उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ आदेश अन्तर्गत धारा-63 उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या -—NCR44/02/7029/202 भारत भूषण शर्मा बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स wo feo यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। शिकायतकर्ता की शिकायत में पीठ द्वारा दिनांक 24.04.2022 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये थे :- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 09.03.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी।

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2 (za) (0) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। er A व 4. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरांत जारी करना सुनिश्चित करें। 5... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.03.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.03.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। दिनांक 02.04.2022 को शिकायतकर्ता द्वारा प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि प्रोमोटर / विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 24.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में विपक्षी को दिनांक 30.05.2022 को पत्रांक संख्या-739 /रेरा / अनु0नोटिस / 2022-23 के माध्यम से नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया कि वे दिनांक 45.06.2022 तक अनुपालन आख्या उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी को पुनः दिनांक 24.06.2022 को धारा-38 /40,/63 के अंतर्गत नोटिस (पत्रांक संख्या-4499 / यू पी.रेरा / 2022-23) के माध्यम से जारी करते हुए उन्हें सूचित किया गया कि वे आदेश दिनांक 24.04.2022 की अनुपालन आख्या दिनांक 40.07.2022 तक निश्चित रूप से उपलब्ध कराएं, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

पत्रावली को धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 20.09.2022 एवं अंतिम सुनवाई दिनांक 47.44.2022 को प्रस्तुत को प्रस्तुत किया गया, जिसमें शिकायतकर्ता उपस्थित एवं विपक्षी अनुपस्थित। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र व ओ.सी. हेतु आवेदन की प्रति के अतिरिक्त कोई अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा दिया जा चुका हो। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-40 के अन्तर्गत निम्न प्राविधान है :- 40. (l) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. of

उपरोकक्‍तानुसार भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 की धारा-40 में यह प्राविधान है कि यदि एक प्रमोटर या एक आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट किसी भी ब्याज या जुर्माना या मुआवजे का भुगतान करने में विफल रहता है तो सहायक अधिकारी या नियामक प्राधिकारी या अपीलीय प्राधिकारी द्वारा इस अधिनियम या उसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत, यह ऐसे प्रमोटर या आवंटियों या रियल एस्टेट एजेंट से वसूली योग्य होगा, इस तरह से भूमि राजस्व के बकाया के रूप में निर्धारित किया जा सकता है। इसी क्रम में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियम, 2046 में नियम-24 में अंकित है कि :-

24- For the purpose of sub-section (2) of section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.

SRT भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के नियम-24 में यह प्राविधान है कि भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-40 के उप-खंड (2) के प्रयोजन के लिए यदि पक्षकार न्याय निर्णायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा पारित आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो सहायक अधिकारी, नियामक प्राधिकरण या अपीलीय नन्‍्यायाधिकरण के लिए मामले को प्रिंसिपल सिविल कोर्ट को इस तरह के आदेश को निष्पादित करने के लिए, जिनके अधिकार क्षेत्र में अचल सम्पत्ति परियोजना स्थित है या स्थानीय सीमाएं स्थानीय नागरिक अदालत, जिसके दायरे में वह व्यक्ति होता है, जिसके खिलाफ आदेश जारी किया जा रहा है, वास्तव में और स्वेच्छा से रहता है या व्यापार पर किया जाता है या व्यक्तिगत रूप से लाभ के लिए काम करता है, भेजा जा सकता है। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना से सम्बन्धित चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 40.02.2022, इलेक्ट्रिकल सेफ्टी सर्टिफिकेट दिनांक 05.42.2020, स्ट्रक्चरल इंजीनियरिंग सर्टिफिकेट दिनांक 04.42.2020, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट दिनांक 24.09.2024 प्राप्त कर ओ.सी. हेतु दिनांक 48.07.2022 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना ee 3 शिकायतकर्ता

का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। ऐसी स्थिति में धारा-63 के अन्तर्गत शिकायतकत को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का कोई औचित्य नहीं है। अतः वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर करें और शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि (यदि कोई देय हो) का भुगतान करते हुए यूनिट का कब्जा प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। जहाँ तक विलम्बित अवधि के ब्याज का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2023 तक पूर्व में पारित आदेश दिनांक 24.40.2022 के अनुसार विलम्ब ब्याज की धनराशि को अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित नहीं किया जाता है और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस नहीं की जाती है तो ऐसी स्थिति में सचिव, रेरा प्रश्नगत प्रकरण में आदेश दिनांक 24.04.2022 के पृष्ठ संख्या-47 के प्रस्तर-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। वसूली प्रमाण-पत्र में पारित आदेश पर जिलाधिकारी कार्यालय से aren wea होने के पश्चात्‌ धारा-63 के अन्तर्गत अग्रिम कार्यवाही की जाएगी, तब तक के लिए पत्रावली wera (पद) पर रखी जाती है। दिनांकः- 28 /44 / 2022 Koi a कल्पना मिश्रा (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण