30ग्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत to +र९२44/02/70524/202] कुंवर सिंह कुशवाह बनाम ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है, इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 48.08.2024 को विलम्बित अवधि के ब्याज सहित कब्जा अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। - संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में THE DOWNTOWN यूनिट Wo-DIVKG/I838 बुक किया गया, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर * 47,20,07 /-रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मई 2020 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु आज तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि वर्ष 2047 तक परियोजना में निर्माण कार्य नहीं हुआ एवं वर्ष 2020 के अंत में निर्माण कार्य प्रारम्भ किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना के संबंध में गलत प्रचार किया गया कि उनके द्वारा 5 स्टार होटल का निर्माण किया जायेगा, जिसके मद में अधिक धनराशि की मांग की गयी है \F शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के foes कब्जा अन्यथा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन अनुबन्ध पत्र दिनांक 24.4.2044 ,जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को उनकी परियोजना THE DOWNTOWN में Rea स्पेस संख्या-4838, जिसका कुल क्षेत्रफल 255 वर्गफुट है, बुक कराया गया था। बिल्डर बायर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 24.4.2044 को निष्पादित कराया गया था। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनकी परियोजना का निर्माण कार्य विलम्ब जरूर है, परन्तु वह जून 2022 तक शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। विपक्षी द्वारा जवाब में यह भी अंकित किया गया है कि वह विलम्बित अवधि के ब्याज को अंतिम भुगतान में समायोजित कर देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? an शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा मई 2020 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, किन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त यह भी बताया गया कि वर्ष 2047 तक परियोजना में निर्माण कार्य नहीं हुआ एवं वर्ष 2020 के अंत में निर्माण कार्य प्रारम्भ किया गया, a कब्जा उपलब्ध करा देंगे। जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह जून 2022 तक शिकायतकर्ता को जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :-

"Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement Jor sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee-wishes to withdraw from the project, without Prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the Promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the Possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें AW रेरा अधिनियम की धारा 34में WI के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ” to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder “का भी उल्लेख है।

इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; (Dany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल wee सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी een होल्डर्स के हित्तों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलर्टर्स सबअरबन प्रा,लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेशरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project,

transit accommodation during completion Of project, So on and so forth. Under RERA now this Junction is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 7] refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the Power to adjudicate compensation under Sections /2, 44, उ6 and 79, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर “by moulding reliefs by granting interest, compensation (0 the allottees,and issuing directions for timely completion to the allottees,and issuin directions for timel, completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and roject, transit accommodation during completion of project So on and So forth’S अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ

इण्डिया” (744 /“2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर * 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। Revs का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कंसट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वार ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक eet’, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” परप्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। WwW के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.0720:9 कोपरित आदेश के पृष्ठ Heo के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The - buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the Promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and - extension could not have been beyond | year." उक्ताचुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके। तत्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA sare beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project."

vat आब्जर्वेशन में यह भी we किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और worl के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके | इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/2049 पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.2049 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they ccna 7s due and payable." ; \/ Page 8

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने wey पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य(२००४०॥०४)आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि-में पूर्ण कसया-जा-सक्ते।आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें|

समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी को जून 2022 तक का अवसर दिया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को पूर्ण करें और शिकायतकर्ता कब्जा लेने पर विचार करें| उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा | यदि विपक्षी द्वारा जून 2022 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है तो Page 9 शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस किया जाना उपयुक्त होगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मई 2020 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता को जून 2022 तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 24.4.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा रैफ्ट रखे जाने की तिथि अथवा आवंटन अनुबन्ध निष्पादन किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की तिथि से 5 वर्ष में यूनिट को पूर्ण किया जाएगा। इसके अतिरिक्त 6 माह की अनुग्रह अवधि का भी उल्लेख है। अनुबन्ध में रैफ्ट रखे जाने की तिथि अंकित नहीं की गयी है। ऐसी दशा में अनुबन्ध निष्पादन की तिथि 24.4.20:4 से ही sat अवधि (5 वर्ष + 6 माह) की गणना किया जाना उचित होगा। अतः उपरोक्‍तानुसार कब्जे की तिथि 24.05.2020 होती है।

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 25.05.2020 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस राग्बंध गें उल्लेखनीय है कि गाननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section [8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid - by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his - apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा

मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा var धनराशि का सा उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.2048 को = भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पढ्ठा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय // पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3() में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है।इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" The period of Interest should close on April 206 when the. Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी., सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने,जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिएब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3—8-65 विविध, 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: ell [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and Schedule for possession of the said understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over

possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project—in place-on » unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of _ possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह a”) Page 3 अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई _ विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित ~ करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.05.2020 से ओ.सी. / सी.सी.-प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने,जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+! प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की | जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. / सी.सी. “i, जारी करना सुनिश्चित करें। \\ Page 4 विपक्षी का निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 30.06.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+IMfara की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम,2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। dec कुमार) (सदस्य) . उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

दिनांक :- 24 /09 / 2024