्बर 2043 को विकासकर्ता कग्पनी को तत्काल विकासकार्य कम्पनी की करीब i700 एकड़ भूमि प्रभावित रही विकासकर्ता कम्पनी द्वारा उक्त वाद में प्रतिवादी संख्या 6 के क्रम में माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण को तथ्यों से अवगत कराया तथा माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा निर्देशित जाँच समिति को भी तथ्यों से अवगत करया way माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण में अपना पक्ष रखा जिसके परिणाम स्वरूप निर्णय दिनांक 42 सितम्बर 20:7 को माननीय राष्ट्रीय हरित अधिकरण द्वारा कम्पनी के द्वारा सम्मिलित तथ्यों के आधार पर विकासकर्ता कम्पनी के पक्ष में निर्णय दिया, परन्तु चार साल कम्पनी का विकास कार्य रोके जाने के कारण विकास कार्य लम्बित व बाधित रहे जिस कारण विकासकर्ता कम्पनी को अपूर्णीय क्षति भी हुई।

प्रतिवाद पत्र के प्रस्तर-43 में कथन किया गया है कि आवंटन ua के SIN आवंटित यूनिट रांख्या सैक्टर /028 यूनिट संख्या 0236 गें रिथिण है, जिसमें विकास कार्य लम्बित होने कारण शिकायतकर्ता को सैक्टर संख्या /02B में यूनिट संख्या- 0377 समायोजित विकल्प के रूप में विकासकर्ता कम्पनी सुशांत मेगापॉलिस प्रोजेक्ट में ही पूर्ववर्ती दर पर देने को तैयार हैं तथा उक्त a में तीव्र गति से निर्माण कार्य प्रगति पर है तथा आशानुरूप अग्रिम DEC 202 में कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- . क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? c निस्तारण fag do 4 शिकायतंकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को वैकल्पिक यूनिट का कब्जा दिसम्बर 2024 तक दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 03.05.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसमें कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्ट प्राविधान उल्लेखित नहीं है। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 /20i7 मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम gay डेलिमा एवं अन्य के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है fa—

l5.Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seck the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of ae | years .would have been reasonable for Page 3 & completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to था irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने शिकायतकर्ता शिकायतकर्ता ने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में अनुबन्ध में निष्पादन की तिथि 03.05.2044 है। तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में कायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में कायतकर्ता अपने फ्लैट का कब्जा दिनांक 03.05.2044 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(])(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including मी, \ If the allottee does not intent to : Page 4 = from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रगोटर व क्रेता के बीब किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार (विनियगग एवं विकारा) अधिनियग 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को रा Vat धनराशि का

रकार द्वारा भून्सम्पदा भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 2oi8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि :- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Lending Rate) on home loan of Sta Cost of of India +% unless provided otherwise te Bank dv Page 5 E the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 208 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग--3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3--48-65 विविध / 46 के Page 6 द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई Page 7 = ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश t. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की सहमति से समकक्ष इकाई का वैकल्पिक यूनिट उपलब्ध कराकर यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय ery शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 03.05.2004 से ओ.सी. /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करे। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। olfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा जब जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये GR Page 8 = भी आंवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ४८,7₹+ प्रतिशत है।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल परं अपलोड किया जाये। दिनांक :- 03 /09 / 2024 (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण "Page 9