U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-02 (earlier Bench-4) Order under sections 38, 40(2) and 63 Present: T. Venkatesh, Member Complaint WAM:—NCR44/02/69639/2024 Rakesh Kumar Verma vs. Sikka Infrastructure Private Limited In the case in question the file was reserved for order. It is seen from perusal of the file that the opposite party has not complied with the order dated 25.04.2022 passed earlier under section 34. In the case in question, the complainant made an application dated 07.04.2023 through the [wt] portal for enforcement of the order, on which the Authority issued a notice dated 46.04.20223 to the opposite party and directed it to comply with the [GH] order by 30.04.2023 and submit a compliance report. However, the opposite party has not provided the compliance report. The Authority issued a show-cause notice dated 09.02.2023 under sections 38/40/63, and the opposite party was directed to comply with the said order and submit a compliance report by 25.02.2023. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. To fulfil this objective, the Authority has been given duties and powers under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in section 34 (8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20||6. Section 34(8) contains the following provision:

"34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provision of section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 &, the Authority is empowered that if the promoter violates the obligations cast upon it, the Authority may impose a penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत WAM:—NCR44/02/69639/2024 राकेश कुमार वर्मा बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्‍्चर प्राइवेट लिमिटेड प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wt पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 07.04.2023 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस दिनांक 46.04.20223 को जारी करते हुए दिनांक 30.04.2023 तक GH आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 09.02.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.02.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8)में निम्नलिखित प्राविधान है:-

"34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" 7 / CL धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है| धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by

the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत नोटिस निर्गत की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 42.04.2023, 03.07.2023, 23.08.2023, 07.4.2023 तथा अंतिम सुनवाई दिनांक 49.03.2024 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई दिनांक 23.08.2023 को तर्क प्रस्तुत किया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुपालन आख्या से यह स्पष्ट नहीं है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 25.04.2022 के अनुकम में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराकर यूनिट की सबलीज डीड करा दी गयी हो। यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा a3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 25.04.2022 का विपक्षी द्वारा अनुपानल नहीं किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व 4 asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.04.2022 के प्रस्तर संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। “le bat वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-02 (earlier Bench-4) Order under sections 38, 40(2) and 63 Present: T. Venkatesh, Member Complaint WAM:—NCR44/02/69639/2024 Rakesh Kumar Verma vs. Sikka Infrastructure Private Limited In the case in question the file was reserved for order. It is seen from perusal of the file that the opposite party has not complied with the order dated 25.04.2022 passed earlier under section 34. In the case in question, the complainant made an application dated 07.04.2023 through the [wt] portal for enforcement of the order, on which the Authority issued a notice dated 46.04.20223 to the opposite party and directed it to comply with the [GH] order by 30.04.2023 and submit a compliance report. However, the opposite party has not provided the compliance report. The Authority issued a show-cause notice dated 09.02.2023 under sections 38/40/63, and the opposite party was directed to comply with the said order and submit a compliance report by 25.02.2023. The main objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 is to protect the interests of consumers in the real estate sector and to ensure speedy disposal of disputes. To fulfil this objective, the Authority has been given duties and powers under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in section 34 (8) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20||6. Section 34(8) contains the following provision:

"34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provision of section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 &, the Authority is empowered that if the promoter violates the obligations cast upon it, the Authority may impose a penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-02 (पूर्व पीठ-4) आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 उपस्थिति:- टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत WAM:—NCR44/02/69639/2024 राकेश कुमार वर्मा बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्‍्चर प्राइवेट लिमिटेड प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.04.2022 का अनुपालन नहीं किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wt पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 07.04.2023 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस दिनांक 46.04.20223 को जारी करते हुए दिनांक 30.04.2023 तक GH आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत कारण दर्शाओं नोटिस दिनांक 09.02.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.02.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये थे। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8)में निम्नलिखित प्राविधान है:-

"34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" 7 / CL धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20॥6 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है| धारा-63 निम्नवत है:- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by

the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत नोटिस निर्गत की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 42.04.2023, 03.07.2023, 23.08.2023, 07.4.2023 तथा अंतिम सुनवाई दिनांक 49.03.2024 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा सुनवाई दिनांक 23.08.2023 को तर्क प्रस्तुत किया गया कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा दाखिल अनुपालन आख्या से यह स्पष्ट नहीं है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 25.04.2022 के अनुकम में शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराकर यूनिट की सबलीज डीड करा दी गयी हो। यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा a3 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 25.04.2022 का विपक्षी द्वारा अनुपानल नहीं किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पूर्व 4 asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 25.04.2022 के प्रस्तर संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। “le bat वेंकटेश (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण