उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या Pernt Blossom | टॉवर एवं संख्या County | यूनिट संख्या | Phase ] NCR44/02/69665/202] प्रियंका कपूर Phase-4 A-204 | 2 NCRI44/03/72396/202 | अभिषेक vd नेहा | Phase-3 Ji-508 सिन्हा बनाम मैसर्स लॉजिक्स इन्फास्ट्रक्चर प्रा० लि0 शिकायतकर्ता प्रियंका कपूर के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों Parad Blossom County से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णण से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या — NCR44/02/69665/202] प्रियंका कपूर अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा में विपक्षी की परियोजना Blossom County के फेज-4 में यूनिट संख्या--4-204 बुक कराया गया था, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 73,73,844 /- रुपये का भुगतान किया गया। दिनांक 20.05.20:0 को फ्लैट केता अनुबन्ध निष्पादित 2, 2

कराया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी grt is माह + 6 माह ग्रेस पीरियड में परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, किन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। दिनांक 27.09.2042 को यूनिट का इन्डॉस्मेन्ट करते हुए सभी अधिकार स्थानांतरित की गयी और पूर्व में हुए अनुबन्ध में यह अंकित था कि फ्लैट केता अनुबन्ध पक्षकारों के अधिकार निर्धारित करेगा। अतः अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 20.05.20i2 तक कब्जा दिया जाना था। परियोजना 8 वर्ष 9 माह से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 20.05.2040, इन्डॉस्मेन्ट पत्र दिनांक 27.09.2042 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना विलम्बित है, जो कि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो उनके नियंत्रण में नहीं था। प्रश्नगत परियोजना में कुल 48 टॉवर है, जिसमें कि 44 टावरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और ओ.सी. प्राप्त की जा चुकी है और वर्तमान में लगभग 4500 परिवार निवास कर रहे हैं। परियोजना के ciae—-L,M, « एवं C का निर्माण कार्य सितम्बर 2024 तक पूर्ण किया जाना प्रस्तावित है और अन्य सभी टॉवरों का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है। परियोजना में निर्माण पूर्ण किये जाने से पूर्व किसी भी आवंटी की जमा धनराशि वापिस करने की स्थिति में परियोजना के पूर्णता पर प्रभाव पड़ेगा। प्रश्नगत परियोजना में एन.जी.टी. आदि आदेश से निर्माण कार्य प्रभावित रहा और विकासकर्ता शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है, जो कि लगभग 2 वर्ष है और यह नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्णीत 77 दिन से विपरीत है।

एन.जी.टी. द्वारा Okhla Bird Sanctury के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08. 2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20.08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. के आदेश दिनांक 44.08,2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 47.09.2043 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.203 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी. / सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि — "We make it clear that all the building constrcutions made within 70 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the ys notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it clear that any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments.

विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि “any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development."

इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्‍योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और उक्त निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने | Okhla Bird Sanctury की सीमा 400 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.205 को जारी की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर सेक-लमा-दी-मयी+-स्न-जी-टी:-कस-भस्लि-आदेश-को-मननीय-सर्वोच्च-न्यययालय--में. चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.203 को नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 8.:0.20:3 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से BH गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एस.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जगवरी 2043 रो निर्गाण कार्य प्रभावित ger! यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, 4976 की धारा-60)(०) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता wr penalize नहीं किया जा सकता। समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, fiw feet के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई | बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट

py 4 के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। विपक्षी की कम्पनी इंडियन कम्पनी एक्ट के प्राविधानों के अनुसार पंजीकृत है और उसने अपना रियल एस्टेट प्रोजेक्ट किसी अन्य "थर्ड पार्टी" को स्थानांतरित नहीं किया है। अतः शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने और परियोजना को पूर्ण किये जाने हेतु 8 माह का समय दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में टॉवर-7, 5, 9, 9, HoT ओ.सी. दिनांक 29.05.2045, टॉवर-।, J, 0, P,Q का ओ.सी. दिनांक 06.04.2047 एवं अन्य टॉवरों से सम्बन्धित प्रमाण पत्र, यू0पी0 Rr का कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.2049, परियोजना के निर्माण कार्य की स्थिति सम्बन्धी चार्ट, “ग्रीनपॉलिस वेलफेयर एसोसियेशन बनाम ओरिस इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं मैसर्स थ्री-सी शेल्टर्स oo feo” में हरियाणा रेरा द्वारा पारित आदेश दिनांक 23.04.2049, पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045, रेत के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन.जी. टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 44.04.2043, केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा जारी की गयी पब्लिक नोटिस, “नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय की रिकॉर्ड प्रोसिडिंग्स दिनांक 44.06. 2043 Ud दिनांक 78.i0.20i3, सिविल अपील सँख्या-4755 7 20i3 "नोएडा एवं अन्य बनाम विकान्त कुमार तोगंड़ एवं आदि” में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 48.0.2043, भू-जल के प्रयोग के सम्बन्ध में न्यूज़ की प्रतिलिपि, एन. जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.i4.2046, शपथ पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

उभयपक्ष के apt को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4] क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 92] क्या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु Wen- इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। हि विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि एन.जी.टी. ET Okhla Bird Sanctuy के सम्बन्ध में आदेश दिनांक 44.08.2043, दिनांक 47.09.2043, दिनांक 20. 08.2043 को पारित किये गये हैं, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी. टी. के आदेश दिनांक 44.08.2043 के अनुसार Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत समस्त प्रकार के निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 7.09.20:3 में भी नियमित रखा गया। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 28.44.2043 को आदेश पारित करते हुए पूर्व में पारित आदेशों को संशोधित करते हुए उन सभी परियोजनाओं में जो कि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि के अन्तर्गत आती हैं, नोएडा प्राधिकरण को ओ.सी.,/ सी.सी. जारी किये जाने पर रोक लगा दी। एन.जी.टी. द्वारा आदेश में निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है कि :-

"We make it clear that all the building constrcutions made within /0 km radium of the Okhla Bird Sanctuary or within distance of eco-sensitive zone as may be prescribed by the notification issued by the MoEF shall be subject to the decision of the NBWL is obtained, the authority concerned shall not issue completion certificates to the projects." In respect of construction made or construction to be made because of the clarification made by this Tribunal, we make it-clear that-any development made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such developments. विपक्षी को आवंटित भूमि Okhla Bird Sanctury से 40 किलोमीटर की परिधि में आती है। यद्यपि उक्त आदेश में निर्माण कार्य पर रोक नहीं लगायी गयी है, परन्तु एन.जी.टी. द्वारा आदेश में यह कह देने से कि "any developmemt made by the developer shall not be entitled to any equity claim in respect of such development."

इस प्रन्सिपल ने विपक्षी को निर्माण कार्य करने से रोक दिया, क्‍योंकि कोई भी विकासकर्ता यह जोखिम नहीं उठायेगा कि वह करोड़ों रूपये निवेश करके निर्माण करे और var निर्माण से उसके पक्ष में कोई equity न बने | Okhla Bird Sanctury की सीमा 400 मीटर की अधिसूचना मंत्रालय द्वारा दिनांक 49.05.2045 को जारी की गयी। वर्ष 2043 में यमुना रिवर बेड से रेत खुदाई पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण रेत की कमी हुई और परिणामस्वरूप निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। एन.जी.टी. द्वारा दिनांक 44.04.2043 को नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में बिल्डर्स को भूतल से पानी निकालने पर रोक लगा दी गयी। एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय में चुनौती दी गयी थी और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 44.06.2043 को \ \ BD

नोएडा प्राधिकरण को “एक्सपर्ट कमेटी रिपोर्ट” दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त अपील में दिनांक 48.0.20:3 को आदेश पारित किया गया। इस दौरान मामला लम्बित होने के कारण परियोजना में निर्माण कार्य जनवरी 2043 से GH गया। इसके कारण नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में पानी की सुविधा न होने के कारण एरा.टी.पी. से पानी की आपूर्ति की गयी, परन्तु समुचित सप्लाई देने की क्षमता नहीं थी, जिसके कारण पानी की किल्लत का सामना करना पड़ा, जिसके कारण जनवरी 2043 से निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। यू0पी0 इन्ड्रस्टियल एक्ट, t976 की धारा-66)(०) के अनुसार नोएडा प्राधिकरण द्वारा इन्ड्रस्टियल, कॉमर्शियल एवं रेसीडेन्सियल डेवलपर्स को Amentities उपलब्ध करानी हैं और एक्ट की धारा-2(७) परिभाषित है, जिसमें कि वाटर सप्लाई सम्मलित है। अतः यह नोएडा प्राधिकरण की ड्यूटी थी कि वह uninterrupted वाटर सप्लाई की सुविधा दे, जिसके कारण निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है, जिसके लिए विकासकर्ता को penalize नहीं किया जा WT | समय-समय पर एन.जी.टी. द्वारा स्टोन कशसिंग, ब्रिक किल्‍न के ऑपरेशन पर रोक लगायी गयी, जिसके कारण निर्माण कार्य की गति प्रभावित हुई। इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-6.2 निम्नलिखिल उल्लेखित है:-

6.2 The 70९४ agree and acknowledge that where the completion of the construction of the Apartment and/or the handing over of the pussession of the Apartment is delayed by any reasons beyond the control of the Company, including witout limitation Force Majeure (defined hereinafter), then no claim whatsoever by way of any damages/compensation shall be raised against the Company, and the Buyer hereby waives all rights and claims in this regard. Further, where any delay occurs in possession being handed aver ta the Ruyer on account of any of the reasons specified under this Clause 6.2, the Company shall be entitled to a reasonable extension of time of handing over possession of the said Apartment to the Buyer. For the purpose of this Agreement "Force Majeure" shall mean any event or circumstances or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur, which satisfies all the follwing conditions: i) Materially and adversely affects the Project and/or the performance of an obligation of the Company; and a ii) Are beyond the control of the Company; and includes (without limitation), subject to satisfaction of the above conditions, the following events and/or circumstances: a) war (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy; b) revolution, riot, insurrection or other civil commotion, act of terrorism or sabotage;

c) strikes, industrial disputes, and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project. da) change in govermental policy, laws (including any statute, ordinance, rule, regulation, judgment, notification, order, decree, permission, licence or approval), including but not limited to expropriation or compulsory acquisition by any Government of any part of the Project or rights therein; e) acts of God or events beyond the reasonable control of the affected party which could not reasonably have been expected, including any effect of the natural elements, including lighting, fire, earthquake, unprecedented rains, landslide, subsidence, flood, storm, cyclone, epidemics or plagues or any other similar effect; J) any judgement or order of any court of competent Jurisdiction or Government in India made against the Company in any proceedings. इस सम्बन्ध में माननीय एन.सी.डी.आरसी द्वारा उपभोक्ता शिकायत संख्या-4430,/ 206 ” नीरू कौशल एवं अन्य बनाम यूनिटेक लिमिटेड” में निर्णय के प्रस्तर 44 में फोर्स मैज्योर द्वारा परियोजना विलम्बित होने के लिए निम्न ऑबजरवेशन किया है :- "Coming to the plea of Force Majeure taken by the opposite party. It may be noted that issue raised by the opposite party is no more reintegrate. Similar pleas to explain the delay in construction were taken by the opposite party in Consumer Complaint No. 347 of 294 Swarn ‘lalwar and 2 Ors. Vs. Unitech Ltd. and other connected consumer

complaints which pertain to the alleged deficiency i.e. failure of the opposite party to deliver possession of the booked apartments in the same project. In the aforesaid matters, Coordinate Bench of this Commission vide order dated 4.08.20I5 declined to accept the plea of Force Majeure taken by the opposite party. The relevant reasoning of the Coordinate Bench rejecting the plea of Force Majeure is reproduced as under : "Coming to the pleas that there was recession in the economy and a disruption due to agitation by farmers and acute shortage of labour, etc., the following view taken by us In Satish Kumar Pandey (Supra) is relevant.

"Neither any new legislation was enacted nor an existing rule, regulation or order was amended stopping suspending or delaying the construction of the complex in which apartments were agreed to be sold to the complainants. There is no allegation of any lock-out or strike by the labour at the site of the project. There is no allegation of any slow-down haying been resorted to by the labourers of the opposite party or the contractors engaged hy it at the site of the project. There was no civil commotion, war, enemy action, terrorist action, earthquake or any act of God which could have delayed the completion of the project within the time stipulated in the Buyers Agreement, It was contended by the counsel for the OP that the expression ‘slow down' would include economic slow-down or recession in the Real Estate sector. I, however, find no merit in this contention. The word ‘slow down' having been used along with the words lock-out and strike, I has to be read ejusdem generis with the words lock-out and strike and therefore, can mean only a slow down if resorted by the labourers engaged in construction of the project." इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 “विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर i40 F फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- » ५००००००० Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स Ava वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई। विपक्षी द्वारा कथित परियोजना में निर्माण कार्य पर रोक लगाये जाने पर अपने कथन के समर्थन में पर्यावरण, वन और जलवायु परिवर्तन मंत्रालय का नोटिफिकेशन दिनांक 49.08.2045 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अन्तर्गत Eco- Sensisitive Zone @ क्षेत्र में निर्माण कार्य प्रतिबन्धित किया गया है, जिसके एनेग्जर-3 में क्षेत्र की सूची दी गयी है। vette परियोजना सेक्टर-437 गौतमबुद्धनगर की जो कि उक्त सूची में नहीं है। ऐसी स्थिति में विपक्षी की परियोजना Eco- Sensisitive Zone WA A नहीं आती है। विपक्षी द्वारा रेत के सम्बन्ध जो पत्रावली पर न्यूज आर्टिकल दाखिल किये गये है वह अमान्य है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि नोएडा द्वारा 77 दिनों के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, परन्तु इस बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है। एन जी टी. द्वारा “विकांत कुमार तोगंड़ बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित में आदेश दिनांक 44.04.2043 में निम्नलिखित अब्जर्वेशन दिया है:-

Before passing such an order, we may also notice that the guidelines that have been duly notified by the Central Ground Water Authority, Respondent No. 2, Annexure A-I to the application, have been violdated with impunity. Another factor that has to be borne in mind by the Tribunal is that the builders who are raising construction of 20,000 sq. mts and above are required to take environmental clearance under the relevant rules by the SEIAA (competent authority in the State Government). It is stated that, such permissions have been taken on record. In any case, there is nothing on record to show that such permissions have been taken. Resultantly, we have no hesitation in passing ad interim injunction restraining all the Builders in NOIDA and Greater NOIDA from extracting any quantity of underground water for the purposes of contruction or otherwise till the next date of hearing. ० 40 Respondent No.2, 5, 6 and 7 shall be responsible for strict compliance and ensuring implementation of the interim injunction passed. We make it clear that it shall be their obligation to inform all the builders and even to lukenecessary action/steps against the defaulting builders/persons besides bringing the same to the notices of this Tribunal. Stand over to 24th January.

उपरोक्त आदेश के कम में केन्द्रीय भूमि जल बोर्ड, जल संसाधान मंत्रालय द्वारा पब्लिक नोटिस जारी करते हुए पर्यावरण संरक्षण अधिनियम, 4986 की प्रदत्त धारा-5 के अन्तर्गत एवं एन.जी.टी द्वारा पारित आदेश के अनुपालन में नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा में निर्माण कार्य के प्रयोग हेतु बिल्डर्स पर भू-जल की निकासी पर रोक लगा दी गयी। उक्त आदेश को माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष चुनौती दी गयी, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा vat अपील को दिनांक 48.0.2043 को खारिज करते हुए निम्नलिखित आर्ब्जेवेशन दिया गया है :- While issuing notice by Order dated 4.06.203, we have passed the following order: “Trthe meantime, the operative portion of the order passed by the National Green Tribunal shall be read so as to infer that the petitioner shall not permit the extraction of ground water in any manner it will not prevent the affected parties jrom removing the water which may be seeping into the basement or enclosing the foundation of the buildings under construction." As the appeal is preferred against an interim order, we are not inclined to go into the merits of the case in detail. However, till the decision by the National Green Tribunal, our order dated 4.06.20l3, quoted above, shall remain operative. The Civil Appeal stands disposed of accordingly.

उपरोक्त आदेश के सम्बन्ध में पत्रावली पर दाखिल साक्ष्य के अवलोकन से विदित है कि दिनांक 44.04.2043 से दिनांक 24.0:.20:3 (43 दिन) तक के लिए निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। विपक्षी द्वारा एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश दिनांक 08.47.2046 की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि 4 सप्ताह अर्थात्‌ दिनांक 08.04.2046 से दिनांक 25.07.20:6 तक निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है। YS i2 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.4.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.

We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.I Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides liable for violation of the~ order” passed” by this” Court to” be “dealt within accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- "l2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 € a 42

pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04. 4.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (562) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44:02:2920-लक-साँय-6-बजे-से-सुबह-6-बजे-तक) -की-अवधि-के -लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 3+7435+33 = 88 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है।

समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु Gea-i Frenne किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। कट. हि 5] शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 20.05.2042 तक कब्जा दिया जाना था। परियोजना 8 वर्ष 9 माह से अधिक विलम्बित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट का कब्जा 24 माह में दिया जाना था और परियोजना का निर्माण कार्य शीघ्र ही पूर्ण कर लिया जायेगा। इसके अतिरिक्त शपथ पत्र दिनांकित 45.05.2024 में परियोजना के टॉवर्स L,M, A तथा ८ के कमशः जून, जुलाई, अगस्त व सितम्बर 2024 में पूर्ण किये जाने का उल्लेख है।

रेरा एक्ट की धारा 48 (॥) में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act ar for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। 44

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट केता अनुबन्ध दिनांक 20.05.20i0 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को अनुबन्ध निष्पादित करने की तिथि से iste माह (ग्रेस पीरियड) में कब्जा दिया जाना था। अतः शिकायतकर्ता को दिनांक 20.05.2040 से 48 + 6 माह (ग्रेस पीरियड) अर्थात्‌ दिनांक 20.05.2042 तक कब्जा दिया जाना था, किन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 88 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु Pen- में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 20.05.20:2 + 88 दिन अर्थात्‌ दिनांक 47.08.20(2 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due 45 to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is nol a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व So के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स en vad धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; » 46

यह भी उल्लेखनीय है कि अनुबन्ध के प्रस्तर-6.6 के अनुसार परियोजना के विलम्ब की अवधि में 5,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-48 दिनाक 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 07.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय ,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित GTS St Se Serra -रूप-में -दिये-गये-व्किय 77फ्टटा-व्लिख-के-प्रारूष-के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) wR ia है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) में water के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)6) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या- 2 निस्तारित किया जाता है। कु pD) 7 उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.0.2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.08.202 से दिनांक 30.04.2047 तक 5 /— रूपये प्रति वर्ग फूट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.20:7 से ओ.सी.» सी. सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25:09:2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हैतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियंम, 20I6 की धारा 2za) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी |॥0.२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। os 48 4. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक 5 /#66 /2027 न्‍ नल 20 “४! (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण