उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : एनसीआर444 // 02 // 70539 / 2024 मैसर्स ग्रे स्पन्स we मैनेजमेंट प्रा.लि. पता:-बी-4704, प्रतीक विस्टेरिया, सेक्टर 77, गौतमबुद्धनगर रीगल इम्पोरिया इन्फ्राटेक प्रा.लि. पता- टॉवर-बी, तपस्या कारपोरेशन हाईट्स सेक्टर 426 नोएडा a प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) परिवाद :- परिवादी मैसर्स ग्रे wea एसेट मैनेजमेंट प्रालि.निवासी-- o-2704, प्रतीक विस्टेरिया, सेक्टर 77, गौतमबुद्धनगर के द्वारा ere इम्पोरिया इन्फाटेक wif के विरूद्ध रेश अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत प्रस्तुत परिवाद संख्या- waite /02/70539 // 2024संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है 4. आवंटन पत्र 2. पेमेंट प्लान Ve 3. स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट EEE Page प्रतिवादी द्वारा अपने अतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये . प्रतिवाद-पत्र 2. आवंटन पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना छ0एण्रएश4२ WALK (PHASE ]) गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या एसएस-2605 बुक कराई थी जिसके एवज में परिवादी द्वारा प्रतिवतदी को रु 29,80,052,/-भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत लिखित प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित है कि That at the outset the present complaint is not maintainable against the respondent as there is no delay in handing over the Possession of the Property in question.

That the National Green Tribunal has passed multiple Order times and again for stopping the construction work that resulted in a delay of a total of 424 days. That further, due to COVID-i9 situation, the construction is further delayed by 73 days, and accordingly, the new Possession date is 30.42.2020. VL Page 2 That despite the various hindrances in the construction work, the developer has propgressed with the project and the updated date of possession on the RERA portal is 30.07.2022. Accordingly the developer assures to deliver the unit in July 2022. विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु Wen क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या-2 क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु Wei: पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र कम बायर्स एग्रीमेंट के परिशीलन से विदिंत है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 24.2.2046 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार अनुबंध हस्ताक्षारित होने की तिथि से 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 2024 तक इकाई का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक इकाई का कब्जा परिवादी को उपलब्ध नहीं कराई गयी है। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में इकाई का कब्जा जुलाई 2022 में दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार बिन्दु सं०- निर्णीत की जाती है।

निस्तारण बिन्दु सं०-2 :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 24:220I6 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार अनुबंध हस्ताक्षारित होने की तिथि से 48 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात जून 2024 तक rr Page 3 इकाई का कब्जा दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि परिवादी को जुलाई 2022 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। अतः परिवादी ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि

"Section 7667) 6) lays down that if the promoter Jails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Jrom the Project, without Prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw Jrom the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व करता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। AL Page 4 इस सम्बंध में सिविल अपील wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 77.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय »पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. alii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to Page 5 VL

refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate Prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the Possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. " यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को (॥२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। dl Page 6 नैसर्गिक न्याय के aml के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। (क) (ख) (ग) (ड) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का कब्जा (physical possession) जुलाई 2022 तक ओ.सी /सी.सी के साथ उपलब्ध करायें। प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज परिवादी को दिनांक 43.07.2024 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त करने या ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि, जो भी बाद में हो तक MCLR+% वार्षिक की दर से ब्याज देय होगा। इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा बची शेष धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ॥॥/७॥१+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. Page 7 722 2020 .तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने त्त्था प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी | इस आदेश का उल्लंघन उ0प्र0 भू-सग्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 9 Hh2fooze (बलविन्दर BAR) सदस्य Bono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8