उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर ह पीठ-3 परिवाद संख्या : waeieRi44 / 02,/ 69580 // 2024 अरविंद कौशल निवासी- ओ-403, प्रथम फ्लोर अजनारा ग्राण्ड हेरिटेज, सेक्टर 74 AUST परिवादी बनाम जीएलडी इन्फ्राप्रोजेक्ट्स प्रा.लि. पता- एच-475, सेक्टर 63 नोएडा... <........... प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : श्री राज सिंह, अधिवक्ता प्रतिवादी : श्री हर्षित बत्रा, अधिवक्ता परिवाद :- परिवादी अरविंद कौशल निवासी- ओ-403, प्रथम फ्लोर अजनारा ग्राण्ड हेरिटेज, सेक्टर 74 नोएडा के द्वारा जीएलडी इन्फ्राप्रोजेक्ट्स प्रा. लि.के विरूद्ध Rr अधिनियम, 2046 की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- Tae 44 / 02 ,/ 69580.,/ 2024 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी _ द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवेदन फार्म ए्86१ 2. आवंटन पत्र दिनांक 07.2.20:6 3. wet stm एकाउंट 4. प्रतिउत्तर प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र 2. आवेदन फार्म 3. आवंटन पत्र 4. ऑफर ऑफ पोजेशन 48.09.2020 5. स्टेटमेंट आफ एकाउंट 6. अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.08.2020 7. अनुस्मारक पत्र 8. सब-लीज-डीड निष्पादित कराये जाने के सम्बंध में स्वीकृत पत्र 9. अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 24.44.2020 पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:-

(क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GALAXY BLUE SAPPHIRE PLAZA गौतमबुद्धनगर में इकाई संख्या ISLAND CNTR-02 बुक कराया गया जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रू0 40,64,093,//- भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। (a) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह उल्लिखित किया गया है कि That since then, the development has been in full swing despite various bans and interruptions in the supply chain activities. The complainant is an allottee in the project who booked the commercial Page 2 space unit no Island CNTR-02, 4th floor under the 40:60 payment plan on 06-2-206. That the respondent has already applied for the occupancy certificate vide application dated 04.02.2020 which was delivered on 08.08.2020 along with the permission to sub lease deed dated 22.0.2020. That the complainant failed to make payments as per the terms and conditions of the Allotment letter (Agreement), despite numerous reminders sent to the complainant for the default of payment as well as to clear the dues. Despit the reminders, the complainants failed to make the payments. In the complainant No 697/2029 Puri Construction Pvt Ltd and Ors Vs Sanjay Goel (MANU/RR/0539/209) Before the Hon'ble haryana Reall Estate Regulatory Authority. That it had been the complainant's obligation to clear the dues payable and attain no dues certificate however, till date, the complainant

maliciously failed to attain the same. That it is noticeable from the letters sent by the complainant to the respondent, the complainant intimated numerous times by himself that due to lack of funds, the dues payable as the remaining cost of the unit cannot be remitted and accepted the fact that timely payments mandate cannot be fulfilled. That subsequently, it lead to failure on part of the complainant to abide by the terms and conditions of the Allotment letter. It evident from the letters sent in which the complainant stated that "Due to personal reason | am unable to continue with the Unit therefore please accept my cancellation please transfer my on lakh booking amount from counter no to Island/dry counter no 2. Request letter sent by the complainant is annexed herewith as ANNEXURE-R9. That the complainant protests that the carpet area of the Unit ws reduced from 405.67 square feet to 97.62 square feet. Whereas, it is stated that the complainant and the respondent executed the Allotment letter dated 07.42.2046 in all their senses, wilfully and without any force ac eee ce lc RAEI : Page 3 (ग)

which made both the parties to be binding by the terms and conditions of this instrument. As per allotment letter, referring Page no 2 the RCC Slab/Built up area has been explicitly mentioned as 05.67 sqft along with super built up area of 24 sqft as a regular practice which waa construed in stictest sense by both the parties and is now being misconstrued as an afterthought to evade its own liability that arise through duly executed instrument. The complainant seeks relief of possession of his unit. It is submitted _that the offer to take the possession had already been made by the respondent. That the claimant is bound to make the requisite payments in full and final, attain the No Dues Certificate and thereafter take the possession of the Unit, after the execution of the sub-lease deed, otherwise the complainant is liable to be refunded after deduction @ 40% of basic sale price of the unit as per clause 33 of terms and conditions of allotment letter dated 07.2.206 signed and taxes paid by the promoter company under section 3() & (2)(a)(b) of GST Act, 207.

परिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिउत्तर में यह अंकित किया गया कि / ॥ is submitted that the respondent doesn't complied the terms and conditions of the agreement and failed to deliver the apartment within time as per the terms and conditions of the agreement signed between both the parties. The booked unit is not complete till date and the respondent is charging illegal charges (Advance maintenance charges without handover of unit, payment default interest @ 8 percent, holding charges) at the time of offer of possession. Prayer: Immediate legal possession of the booked unit with completion of all construction work as per vy and registration of sale deed. Page 4 Provide Fresh/revised offer of possession waive off maintenance charges, holding charges, delayed payment interest charge@ 8 percent. Provide delay interest/penalty from the respondent in delay in handing over of possession of the unit till physical handover of unit/registration of sale deed with interest rate (9/0[+ precent otherwise refund the entire paid amount with interest 8५00 8+7 percent. ”’ उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकंन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4: क्या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2 : क्या प्रतिवादी द्वारा आवंटित इकाई के सापेक्ष कारपेट एरिया कम कर दिया गया है? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र का

अवलोकन किया। आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि उक्त इकाई के सम्बंध में दिनांक 07.42.206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ . जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य Sanction of plan की तिथि से 36 माह तथा 45 दिन Fit-Out Period के साथ दिया जाना है। प्रतिवादी को परियोजना का Sanction of plan की स्वीकृति दिनांक 47.40.2046 को प्राप्त हुई। इस प्रकार परिवादी को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2049 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि प्रतिवादी को परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.08.2020 को प्राप्त हुआ तत्पश्चात्‌ परिवादी को दिनांक 48. Page 5 09..2020 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर दिया गया। vad तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी परियोजना विलम्बित wet) cage वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के

अवलोकन से विदित है कि परिवादी द्वारा संस्थित शिकायत प्रार्थना पत्र में यह अंकित किया गया है कि आवंटित इकाई के क्षेत्रफल में भिन्‍नता है जो इकाई आवंटन के समय 405.67 वर्गफुट आवंटित था परन्तु बाद में प्रतिवादी द्वारा एरिया 405.67 से घटाकर 97.62 कर दिया गया। उक्त बिन्दु पर परिवादी द्वारा एरिया का स्थलीय निरीक्षण कराये जाने का अनुरोध किया गया। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 44.40.2024 का अवलोकन किया गया। स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से यह विदित है कि इकाई का क्षेत्रफल आन्तरिक दीवार 89.39 वर्गफुट है जो आवंटित क्षेत्रफल से कम है। जबकि आवंटन पत्र के प्रस्तर संख्या 44 के अनुसार प्रतिवादी परिवादी के बिना सूचित किये हुये क्षेत्रफल 2 प्रतिशत घटाया या बढ़ाया जा सकता है। इसके उपरांत एरिया ज्यादा या कम करने के लिए प्रतिवादी को परिवादी से सहमति लेना अनिवार्य है। यदि क्षेत्रफल घटाया या बढाया जाता है तो नियमानुसार क्षेत्रफल का मूल्य भुगतान किया जाएगा। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा क्षेत्रफल t6.28 कम कर दिया गया है। TAR वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों से स्पष्ट है कि परिवादी को नवम्बर 20:9 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.08.2020 को प्राप्त हो चुका तत्पश्चात्‌ १४४७४ दिनांक 48.09.2020 को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर Page 6

दिया गया। इस प्रकार परिवादी विलम्ब के लिए ओसी »सी.सी प्राप्त होने की तिथि तक ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 76(7/(9) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के med विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स \= Ved धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 7

इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. / सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें | जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा fics के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events ० { fault) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. Page 8 20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee’ under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया if | विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार Page 9

माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने, पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करैगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण — पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से विदित हुआ कि उक्त इकाई पेमेंट प्लान 40 : 60 के अन्तर्गत आरक्षित कराई गयी जिसके सम्बंध में दिनांक 07.2.20i6 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य Sanction of plan की तिथि से 36 माह तथा 45 दिन Fit-Out Period के साथ दिया जाना है। प्रतिवादी को परियोजना का Sanction of plan की स्वीकृति दिनांक 47. 40.2046 को प्राप्त हुई | परिवादी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि आवंटित इकाई के क्षेत्रफल में भिन्‍नता है जो इकाई आवंटन के समय t0567 वर्गफूट आवंटित था परन्तु बाद में प्रतिवादी द्वारा एरिया t05.67 से घटाकर 97. 62 कर दिया गया। पत्रावली पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 47.20. 2024 का अवलोकन किया गया। स्थलीय निरीक्षण आख्या के अवलोकन से यह विदित है कि इकाई का क्षेत्रफल आन्तरिक दीवार 89.39 वर्गफुट है जो आवंटित क्षेत्रफल से कम है। जबकि आवंटन पत्र के WER संख्या 44 के अनुसार प्रतिवादी परिवादी के बिना सूचित किये हुये क्षेत्रफल 2 पार SS Wr OSS SN Page 0

प्रतिशत घटाया या बढ़ाया जा सकता है। इसके उपरांत एरिया ज्यादा या कम करने के लिए प्रतिवादी को परिवादी से सहमति लेना अनिवार्य है। यदि क्षेत्रफल घटाया या बढाया जाता है तो नियमानुसार क्षेत्रफल का मूल्य भुगतान किया जाएगा। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी द्वारा क्षेत्रफल 46.28 कम कर दिया गया है। प्रतिवादी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया कि संलग्नक-9 में परिवादी ने इकाई निरस्त कराने हेतु पत्र प्रेषित किया गया। प्रपत्रों के अवलोकन से यह भी विदित है कि परिवादी द्वारा प्रतिउत्तर में इकाई का अधिपत्य दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। प्रतिवादीं की ओर से परिवादी के प्रार्थना पत्र पर इकाई निरस्त नहीं किया गया है। अतः इससे स्पष्ट है कि परिवादी की इकाई अस्तित्व में है। प्रपत्रों के अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2049 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था। प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया कि प्रतिवादी को परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 08.08.2020 को प्राप्त हुआ तत्पश्चात्‌ प्रतिवादी द्वारा दिनांक 48. 09.2020 को परिवादी के पक्ष में ऑफर ऑफ पोजेशन जारी कर दिया गया। नैसर्गिक न्याय के रिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। Page 4 (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादी को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी / सी. सी के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

प्रतिवादी विलम्बित अवधि के सम्बंध में ब्याज दिनांक 04.42.2049 से ओ.सी/सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक meirw% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। यह धनराशि अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को भुगतान की जाएगी। परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादी द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ॥८+4% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी परिवादी को 46.28 वर्गफुट क्षेत्रफल कम होने के कारण आवंटित इकाई के प्रति वर्गफुट की दर से धनराशि भुगतान करना सुनिश्चित करें। परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरिएड (लॉकडाउन पीरिएड) दिनाक 25.03.2020 से दिनांक Page 2 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- "| ti 422 (arg प्रताप सिंह ) Wee - उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3 a]