उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-.04ए आदेश अन्तर्गत आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या *~NCRI44/02/70476/202 धर्मेन्द्र पाल सिंह बनाम यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RPSOI, RRPSOI and RRPSO2 (5००-8 & 20), श्र) में प्लॉट We-320 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 48,35,228 ,“-- रूपये थी और शिकायतकर्ता &RT 2,35,228/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय से किया जा चुका है, परन्तु परियोजना स्थल पर मूल सुविधायें उपलब्ध नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा अवैद्य रूप से किसान प्रतिकर के मद में माँगी जा रही धनराशि को वापस दिलाये जाने, कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 23..2009 की प्रति, एग्रीमेन्ट टू-लीज़ की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 24.02.202 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि नियत हैं, जिसमें विपक्षी अपना पक्ष रख सकते हैं। प्रथम सुनवाई दिनांक 42.04.2024 को की गयी, जिसमें उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद af 2 पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। द्वितीय सुनवाई दिनांक 09.06.202 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। इस पर पीठ द्वारा विपक्षी को पुनः आदेशित किया गया कि वह अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना प्रतिवाद पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। तृतीय सुनवाई दिनांक 23.06.2024 एवं चतुर्थ सुनवाई दिनांक 20.09.2024 को की गयी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा अपना प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया और पीठ द्वारा विपक्षी को अंतिम अवसर देते हुए आदेशित किया गया कि वह अपना प्रतिवाद पत्र रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। पंचम सुनवाई दिनांक 08.44.202: को की गयी, जिसमें यह पाया गया कि विपक्षी को समुचित अवसर प्रदान किये जाने के बावजूद कोई प्रतिवाद पत्र दाखिल नहीं किया गया। इसके बाद भी दिनांक 22.44.202 तक उभय पक्ष को अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई प्रतिवाद पत्र / लिखित बहस दाखिल नहीं की गयी है। उपरोक्त तथ्य ऑर्डरशीट पर अंकित हैं और कम्पलेन्ट पेज पर अपलोडेड है। ऐसी स्थिति में एक पक्षीय आदेश पारित करने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते है :- बी क्या शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को किसान प्रतिकर के मद में धनराशि का भुगतान किया जाना औचित्यपूर्ण है ? शिकायतकर्ता द्वारा अवैद्य रूप से किसान प्रतिकर के मद में माँगी जा रही धनराशि को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त बिन्दु को सिद्ध करने के लिए कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। अभिवचन को सिद्ध करने के लिए साक्ष्य दाखिल करना आवश्यक होता है, जो कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा नहीं किया गया है। वर्णित स्थिति में के साक्ष्यों के अभाव में इस बिन्दु पर विचार किया जान। wad नहीं है। तद्नुसार बिन्दु vei निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज का दर क्या होगा ? शिकायकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान समय से किया जा चुका है, परन्तु परियोजना we पर मूल सुविधायें उपलब्ध नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा अधिनियम की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 76 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice ta any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the ¢ २६४ handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते. हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें कब्जे के सम्बन्ध में निम्नलिखित उललेखित है :- "The possession of the allotted plot in case of Payment Plan ।, Payment Plan 2 or opting for cash down options, will be handover only after deposition of 75% of the total premium of the allotted plot or after 04 years from the date of the issue of this latter, whichever is later." SRT WER के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी होने से 75 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बाद अथवा 4 वर्ष में, जो भी बाद में हो कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा 75 प्रतिशत धनराशि दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में आवंटन पत्र दिनांक 23.44.2009 को जारी किया गया। ऐसी स्थिति में आवंटन पत्र की तिथि से 4 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 23.44.20i3 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. ९ के The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार shh. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 24.4.203 से ओ.सी »सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " _ ait: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dar के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2za) में प्राविधान है कि — a (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottec, as the case may be, Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र जारी किया गया और इसी परियोजना के अन्य आवंटियों के प्रकरणों में दाखिल किये गये ब्रोशर के प्रस्तर-48(५) के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार प्रश्नगत प्रकरण में भी शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की emis दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07. 05.20I7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना परियोजना के ब्रोशर के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के ON प्रारूप के WR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है,

जिक्षमें प्रस्तर 9.20॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविध।नित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2७)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। dr आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र,/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और cy KM शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 24.::20i3 से दिनांक 30.04.2047 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने 'की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं -की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्तागण द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये | गर we गे 9 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो

शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेर प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :-20 //2/ 2) yw ie ee a3 900 2) (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण का