उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ--04 उपस्थिति — श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम | शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण् न0 | जमा धनराशि eo | आवंटन की | कब्जा दिये जाने की सं0 तिथि तिथि \. | NCRI44/02/708/202 सविता गुप्ता 304 BO 42,37,500 / 4.03.20i8 | 42 माह +6 माह / मार्च, 2022 2 NOR I44/02/70355/202 acl कोश FAST | /7050/720 | Bo 7,27,54,20,/ | 28.06.20I8 | 4? माह । 6 माह, aba जून, 2020 3. | NCRI44//59894/2020 मंजू आनंद 4504 रु0 4,22,36,472,// | 28.09.20i5 | 42 माह + 6 माह/ सितम्बर, 2049 4, | NCRI44/07/77677/202 ieee गौड़ 404 BO ,42,75,344/ | 0.40.205 | 42 माह + 6 माह/ अक्टूबर, 2049 5. | NCRI44/03/72338/202 गायत्री सिंह 4344 BO 9,45,000 / 08.06.204 42 माह» जून, 202 6, | NCRI44/09/800/202] श्रुति दास 2002, T-3 रु0 4,70,48,994 / 27.0.205 | 42 माह + 6 माह» अक्टूबर, 2049 7. | NCRI44/09/800/202 'कनिष्क राजन 4003 BO 4,2,35,859 //. | 05.0.20i5 | 42 माह + 6 माह/ अक्टूबर, 2049 बनाम श्री सी प्रॉपर्टीज प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता सविता गुप्ता के साथ 06 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना LOTUS ISLE (RESIDENTIAL) & 68%4एं००४ Mariott Tower से सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या-

एटारा44/02/708/202 सविता गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्तागण का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना LOTUS ISLE (RESIDENTIAL) & 68Xaviers en Mariott Tower में Sad तालिका में अंकित यूनिट बुक कराई गई, जिसके सापेक्ष तालिका में अंकित धनराशि विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्तागण का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर तालिका में अंकित तिथि तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया, जिस कारण शिकायतकर्तागण द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्तागण द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीद, पेमेंट प्लान की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्तागण द्वारा Rr अधिनियम की ae-i9 (6) का veers किया गया जिसमें आवंटी को पेमेंट प्लान के अनुसार समय से धनराशि भुगतान किया जाना आवश्यक है। वर्तमान मामलें में शिकायतकर्तागण द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार धनराशि भुगतान नहीं किया गया, शिकायतकर्तागण को धनराशि का भुगतान करने के लिए अनुस्मारक पत्र भेजे गये। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोविड-49 महामारी का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी प्रतिवादपत्र में अंकित किया गया कि कोविड-49 महामारी से पूर्व टॉवर-टी4 शत प्रतिशत, टी2 एवं टी3 में 90 प्रतिशत निर्माण कार्य हो चुका था। विपक्षी का कहना है कि शिकायकतर्तागण अपनी देय धनराशि भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता- मंजू आनंद की ओर से प्रस्तुत प्रतिउत्तर पत्र में विपक्षी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन किया गया। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव एवं क्‍या विपक्षी शून्य अवधि का लाभ प्राप्त कर सकता है ? of = क्या शिकायतकर्ता को कब्जा vd विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है? यदि हां तो ब्याज का दर क्‍या होगा ? निस्तारण बिन्दु to 4

बिन्दु संख्या ga आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव एवं क्‍या विपक्षी शून्य अवधि का लाभ प्राप्त कर सकता है ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure Events) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, परियोजना पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक स्थगन आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है। इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से ge we है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। जहां तक विपक्षी की भूमि के “टाइटिल” के विवादों का प्रश्न उठाया गया है, यह सम्बन्धित भू-विक्रेता प्राधिकरण तथा बिल्डर के बीच का प्रश्न है। निश्चय ही यदि भूमि का “टाइटिल” वर्ष 2044 में विवाद ग्रस्त था तो ऐसी स्थिति में वर्ष 2004 में शिकायतकर्ता को विचाराधीन भूमि पर बनने वाले फ्लैट का विक्रय किया जाना उचित न था एवं जहां तक फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स का लाभ दिये जाने का प्रश्न है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि माननीय सर्वोच्च न्यायालय, माननीय उच्च न्यायालय एवं एन.जी.टी. द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया हो। 'रेरा' प्राधिकरण द्वारा कोविड--49 महामारी के कारण विपक्षी को 6 माह का एक्सटेंशन पीरियड दिया जा 3 चुका है। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में कोई ठोस तर्क प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह विदित हो सके कि परियोजना इन्हीं कारणों से विलम्बित हुई।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि कोविड महामारी से पूर्व टॉवर पूर्ण था परन्तु विपक्षी की ओर से टॉवर पूर्ण होने के उपरांत जारी वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र या आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह सिद्ध हो सके कि परियोजना पूर्ण है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्बित है,जिसका दायित्व विपक्षी पर है। तदानुसार बिन्दु de- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 2 यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्तागण के मध्य फ्लैट उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ तथा तालिका में अंकित तिथि तक विपक्षी को यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया। यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण को ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील to e649-s0/20I8 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। a = सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”“नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि- बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा ved धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं तथा 'रेरा' आने से पूर्व विलम्ब के लिए अनुबन्ध के अनुसार ब्याज देय होगा। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है, उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि — "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 7, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 04.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के 5 अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 0१.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default परिभाषित है, जिसमें wee 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी |॥0.7+ प्रतिशत की दर रो ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एपग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: #7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of at / d Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद vouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया eo

जायेगा। तदानुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित दिनांक 34.08.2022 तक कब्जा देना सुनिश्चित करें और ca ero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं | विपक्षी, शिकायतकर्तागण को उक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। 6. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी .॥८/१+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से ब्याज देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। इस आदेश की एक-एक प्रति vat सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। दिनांक:-- 22,/ 06 / 2022 कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण |