U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/02/70423/202! Priyadarshan Jha and Sunita Jha Versus M/s J.S.S. Buildcon Pvt. Ltd. The complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's case is that they booked unit wo-T-4/A-8I7 in the opposite party's project NCR MONARCH, for which they paid Rs. 33:80:695:7 [?] in instalments from time to time. The opposite party was to give possession by 04.42.2042, with a 36-month period and a 6-month grace period included, but possession has not yet been given. The complainant also says that the opposite party has increased the super area of the allotted unit. The complainant therefore requests possession along with interest for the delayed period against the opposite party. In support of the complainant's statement, photocopies have been filed of the vakalatnama, application form, builder-buyer agreement dated 07.03.2074, allotment letter dated 22.02.20i4, payment details, the wire for the deposited amount, the tripartite agreement dated 05.03.2074, bank NOC, etc.

The opposite party, by a reply sent to the Bench's e-mail, has stated that the builder-buyer agreement was signed by the complainant, and that as per clause 22 of it, the super area of the unit can be varied. Due to various orders the project was delayed. An amount of Rs. 44,06,647 /- is due and outstanding from the complainant, and the complainant is bound to pay it, so that construction of the unit can be completed and possession can be given by May 2024. Construction of the tower has been completed, finishing work on the flat is progressing rapidly, they have received three certificates relating to the project, and an application for the final certificate has already been made. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of its reply, account statement, and orders of the Hon'ble Supreme Court, the Hon'ble NGT and the NCLT. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues have been framed for consideration: 4. Whether the builder has increased the super area of the flat, and if so, at what rate shall it be calculated? 2. Whether the complainant is entitled to possession and interest for the delayed period? Disposal of Issue No. 4 The complainant has stated that the opposite party/builder has increased the super area. In this regard, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 3703-8704,/ 2020, Experion Developers Pvt. Ltd. versus Pawan Gupta, has clearly laid down that:

| | Sono भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0 :- NCR44/02/70423/202! प्रियदर्शन झा एवं सुनीता झा बनाम मैसर्स जे.एस.एस. बिल्डकॉन प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NCR MONARCH में यूनिट wo-T-4/A-8I7 बुक किया गया था, सम ___ ज़िसके लिए उनके द्वारा समय--समय-पर-किश्तों के आधार -पर- 33:80:695:7 रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 04.42.2042 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का सुपर एरिया बढ़ा दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर रो अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 07.03.2074, आवंटन पत्र दिनांक 22.02.20i4, भुगतान विवरण, जमा धनराशि की wire, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 05.03.2074, बैंक एन.ओ.सी आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ale Page | = द्वारा पीठ के ई-मेल पर जवाब प्रेषित करते हुए कहा गया है कि

बिल्डर are एग्रीमेंट को शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके प्रस्तर- 22 के अनुसार यूनिट का सुपर एरिये में पर्वितन किया जा सकता है। विभिन्‍न आदेशों के कारण परियोजना विलम्बित हुई। शिकायतकर्ता के ऊपर 44,06,647 /- रुपये की देय धनराशि बाकी है और वह यह धनराशि देने के लिए बाध्यकारी है, जिससे यूनिट का निमार्ण कार्य पूर्ण किया जा सके और वह मई 2024 तक कब्जा दे सकें। टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं उन्हें परियोजना से सम्बन्धित तीन प्रमाण पत्र प्राप्त हैं एवं अंतिम प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में जवाब, खाता विवरण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय एन.जी.टी एवं एन.सी.एल.टी के आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। . 'उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का झवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4 क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी /बिल्डर द्वारा सुपर एरिया Nv | नन्‍पापापपवदपृपि/िपएइएहए/इह | 2, बढ़ा दिया गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-8704,/ 2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० बनाम पवन गुष्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26" August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. Fe National Consumer Disputes Redressal Commissio (NCDRC) ने शिकायत संख्या 285-286 /20I8 पवन गुप्ता बनाम एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- a | "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which | | is of a later date. The justification given by the opposite party that on j ~ “the basis of the internal report of the architect the demand was made | for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the Opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally | | the area of any of the common buildings or the total area of the | | approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been

Sunn +-+--आ««---आआ«+-----५»»«----०++ which approves the plan issues some kind of certificate in respect of | done. There is no prevailing system: when the competent authority | the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage Page 3 | = for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In ny view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित -किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। AAR बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है और वह मई 2024 तक कब्जा दे देंगे।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर whic दिनांक 04.03.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ to-6 के प्ररतर-27 के अवलोकन रो विदित है कि विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि 04.03.2044 से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 07.09.20:7 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 02.09.2047 से ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(])0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not

__ intent to withdraw from the project he shall he paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest .is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। —, Pa ee ee 5 = तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.:0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were o.2di) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agrcenient in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had है or VY Pa ge 6 obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sith /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक i7.0.20i8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the oe ae, |] is delayed due to the Force Majeure L then the Allgttee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 ww अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.09.207 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायणकर्गा द्वारा जमा धनराशि पर ]४८,२+ प्रतिशत की दर रो विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की a | age 8 Fa = 04/44 / 2024 जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन

एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह धनराशि नियमानुसार वापस करें। विपक्षी, को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर |॥४07₹+ प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | oe Toe age 9

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/02/70423/202! Priyadarshan Jha and Sunita Jha Versus M/s J.S.S. Buildcon Pvt. Ltd. The complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant's case is that they booked unit wo-T-4/A-8I7 in the opposite party's project NCR MONARCH, for which they paid Rs. 33:80:695:7 [?] in instalments from time to time. The opposite party was to give possession by 04.42.2042, with a 36-month period and a 6-month grace period included, but possession has not yet been given. The complainant also says that the opposite party has increased the super area of the allotted unit. The complainant therefore requests possession along with interest for the delayed period against the opposite party. In support of the complainant's statement, photocopies have been filed of the vakalatnama, application form, builder-buyer agreement dated 07.03.2074, allotment letter dated 22.02.20i4, payment details, the wire for the deposited amount, the tripartite agreement dated 05.03.2074, bank NOC, etc.

The opposite party, by a reply sent to the Bench's e-mail, has stated that the builder-buyer agreement was signed by the complainant, and that as per clause 22 of it, the super area of the unit can be varied. Due to various orders the project was delayed. An amount of Rs. 44,06,647 /- is due and outstanding from the complainant, and the complainant is bound to pay it, so that construction of the unit can be completed and possession can be given by May 2024. Construction of the tower has been completed, finishing work on the flat is progressing rapidly, they have received three certificates relating to the project, and an application for the final certificate has already been made. In support of its statement, the opposite party has filed photocopies of its reply, account statement, and orders of the Hon'ble Supreme Court, the Hon'ble NGT and the NCLT. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issues have been framed for consideration: 4. Whether the builder has increased the super area of the flat, and if so, at what rate shall it be calculated? 2. Whether the complainant is entitled to possession and interest for the delayed period? Disposal of Issue No. 4 The complainant has stated that the opposite party/builder has increased the super area. In this regard, the Hon'ble Supreme Court, in Civil Appeal No. 3703-8704,/ 2020, Experion Developers Pvt. Ltd. versus Pawan Gupta, has clearly laid down that:

| | Sono भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0 :- NCR44/02/70423/202! प्रियदर्शन झा एवं सुनीता झा बनाम मैसर्स जे.एस.एस. बिल्डकॉन प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना NCR MONARCH में यूनिट wo-T-4/A-8I7 बुक किया गया था, सम ___ ज़िसके लिए उनके द्वारा समय--समय-पर-किश्तों के आधार -पर- 33:80:695:7 रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित दिनांक 04.42.2042 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा आवंटित यूनिट का सुपर एरिया बढ़ा दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर रो अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 07.03.2074, आवंटन पत्र दिनांक 22.02.20i4, भुगतान विवरण, जमा धनराशि की wire, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 05.03.2074, बैंक एन.ओ.सी आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ale Page | = द्वारा पीठ के ई-मेल पर जवाब प्रेषित करते हुए कहा गया है कि

बिल्डर are एग्रीमेंट को शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके प्रस्तर- 22 के अनुसार यूनिट का सुपर एरिये में पर्वितन किया जा सकता है। विभिन्‍न आदेशों के कारण परियोजना विलम्बित हुई। शिकायतकर्ता के ऊपर 44,06,647 /- रुपये की देय धनराशि बाकी है और वह यह धनराशि देने के लिए बाध्यकारी है, जिससे यूनिट का निमार्ण कार्य पूर्ण किया जा सके और वह मई 2024 तक कब्जा दे सकें। टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है तथा फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं उन्हें परियोजना से सम्बन्धित तीन प्रमाण पत्र प्राप्त हैं एवं अंतिम प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया जा चुका है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में जवाब, खाता विवरण, माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय एन.जी.टी एवं एन.सी.एल.टी के आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। . 'उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का झवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4 क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी /बिल्डर द्वारा सुपर एरिया Nv | नन्‍पापापपवदपृपि/िपएइएहए/इह | 2, बढ़ा दिया गया है। इस सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3703-8704,/ 2020 एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० बनाम पवन गुष्ता में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

We are not inclined to interfere with the order of the National Consumer Disputes Redressal Commission (NCDRC) dated 26" August 2020 in Consumer complaint number 285 and 286 of 208. Fe National Consumer Disputes Redressal Commissio (NCDRC) ने शिकायत संख्या 285-286 /20I8 पवन गुप्ता बनाम एक्सपेरिऑन डेवलपर्स प्रा० लि० में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- a | "In respect of excess area, the complainant has made a point that without any basis the opposite party sent the demand for excess area and the certificate of the architect was sent to the complainant, which | | is of a later date. The justification given by the opposite party that on j ~ “the basis of the internal report of the architect the demand was made | for excess area is not acceptable because no such report or any other document has been filed by the Opposite party to prove the excess area. It went on to observe that once the original plan is approved by the competent authority, the areas of residential unit as well as of the common spaces and common buildings are specified and super area cannot change until there is change in either the area of the flat or in project (plot area) is changed. The real test for excess area would be that the opposite party should provide a comparison of the areas of the original approved common spaces and the flats with finally | | the area of any of the common buildings or the total area of the | | approved common spaces/ buildings and the flats. This has not been

Sunn +-+--आ««---आआ«+-----५»»«----०++ which approves the plan issues some kind of certificate in respect of | done. There is no prevailing system: when the competent authority | the extra super area at the final stage. There is no harm in communicating and charging for the extra area at the final stage Page 3 | = for the sake of transparency the opposite party must share the actual reason for increase in the super area based on the comparison of the originally approved buildings and finally approved buildings. Basically the idea is that the allottee must know the change in the finally approved lay-out and areas of common spaces and the originally approved lay-out and areas. In ny view, until this is done, the opposite party is not entitled to payment of any excess area." इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित -किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। AAR बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वह टॉवर का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है, फ्लैट का फिनिशिंग कार्य तीव्र गति से चल रहा है और वह मई 2024 तक कब्जा दे देंगे।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बिल्डर बायर whic दिनांक 04.03.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ to-6 के प्ररतर-27 के अवलोकन रो विदित है कि विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि 04.03.2044 से 36 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 07.09.20:7 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 02.09.2047 से ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(])0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not

__ intent to withdraw from the project he shall he paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest .is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। —, Pa ee ee 5 = तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.:0.20I8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें were o.2di) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agrcenient in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had है or VY Pa ge 6 obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. "

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sith /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक i7.0.20i8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध,/ 46 के द्वारा मॉडल Wire के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the oe ae, |] is delayed due to the Force Majeure L then the Allgttee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 ww अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। dager बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 02.09.207 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायणकर्गा द्वारा जमा धनराशि पर ]४८,२+ प्रतिशत की दर रो विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की a | age 8 Fa = 04/44 / 2024 जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन

एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण, वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से बढ़े हुए क्षेत्रफल के मद में कोई अतिरिक्त धनराशि ली गयी है, तो विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह धनराशि नियमानुसार वापस करें। विपक्षी, को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर |॥४07₹+ प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण | oe Toe age 9