U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/02/69639/2024 Rajesh [?] Verma vs. Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delay period [?]. In brief, the complainant's case is that they booked unit no. Esteem-303 in the opposite party's project SIKKA KARNAM GREENS, for which they paid Rs. 23,83,647/- from time to time in instalments. The complainant says that under the flat allotment agreement the unit's possession was to be given by 07.03.20i5, but despite a delay of 5 years and 44 months, possession has still not been given. The complainant therefore requests possession and interest for the delay period. In support of the complainant's statement, photocopies of the flat allotment agreement dated 07.0.2044, the tripartite agreement and the receipts of amount deposited have been filed.

In reply, the opposite party has stated that the complainant had booked flat no. 303 in its project SIKKA KARNAM GREENS, tower Esteem [dL], for which an agreement letter dated 07.0.20 was [?] executed between the parties. The complainant was to be given possession in 42 months, i.e. 36 months [?] with a grace period of 6 months. Construction work is presently going on at a fast pace, fit-out possession has also been offered to the complainant, and the complainant's unit will be ready for possession within 3 months. Further, at the hearing before the Bench on ||4.4.2024, the opposite party stated that it will complete the project within 3-4 months and give possession to the complainant. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issue was framed for consideration: 4. Is the complainant entitled to possession and interest for the delay period? Disposal of issue no. [?] The complainant says that under the flat allotment agreement the unit was to be given possession by 07.03.2045, but despite a delay of 5 years and 44 months, possession has still not been given. On the other hand, the opposite party says that construction work is presently going on at a fast pace and that it will complete the project within 3-4 months and give possession to the complainant.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :— श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या: NCR44/02/69639/2024 राजेश HAR वर्मा बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु wera किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट संख्या- Esteem-303 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 23,83, 647/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट आवंटी अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 07.03.20i5 तक दिया जाना था, परन्तु 5 वर्ष एवं 44 माह के विलम्ब के बावजूद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 07.0.2044, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा जवाब aa करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KARNAM GREENS के टावर- Esteem dL Page 4

में फ्लैट संख्या- 303 बुक किया गया था, जिसके लिए उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.0.20 को amet किय। गया था। शिकायतकर्ता को 36 गाह एवं 6 की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है, जिसका फिट आउट पोजेशन भी शिकायतकर्ता को ऑफर किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता की यूनिट का 3 माह में पूर्ण कर कब्जे हेतु तैयार हो जायेगी। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक ॥4.4.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह 3-4 माह में परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु deat शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट आवंटी अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 07.03.2045 तक दिया जाना था, परन्तु 5 वर्ष एवं 44 माह के विलम्ब के बावजूद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं वह शिकायतकर्ता को 3-4 माह में परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 07.t0.207 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके “WL Page 2

के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन /अनुबन्ध पत्र की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में फ्लैट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.40.2044 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्‍्तानुसार कब्जे की तिथि 07.04.2045 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 08.04.2045 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is of

compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक फ्लैट आवंटी अनुबन्ध पत्र निष्पादित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन /अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि. पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः waar निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में Rr के प्रभाव में (दिनाक 04.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के pai ae मी धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिजनां Page 4 0१.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 5 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता oti सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.208 को Soyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: XV Page 6 ए४7,.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि गानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.20i5 से दिनांक 30.04.2046 तक 5 रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.2046 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये | कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी | विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा 2 (ai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया gv Page 8 जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८,२+ प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक -? By 04/ 2022

(बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 7 i: \ Z i = a ee ee | । | ti | | | .

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Bench-2 Present: Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.: NCR44/02/69639/2024 Rajesh [?] Verma vs. Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint petition has been filed by the complainant against the opposite party seeking possession and interest for the delay period [?]. In brief, the complainant's case is that they booked unit no. Esteem-303 in the opposite party's project SIKKA KARNAM GREENS, for which they paid Rs. 23,83,647/- from time to time in instalments. The complainant says that under the flat allotment agreement the unit's possession was to be given by 07.03.20i5, but despite a delay of 5 years and 44 months, possession has still not been given. The complainant therefore requests possession and interest for the delay period. In support of the complainant's statement, photocopies of the flat allotment agreement dated 07.0.2044, the tripartite agreement and the receipts of amount deposited have been filed.

In reply, the opposite party has stated that the complainant had booked flat no. 303 in its project SIKKA KARNAM GREENS, tower Esteem [dL], for which an agreement letter dated 07.0.20 was [?] executed between the parties. The complainant was to be given possession in 42 months, i.e. 36 months [?] with a grace period of 6 months. Construction work is presently going on at a fast pace, fit-out possession has also been offered to the complainant, and the complainant's unit will be ready for possession within 3 months. Further, at the hearing before the Bench on ||4.4.2024, the opposite party stated that it will complete the project within 3-4 months and give possession to the complainant. Both parties were heard and the case file was perused. On the basis of the parties' pleadings, the following issue was framed for consideration: 4. Is the complainant entitled to possession and interest for the delay period? Disposal of issue no. [?] The complainant says that under the flat allotment agreement the unit was to be given possession by 07.03.2045, but despite a delay of 5 years and 44 months, possession has still not been given. On the other hand, the opposite party says that construction work is presently going on at a fast pace and that it will complete the project within 3-4 months and give possession to the complainant.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :— श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या: NCR44/02/69639/2024 राजेश HAR वर्मा बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु wera किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट संख्या- Esteem-303 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 23,83, 647/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट आवंटी अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 07.03.20i5 तक दिया जाना था, परन्तु 5 वर्ष एवं 44 माह के विलम्ब के बावजूद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 07.0.2044, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें की छायाप्रति दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा जवाब aa करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KARNAM GREENS के टावर- Esteem dL Page 4

में फ्लैट संख्या- 303 बुक किया गया था, जिसके लिए उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.0.20 को amet किय। गया था। शिकायतकर्ता को 36 गाह एवं 6 की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में कब्जा दिया जाना था। वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है, जिसका फिट आउट पोजेशन भी शिकायतकर्ता को ऑफर किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता की यूनिट का 3 माह में पूर्ण कर कब्जे हेतु तैयार हो जायेगी। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक ॥4.4.2024 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह 3-4 माह में परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु deat शिकायतकर्ता का कहना है कि फ्लैट आवंटी अनुबन्ध के अनुसार यूनिट का कब्जा दिनांक 07.03.2045 तक दिया जाना था, परन्तु 5 वर्ष एवं 44 माह के विलम्ब के बावजूद भी अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि वर्तमान में निर्माण कार्य तीव्र गति से चल रहा है एवं वह शिकायतकर्ता को 3-4 माह में परियोजना पूर्ण कर शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध करा देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट आवंटी अनुबन्ध दिनांक 07.t0.207 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके “WL Page 2

के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट आवंटन /अनुबन्ध पत्र की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में फ्लैट का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। प्रश्नगत प्रकरण में फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.40.2044 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्‍्तानुसार कब्जे की तिथि 07.04.2045 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 08.04.2045 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is of

compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक फ्लैट आवंटी अनुबन्ध पत्र निष्पादित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त आवंटन /अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि. पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 76, 38, 59, 60, 67, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अतः waar निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में Rr के प्रभाव में (दिनाक 04.05.206) से पूर्व अनुबन्ध के pai ae मी धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिजनां Page 4 0१.05.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 5 जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील vio 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता oti सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 47.40.208 को Soyo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :-

7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: XV Page 6 ए४7,.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि गानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.04.20i5 से दिनांक 30.04.2046 तक 5 रूपये प्रति वर्गफुट प्रतिमाह की दर से व दिनांक 07.05.2046 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें | साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये | कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी | विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा 2 (ai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया gv Page 8 जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८,२+ प्रतिशत है। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक -? By 04/ 2022

(बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 7 i: \ Z i = a ee ee | । | ti | | | .