U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-3 Presiding: Bhanu Pratap Singh, Member (RERA) | Serial No. | Complaint No. | Complainants | |---|---|---| | 4 | NCRI44/07/78225/202 [?] | Anshul Gupta | | 2. | NCRI44/02/69690/202 [?] | Ajay Sharma and Rekha Sharma | | 3. | NCRI44/08/8023/202 [?] | Sushil Narwal | | 4 | NCRI44/08/79674/202I | Sushil Gajrani | | 5. | NCRI44/02/69509/202I [?] | Rakesh Kumar Kaul [?] | | 6 | NCR44/08/79059/202 | Amit Puri | Versus Oasis Realtech Pvt. Ltd., address A-77, Sector 2, Noida Complainant [?] Gupta, along with 05 other complainants, has filed suits against the respondent. The facts of these suits are the same and the evidence is the same. These suits relate to the respondent's project "Oasis Grandstand (Phase-l)". Therefore they are being disposed of by a single decision. Complaint NCRA44/07/78225/202] Anshul Gupta will be the lead case. Representation: For the complainant: Shri Jayant Gupta, Advocate For the respondent: Shri Sarvjeet Singh, Advocate Complaint: The present suit has been instituted by the complainant against the respondent seeking refund of the deposited amount with interest. Documentary evidence: The complainant has filed the following documentary evidence: 1. Builder Buyer Agreement dated 48.07.2048 2. Receipts of amount deposited 3. Welcome letter dated 24.09.2048 4. Tripartite agreement 5. Written statement dated 22.07.2024 6. Rejoinder dated 40.04.2022

The respondent has filed the following documentary evidence: 1. Written reply dated 47.4.2024 2. Application for further extension dated 27.07.2024 Particulars submitted by the parties: | Serial No. | Complaint No. | Complainants | Unit | Amount | |---|---|---|---|---| | (none) | NCR44/07/78225/202 | Anshul Gupta [?] | A40[?]903-[?]03 | Rs. 47,72,682/- | | 2... | NCRI44/02/69690/202 [?] | Ajay Sharma and Rekha Sharma | Pheonix-904 | Rs. 20,50,000/- | | 3... | NCRI44/08/8023/202 [?] | Sushil Narwal | Pheonix-I2A4-03 | Rs. 2,60,288/- | | 4 | NCRI44/08/79674/202I | Sushil Gajrani | Ceasers-904 | Rs. 20,45,720/- | | 5 | NCRI44/02/69509/202I [?] | Rakesh Kumar Kaul [?] | Valencia-207 | Rs. 23,84,025/- | | 9 | NCR44/08/79059/202 | Amit Puri | T-9-605b | Rs. 6,5,000/- | Oral submissions: The advocates for the complainant and the respondent presented their arguments. (a) In brief, the complainant's case is that in the project OASIS GRANDSTAND PHASE 4 run by the respondent, the complainant booked unit [?] Valencia-03, against which the complainant paid Rs. 47,72,682/- to the respondent. The complainant requests refund of the deposited amount with interest.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-3 पीठासीन :- भानु प्रताप सिंह, सदस्य (रेरा) क्रम सं० |. परिवाद संख्या परिवादीगण 4 क्‍ाटार]44/07/78225/202] अंशुल गुप्ता 2. फटरावकात्ठा5690502 अजय शर्मा एवं रेखा शर्मा 3 फ्लरावकतहाइ02ठठ6्ठा सुशील नारवाल 4 | NCRI44/08/79674/202I सुशील गजरानी 5... फटराबक0269509262ा] राकेश कुमार कौल | ६ | पटारा4क0879059562] अमित पुरी aI परिवादीगण .... बनाम ओयसिस रियलटेक प्रा.लि. पता-ए-77 सेक्टर 2 नोएडा परिवादी sign गुप्ता के साथ 05 अन्य परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन वादों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह वाद प्रतिवादी की परियोजना "Oasis Grandstand (Phase-l)" से सम्बंधित है | अत: एक ही निर्णय से भ निस्तारण किया जा रहा है। वाद to NCRA44/07/78225/202] अंशुल गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। ए86 4 प्रतिनिधित्व — परिवादी :- श्री जयंत गुप्ता, अधिवक्ता प्रतिवादी :-- श्री सरवजीत सिंह, अधिवक्ता परिवाद:- प्रस्तुत वाद परिवादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- i— बिल्डर बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 48.07.2048 2- जमा धनराशि की रसीदें 3- वेलकम लेटर दिनांक 24.09.2048 4- त्रिपक्षीय एग्रीमेंट 5— लिखित अभिकथन दिनांक 22.07.2024 6- प्रतिउत्तर दिनांक 40.04.2022 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- t— प्रतिवाद पत्र दिनांक 47.4.2024 2- पुनः विस्तार किये जाने हेतु आवेदन पत्र दिनांक 27.07.2024

पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण परिवाद संख्या परिवादीगण[| यूनिट Fo धनराशि Go /— ao NCR44/07/78225/202 aya गुप्ता ए४०॥९०३-।03 रू0 47,72,682 /- 2... टारा44/02/69690/202] अजय शर्मा एवं रेखा... | Pheonix-904 रू0 20,50,000 /— शर्मा 3... पटार44/08/8023/202] सुशील नारवाल Pheonix-I2A4-03 | रू0 2,60,288 /— Page 2 | 4 | NCRI44/08/79674/202I सुशील गजरानी Ceasers-904 रू0 20,45,720 /— | 5 | NCRI44/02/69509/202I श कुमार कौल Valencia-207 रू0 .23,84,025 /— | | ९ | NCR44/08/79059/202 अमित पुरी ॥ T-9-605b रू0 6,5,000 /— | मौखिक साक्ष्य:- परिवादी एवं प्रतिवादी के अधिवक्तागण द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। (क) संक्षेप में परिवादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना OASIS GRANDSTAND PHASE 4 में यूनिट wer Valencia-03 बुक किया था, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 47,72,682/— भुगतान किया था। परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। (ख) प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र दिनांक 47.44.2024 में यह कथन किया गया है कि परिवादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना OASIS GRANDSTAND PHASE 4॥ के टॉवर Valencia 4 यूनिट सख्या i03 बुक की गयी थी। प्रतिवादी का कथन है कि उनके द्वारा उ0प्र0 रेरा प्राधिकरण में परियोजना के विस्तार हेतु आवेदन करते हुए दिनांक 27.07.2024 को रू0 3,20,000/— जमा किये गये जिसकी प्रति संलग्न-७ है। प्रतिवादी का यह भी कथन है कि दिनांक 06.06. 2020 को उ0प्र0 रेरा द्वारा छः माह का समय विस्तार कोविड-49

गहामारी को ध्यान में रखते हुए प्रदान किया गया। जिसके अनुसार परियोजना को पूर्ण किये जाने की विस्तारित तिथि 30.06.2024 होती है। जो कि संलग्न ७ एवं Rk, है। प्रतिवादी का भी कहना है कि Page 3 कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में हुए विलम्ब के कारण परियोजना समय से पूर्ण नहीं हो सकी है परन्तु परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर परिवादी की इकाई को 34.03.2022 तक पूर्ण कर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित अधिपत्य दे देंगे। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि प्रदूषण नियंत्रण प्राधिकरण के दिनांक 04. 4.20i9 के अन्तर्गत माह अक्टूबर से माह दिसम्बर 209 तक परियोजना के निर्माण कार्य प्रतिबंध लगाया गया, जिसके कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब हुआ है। जोकि संलग्न % है एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं दिनांक 09.42.2049 को हुए आदेशों से 39 दिन परियोजना का निर्माण कार्य विलम्बित हुआ। जो कि संलग्न एवं rR, है। प्रतिवादी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा यमुना विकास प्राधिकरण के सापेक्ष कुल बकाया 24.46 करोड़ का भुगतान दिनांक 40.03.2024 को किया जा चुका है, जिसकी छायाप्रति संलग्न %७ है। ऐसे में परियोजना से सम्बंधित बकाये का भुगतान हो चुका है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02. 2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी wos से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब coo श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसी स्थिति में धनराशि वापस किये जाने पर परियोजना में प्रतिकूल प्रभाव पडेगा।

(ग) परिवादी द्वारा लिखित अभिकथन प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि "That as per the Clause 27 of Builder Buyer Agreement (BBA) dated 8.07.208 excuted against the aforesaid booked unit, "The company undertakes to offer the possession of the apartment duly completed to the buyer within 8 months from the date of Page 4 execution of this agreement." Therefore the possession should have been given by 47.04.2020. That it is pertinent to mention here that the respondent upoladed in RERA Project Registration Details that the date of completion of aforesaid project is 3.2.209 (Expired) i.e. a dealy of + year from the due date of delivery of possession as per the BBA dated 8.07.208. The Hon'ble Bench may be pleased to direct the respondent to refund the cpmplete deposited amout along with interest from the date of deposit till the date of payment within 45 days as per Rule 46 of The Uttar Pradesh Real Estate . परिवादी द्वारा प्रतिउत्तर प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि "That the respondent in their preliminary submissions wrongfully denied all the averments raised by the Complaind witout perusing the same. Whereas the complainant supported every fact and issues with the evicential document. That the contention of Preliminary Objections raised by the respondent in Para 4 & 2 are false, fabled and baseless, thus ought to be denied. That the contention mentioned in Para 3 & 6 are the matter of fact hence need no reply.

That in Para 7 of the Preliminary Objections, the respondent is proposing to deliver the possession of the allotted unit by 34.03.2022 (८ after the delay of 2+ years, which is not acceptable by the mplainant at all. And there is no intention of taking an alternate unit either........... Page 5 उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4 : क्या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित हुआ कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिनांक t8.07.208 बिल्डर बायर एग्रीमेंट परिवादी के पक्ष में निर्गत किये गये जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य उक्त तिथि से i8 माह एवं 6 माह की अनुग्रह तिथि कुल 24 माह के साथ इकाई का दिनांक 48.07.2020 तक अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक प्राप्त कराये जाने का कथन किया है। जबकि परिवादी को दिनांक 48.07.2020 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित हुआ कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिनांक 48.07.2048 बिल्डर बायर एग्रीमेंट परिवादी के पक्ष में निर्गत

किये गये जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य उक्त तिथि से १8 माह एवं 6 माह की अनुग्रह तिथि कुल 24 माह के साथ इकाई का दिनांक 48.07.2020 तक अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु eee Page 6 अभी तक परिवादीगण को अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी wos से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब 600 श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा अधिनियम की धारा is F यह स्पष्ट प्रावधान है कि “Return of amount and compensation : (4) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to

withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till / handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Page 7 यदि परियोजना विलम्बित है और उसके शीघ्र पूर्ण होने की सम्भावना नहीं है तो परिवादी परियोजना से अपने को अलग करते हुये सम्पूर्ण धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee 9, (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder.

उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तत विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन vad रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या Tat का अधिपत्य देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्तक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विछित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा। Page 8 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wo 3482,/2049 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्रा.लि. बनाम देवाशीष रूद्रा में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " Tt would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession by 20l6, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayet in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. "

जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादी को विलंब की अवधि में अधिक अंतहीन इंतजार नहीं करा सकता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) ¥ प्रमोटर a डिफ्रील्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 9 The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3 () में निर्धारित है। ver प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण:- सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 48.07.2048 के प्रस्तर 27 के अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य ia माह तथा अतिरिक्त 6 माह अर्थात दिनांक 48.07.2020 तक प्राप्त होना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परिवादी को अधिपत्य उपलब्ध कराने Page 0

के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में 34.03.2022 तक अधिपत्य दिये जाने की बात कही गयी है इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी फण्ड से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब 600 श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 में हुई अंतिम सुनवाई व बहस में प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य दिये जाने का तथ्य अंकित है। इसके अतिरिक्त दिनांक 04.03.2022 को प्रस्तुत की गयी wee निरीक्षण के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य प्रगति पर है जिसमें पूर्व में किये गये स्थलीय निरीक्षण से अधिक कार्य किया जा रहा है एवं परियोजना स्थल पर 800 श्रमिकों की उपस्थिति दर्ज की गयी, स्थलीय निरीक्षण से यह भी स्पष्ट है कि टॉवर का ERR ब्रिक्स, प्लास्टर, व्हाईट वॉश, प्लम्बिंग एवं अन्य कार्य 60 से 66 प्रतिशत तक किया जा चुका है एवं सिविल कार्य (एस0टी0पी0) पूर्ण किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 27.07.202 को सचिव रेरा को सन्दर्भित पत्र के माध्यम से स्वामी ws का आधार लेते हुए परियोजना की निर्माण समय सीमा का विस्तार किये जाने का अनुरोध किया गया जिसके सन्दर्भ में रेरा द्वारा विस्तार अनुमोदन स्वीकार करते हुए नवीन विस्तारित तिथि 30 जून 2022 प्रदान की है। ऐसी स्थिति में धनराशि वापस करना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है जिस कारण प्रतिवादी द्वारा ५रिवादी को जून 2022 में इकाई का अधिपत्य दिलाया जाना न्यायोचित e है। Page ]

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744,/2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .........--०- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Page 2

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “HRI” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का अधिपत्य चाहते है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has Page 3

admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी #सी.सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the eee ए०8९१4

apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7१% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4... प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि occupation certificate / 00 के साथ परिवादी को जून 2022 तक यूनिट का भौतिक अधिपत्य. (physical possession) उपलब्ध कराये | Page 5 परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित बिल्डर बायरएग्रीमेंट में उल्लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक t9. 07.2020 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने की तिथि या अधिपत्य प्रस्ताव, जो भी बाद में हो, तक ॥श०।२+4% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। अन्य परिवादीगण के प्रत्येक प्रकरण में अनुबन्धानुसार गणना की जायेगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो yey अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक परिवादी को अधिपत्य न दे पाने की स्थिति में परिवादी द्वारा जमा धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक मय श८॥२+३% की वार्षिक ब्याज दर से जून 2022 के उपरांत 45 दिन के अन्दर परिवादी को प्रतिवादी भुगतान करेगा। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में Acta ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। Page 46 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : | शक (भानु प्रताप सिंह) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar Hearing Bench-3 Presiding: Bhanu Pratap Singh, Member (RERA) | Serial No. | Complaint No. | Complainants | |---|---|---| | 4 | NCRI44/07/78225/202 [?] | Anshul Gupta | | 2. | NCRI44/02/69690/202 [?] | Ajay Sharma and Rekha Sharma | | 3. | NCRI44/08/8023/202 [?] | Sushil Narwal | | 4 | NCRI44/08/79674/202I | Sushil Gajrani | | 5. | NCRI44/02/69509/202I [?] | Rakesh Kumar Kaul [?] | | 6 | NCR44/08/79059/202 | Amit Puri | Versus Oasis Realtech Pvt. Ltd., address A-77, Sector 2, Noida Complainant [?] Gupta, along with 05 other complainants, has filed suits against the respondent. The facts of these suits are the same and the evidence is the same. These suits relate to the respondent's project "Oasis Grandstand (Phase-l)". Therefore they are being disposed of by a single decision. Complaint NCRA44/07/78225/202] Anshul Gupta will be the lead case. Representation: For the complainant: Shri Jayant Gupta, Advocate For the respondent: Shri Sarvjeet Singh, Advocate Complaint: The present suit has been instituted by the complainant against the respondent seeking refund of the deposited amount with interest. Documentary evidence: The complainant has filed the following documentary evidence: 1. Builder Buyer Agreement dated 48.07.2048 2. Receipts of amount deposited 3. Welcome letter dated 24.09.2048 4. Tripartite agreement 5. Written statement dated 22.07.2024 6. Rejoinder dated 40.04.2022

The respondent has filed the following documentary evidence: 1. Written reply dated 47.4.2024 2. Application for further extension dated 27.07.2024 Particulars submitted by the parties: | Serial No. | Complaint No. | Complainants | Unit | Amount | |---|---|---|---|---| | (none) | NCR44/07/78225/202 | Anshul Gupta [?] | A40[?]903-[?]03 | Rs. 47,72,682/- | | 2... | NCRI44/02/69690/202 [?] | Ajay Sharma and Rekha Sharma | Pheonix-904 | Rs. 20,50,000/- | | 3... | NCRI44/08/8023/202 [?] | Sushil Narwal | Pheonix-I2A4-03 | Rs. 2,60,288/- | | 4 | NCRI44/08/79674/202I | Sushil Gajrani | Ceasers-904 | Rs. 20,45,720/- | | 5 | NCRI44/02/69509/202I [?] | Rakesh Kumar Kaul [?] | Valencia-207 | Rs. 23,84,025/- | | 9 | NCR44/08/79059/202 | Amit Puri | T-9-605b | Rs. 6,5,000/- | Oral submissions: The advocates for the complainant and the respondent presented their arguments. (a) In brief, the complainant's case is that in the project OASIS GRANDSTAND PHASE 4 run by the respondent, the complainant booked unit [?] Valencia-03, against which the complainant paid Rs. 47,72,682/- to the respondent. The complainant requests refund of the deposited amount with interest.

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-3 पीठासीन :- भानु प्रताप सिंह, सदस्य (रेरा) क्रम सं० |. परिवाद संख्या परिवादीगण 4 क्‍ाटार]44/07/78225/202] अंशुल गुप्ता 2. फटरावकात्ठा5690502 अजय शर्मा एवं रेखा शर्मा 3 फ्लरावकतहाइ02ठठ6्ठा सुशील नारवाल 4 | NCRI44/08/79674/202I सुशील गजरानी 5... फटराबक0269509262ा] राकेश कुमार कौल | ६ | पटारा4क0879059562] अमित पुरी aI परिवादीगण .... बनाम ओयसिस रियलटेक प्रा.लि. पता-ए-77 सेक्टर 2 नोएडा परिवादी sign गुप्ता के साथ 05 अन्य परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन वादों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह वाद प्रतिवादी की परियोजना "Oasis Grandstand (Phase-l)" से सम्बंधित है | अत: एक ही निर्णय से भ निस्तारण किया जा रहा है। वाद to NCRA44/07/78225/202] अंशुल गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। ए86 4 प्रतिनिधित्व — परिवादी :- श्री जयंत गुप्ता, अधिवक्ता प्रतिवादी :-- श्री सरवजीत सिंह, अधिवक्ता परिवाद:- प्रस्तुत वाद परिवादी द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- i— बिल्डर बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 48.07.2048 2- जमा धनराशि की रसीदें 3- वेलकम लेटर दिनांक 24.09.2048 4- त्रिपक्षीय एग्रीमेंट 5— लिखित अभिकथन दिनांक 22.07.2024 6- प्रतिउत्तर दिनांक 40.04.2022 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- t— प्रतिवाद पत्र दिनांक 47.4.2024 2- पुनः विस्तार किये जाने हेतु आवेदन पत्र दिनांक 27.07.2024

पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण परिवाद संख्या परिवादीगण[| यूनिट Fo धनराशि Go /— ao NCR44/07/78225/202 aya गुप्ता ए४०॥९०३-।03 रू0 47,72,682 /- 2... टारा44/02/69690/202] अजय शर्मा एवं रेखा... | Pheonix-904 रू0 20,50,000 /— शर्मा 3... पटार44/08/8023/202] सुशील नारवाल Pheonix-I2A4-03 | रू0 2,60,288 /— Page 2 | 4 | NCRI44/08/79674/202I सुशील गजरानी Ceasers-904 रू0 20,45,720 /— | 5 | NCRI44/02/69509/202I श कुमार कौल Valencia-207 रू0 .23,84,025 /— | | ९ | NCR44/08/79059/202 अमित पुरी ॥ T-9-605b रू0 6,5,000 /— | मौखिक साक्ष्य:- परिवादी एवं प्रतिवादी के अधिवक्तागण द्वारा तर्कों को प्रस्तुत किया गया। (क) संक्षेप में परिवादी का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना OASIS GRANDSTAND PHASE 4 में यूनिट wer Valencia-03 बुक किया था, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0 47,72,682/— भुगतान किया था। परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। (ख) प्रतिवादी की ओर से प्रस्तुत प्रतिवादपत्र दिनांक 47.44.2024 में यह कथन किया गया है कि परिवादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना OASIS GRANDSTAND PHASE 4॥ के टॉवर Valencia 4 यूनिट सख्या i03 बुक की गयी थी। प्रतिवादी का कथन है कि उनके द्वारा उ0प्र0 रेरा प्राधिकरण में परियोजना के विस्तार हेतु आवेदन करते हुए दिनांक 27.07.2024 को रू0 3,20,000/— जमा किये गये जिसकी प्रति संलग्न-७ है। प्रतिवादी का यह भी कथन है कि दिनांक 06.06. 2020 को उ0प्र0 रेरा द्वारा छः माह का समय विस्तार कोविड-49

गहामारी को ध्यान में रखते हुए प्रदान किया गया। जिसके अनुसार परियोजना को पूर्ण किये जाने की विस्तारित तिथि 30.06.2024 होती है। जो कि संलग्न ७ एवं Rk, है। प्रतिवादी का भी कहना है कि Page 3 कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना में हुए विलम्ब के कारण परियोजना समय से पूर्ण नहीं हो सकी है परन्तु परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर परिवादी की इकाई को 34.03.2022 तक पूर्ण कर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित अधिपत्य दे देंगे। प्रतिवादी द्वारा यह भी कथन किया गया है कि प्रदूषण नियंत्रण प्राधिकरण के दिनांक 04. 4.20i9 के अन्तर्गत माह अक्टूबर से माह दिसम्बर 209 तक परियोजना के निर्माण कार्य प्रतिबंध लगाया गया, जिसके कारण परियोजना के निर्माण कार्य में विलम्ब हुआ है। जोकि संलग्न % है एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 एवं दिनांक 09.42.2049 को हुए आदेशों से 39 दिन परियोजना का निर्माण कार्य विलम्बित हुआ। जो कि संलग्न एवं rR, है। प्रतिवादी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा यमुना विकास प्राधिकरण के सापेक्ष कुल बकाया 24.46 करोड़ का भुगतान दिनांक 40.03.2024 को किया जा चुका है, जिसकी छायाप्रति संलग्न %७ है। ऐसे में परियोजना से सम्बंधित बकाये का भुगतान हो चुका है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02. 2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी wos से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब coo श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसी स्थिति में धनराशि वापस किये जाने पर परियोजना में प्रतिकूल प्रभाव पडेगा।

(ग) परिवादी द्वारा लिखित अभिकथन प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि "That as per the Clause 27 of Builder Buyer Agreement (BBA) dated 8.07.208 excuted against the aforesaid booked unit, "The company undertakes to offer the possession of the apartment duly completed to the buyer within 8 months from the date of Page 4 execution of this agreement." Therefore the possession should have been given by 47.04.2020. That it is pertinent to mention here that the respondent upoladed in RERA Project Registration Details that the date of completion of aforesaid project is 3.2.209 (Expired) i.e. a dealy of + year from the due date of delivery of possession as per the BBA dated 8.07.208. The Hon'ble Bench may be pleased to direct the respondent to refund the cpmplete deposited amout along with interest from the date of deposit till the date of payment within 45 days as per Rule 46 of The Uttar Pradesh Real Estate . परिवादी द्वारा प्रतिउत्तर प्रस्तुत करते हुए कथन किया गया है कि "That the respondent in their preliminary submissions wrongfully denied all the averments raised by the Complaind witout perusing the same. Whereas the complainant supported every fact and issues with the evicential document. That the contention of Preliminary Objections raised by the respondent in Para 4 & 2 are false, fabled and baseless, thus ought to be denied. That the contention mentioned in Para 3 & 6 are the matter of fact hence need no reply.

That in Para 7 of the Preliminary Objections, the respondent is proposing to deliver the possession of the allotted unit by 34.03.2022 (८ after the delay of 2+ years, which is not acceptable by the mplainant at all. And there is no intention of taking an alternate unit either........... Page 5 उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विरचित किये गये :- बिन्दु संख्या 4 : क्या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 3 : क्या परिवादीगण जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित हुआ कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिनांक t8.07.208 बिल्डर बायर एग्रीमेंट परिवादी के पक्ष में निर्गत किये गये जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य उक्त तिथि से i8 माह एवं 6 माह की अनुग्रह तिथि कुल 24 माह के साथ इकाई का दिनांक 48.07.2020 तक अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से परिवादी को इकाई का अधिपत्य जून 2022 तक प्राप्त कराये जाने का कथन किया है। जबकि परिवादी को दिनांक 48.07.2020 तक इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों का अवलोकन किया। प्रपत्रों के अवलोकन से विदित हुआ कि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिनांक 48.07.2048 बिल्डर बायर एग्रीमेंट परिवादी के पक्ष में निर्गत

किये गये जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य उक्त तिथि से १8 माह एवं 6 माह की अनुग्रह तिथि कुल 24 माह के साथ इकाई का दिनांक 48.07.2020 तक अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु eee Page 6 अभी तक परिवादीगण को अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी wos से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब 600 श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। रेरा अधिनियम की धारा is F यह स्पष्ट प्रावधान है कि “Return of amount and compensation : (4) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein: or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason. he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to

withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till / handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. Page 7 यदि परियोजना विलम्बित है और उसके शीघ्र पूर्ण होने की सम्भावना नहीं है तो परिवादी परियोजना से अपने को अलग करते हुये सम्पूर्ण धनराशि मय ब्याज पाने का अधिकारी है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee 9, (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder.

उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तत विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन vad रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या Tat का अधिपत्य देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्तक को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विछित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा। Page 8 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wo 3482,/2049 कोलकाता वेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्रा.लि. बनाम देवाशीष रूद्रा में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " Tt would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitaly for possession by 20l6, nearly seven year has elapsed from the date of agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayet in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. "

जिससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी परिवादी को विलंब की अवधि में अधिक अंतहीन इंतजार नहीं करा सकता है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 (ii) ¥ प्रमोटर a डिफ्रील्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 9 The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.3 () में निर्धारित है। ver प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज सहित धनवापसी किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। विश्लेषण:- सुना एवं पत्रावली का अवलोकन किया। उपरोक्त विश्लेषण से स्पष्ट है बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांक 48.07.2048 के प्रस्तर 27 के अनुसार परिवादी को इकाई का अधिपत्य ia माह तथा अतिरिक्त 6 माह अर्थात दिनांक 48.07.2020 तक प्राप्त होना था जो कि अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परिवादी को अधिपत्य उपलब्ध कराने Page 0

के सम्बंध में प्रतिवादपत्र में 34.03.2022 तक अधिपत्य दिये जाने की बात कही गयी है इसके अतिरिक्त प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान तर्क प्रस्तुत किया गया कि स्वामी फण्ड से वित्तीय सहायता प्राप्त हो गया। परियोजना स्थल पर करीब 600 श्रमिक कार्य कर रहे है। परिवादी को जून 2022 तक विलम्बित अवधि ब्याज के साथ इकाई का अधिपत्य उपलब्ध करा दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 24.02.2022 में हुई अंतिम सुनवाई व बहस में प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक इकाई का अधिपत्य दिये जाने का तथ्य अंकित है। इसके अतिरिक्त दिनांक 04.03.2022 को प्रस्तुत की गयी wee निरीक्षण के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य प्रगति पर है जिसमें पूर्व में किये गये स्थलीय निरीक्षण से अधिक कार्य किया जा रहा है एवं परियोजना स्थल पर 800 श्रमिकों की उपस्थिति दर्ज की गयी, स्थलीय निरीक्षण से यह भी स्पष्ट है कि टॉवर का ERR ब्रिक्स, प्लास्टर, व्हाईट वॉश, प्लम्बिंग एवं अन्य कार्य 60 से 66 प्रतिशत तक किया जा चुका है एवं सिविल कार्य (एस0टी0पी0) पूर्ण किया जा चुका है। प्रतिवादी द्वारा दिनांक 27.07.202 को सचिव रेरा को सन्दर्भित पत्र के माध्यम से स्वामी ws का आधार लेते हुए परियोजना की निर्माण समय सीमा का विस्तार किये जाने का अनुरोध किया गया जिसके सन्दर्भ में रेरा द्वारा विस्तार अनुमोदन स्वीकार करते हुए नवीन विस्तारित तिथि 30 जून 2022 प्रदान की है। ऐसी स्थिति में धनराशि वापस करना न्यायोचित प्रतीत नहीं होता है जिस कारण प्रतिवादी द्वारा ५रिवादी को जून 2022 में इकाई का अधिपत्य दिलाया जाना न्यायोचित e है। Page ]

इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744,/2047 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :- "40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .........--०- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." Page 2

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “HRI” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि यदि शिकायतकर्ता को उसके द्वारा जमा की गयी धनराशि को वापस कर दिया जाता है तो उस स्थिति में अन्य केताओं के हितों पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ेगा जो यूनिट का अधिपत्य चाहते है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has Page 3

admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2046 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व अधिपत्य ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी #सी.सी अथवा अधिपत्य किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9 (ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the eee ए०8९१4

apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7१% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea offi) 4 निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश 4... प्रतिवादी को आदेशित किया जाता है कि occupation certificate / 00 के साथ परिवादी को जून 2022 तक यूनिट का भौतिक अधिपत्य. (physical possession) उपलब्ध कराये | Page 5 परिवादी व प्रतिवादी के मध्य हुये हस्ताक्षारित बिल्डर बायरएग्रीमेंट में उल्लेखित विलम्बित अवधि का ब्याज दिनांक t9. 07.2020 से ओ.सी»सी.सी प्राप्त होने की तिथि या अधिपत्य प्रस्ताव, जो भी बाद में हो, तक ॥श०।२+4% वार्षिक की दर से प्रतिवादी द्वारा परिवादी को ब्याज भुगतान किया जायेगा। अन्य परिवादीगण के प्रत्येक प्रकरण में अनुबन्धानुसार गणना की जायेगी।

परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो yey अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्रतिवादी प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। प्रतिवादी द्वारा जून 2022 तक परिवादी को अधिपत्य न दे पाने की स्थिति में परिवादी द्वारा जमा धनराशि जमा करने की तिथि से भुगतान की तिथि तक मय श८॥२+३% की वार्षिक ब्याज दर से जून 2022 के उपरांत 45 दिन के अन्दर परिवादी को प्रतिवादी भुगतान करेगा। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में Acta ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की जाएगी। Page 46 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक : | शक (भानु प्रताप सिंह) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7