उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-63, पीठ-4 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत Wear— NCRI44/02/70554/202 समर विक्रम Rig एवं अन्य बनाम विहान डेवलपर्स प्रा0 लि0 यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 03.42.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.42.2047 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. /सी.सी. के लिए आवेदन दिये जाने के तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से| अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जाएगी। Hlfas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी।

3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (2४)6) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से oa ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+I प्रतिशत है। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को कब्जा दिये जाने तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जिस अवधि में प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है, उस अवधि में शिकायतकर्ता, विपक्षी के विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी नहीं होगा। दिनांक 27.05.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 03.42.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 04.06.2022 को पत्रांक संख्या--938 /रेरा / अनु0नोटिस / 2022-23 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 45.06.2022 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी को पुनः दिनांक 24.06.2022 को धारा-38,/40,/63 के अंतर्गत नोटिस (पत्रांक संख्या-4540 / यू पी.रेरा / 2022-23) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 03.2.2024 की अनुपालन आख्या दिनांक t0.07.2022 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं।

पत्रावली में धारा-63 के अन्तर्गत दिनांक 22.09.2022 एवं अन्तिम सुनवाई दिनांक 48.44.2022 को की गई। विपक्षी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 03.42.2024 के सम्बन्ध में अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए कहा गया है कि नवम्बर 2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्रदान कर दिया जायेगा। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जा चुका हो अथवा उनके द्वारा विलम्ब ब्याज की धनराशि का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया हो। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :-

40. () If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made there under, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made there under, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be cee et उपरोक्तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 20:6 में नियम-24 में अंकित है कि :-

24. For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or he rules and regulations made there under, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending herein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the ocal limits of whose jurisdiction the person against whom he order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

उपरोकक्‍तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के नियम-24 में यह प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। रेरा प्राधिकरण की पीठ द्वारा दिनांक 03.42.2024 को पारित आदेश के क्रम संख्या 4 व 2 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 28.02.2023 तक कब्जा दिये जाने की सूचना, आदेश दिनांक 03.42.2024 के अनुसार अकाउन्टस्‌ सैटेल कर “कम्पलेन्ट पेज” पर अपलोड नहीं की जाती है, तो दिनांक 28.02.2023 के बाद सचिव, रेरा प्रकरण में आदेश दिनांक 3 ष्ध्टा 03.42.2024 में धारा-40 के अन्तर्गत आदेश के बिन्दु संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने की कार्यवाही करना सुनिश्चित करें |

वसूली प्रमाण-पत्र में पारित आदेश पर जिलाधिकारी कार्यालय से आख्था प्राप्त होने के पश्चात्‌ धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही की जाएगी, तब तक के लिए पत्रावली (स्थगन पद) पर रखी जाती है। दिनांक:- 04/42/2022 १८... ०-० कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण