== भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत Ho:—NCRI44/02/69423/202I बॉस्की निर्वाण बनाम अर्थकॉन peered fe. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थन। पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के feng रजिस्ट्री /सेल डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना CASA GRANDE में यूनिट सं०-७-504, 5" Floor बुक किया गया था। sat यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 42,52,064 ,/-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है एवं धनराशि की मांग की जा रही है। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द रजिस्ट्री /सेल डीड निष्पादित कराने जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय होम ऋण, जमा धनराशि की रसीदें, खाता विवरण, भुगतान विवरण, अवाटन पत्र दिनांक 45.04. 20i5 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा अपना जवाब दाखिल करते हुये कहा गया है कि उभयपक्ष के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 27.0:.20i5 को निष्पादित किया गया एवं शिकायतकर्ता को यूनिट संख्या-8-504 आवंटित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट फे सापेक्ष 43,68,000 //-रुपये का Tam फिया गया। विपक्षी द्वारा को अपनी यूनिट का कब्जा प्राप्त कर चुकें है एवं शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा पाने की तिथि से रख-रखाव शुल्क का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बोर्ड रेजूलेशन पत्र, कब्जा पत्र, Affirmation Deed, वकालतनामा आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4. क्या शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री करायी जाए ? निस्तारण बिन्दु सं0 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनकी यूनिट की रजिस्ट्री नहीं करायी जा रही है। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह सक्षम प्राधिकरण से यथाशीघ्र ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित He | 'रेरा' अधिनियम में प्रोमोटर द्वारा किये जाने वाले कृत्य एवं कर्तव्य के सम्बंध में निम्न प्रावधान दिये गये हैं, जिसे विपक्षी द्वारा पूर्ण किये जाने का क्यित्व-हैः- 6) अधिनियम के अध्याय-3 की api की उपधारा-(4) में सम्प्रवर्तक के na और ada (Functions And Duties of Promoter) दिये गये हैं, जो कि सम्प्रवर्तक द्वारा आवंटियों के संगम के प्रति निर्वहन किये जाने हैं, यह प्रावधान निम्न रूप से उल्‍लेखित है :- (4) The promoter shall— (a) be responsible for all obligations, responsibilties and functions under the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder or to the allottees as per the agreement for sale, or to the association of allottees, as the case may be, till the conveyance of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees, or the common areas to the association of allottees or the competent authority, as the case may be: Wy Page 2

Provided that the responsibility of the promoter, with respect to the structural defect or any other defect for such period as is referred to in sub- section (3) of section 4, shall continue even after the conveyance deed of all the apartments, plots or buildings, as the case may be, to the allottees are executed. (b) be responsible to obtain the completion certificate or the occupancy certificate, or both, as applicable, from the relevant competent authority as per local laws or other laws for the time being in force and to make it available to the allottees individually or to the association of allottees, as the case may be; (c) be responsible to obtain the lease certificate, where the real estate project is developed on a leasehold land, specifying the period of lease, and certifying that all dues and charges in regard to the leasehold land has been paid, and to make the lease certificate available to the association of allottees; (d) be responsible for providing and maintaining the essential services, on reasonable charges, till the taking over of the maintenance of the project by the association of the allottees; (e) enable the formation of an association or society or co-operative society, as the case may be, of the allottees, or a federation of the same, under the laws applicable: .

Provided that in the absence of local laws, the association of allottees, by whatever name called, shall be formed within a period of three months of the majority of allottees having booked their plot or apartment or building, as the case may be, in the project; (f) execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; (g) pay all outgoings until he transfers the physical possession of the real estate project to the allottee or the associations of allottees, as the case may be, which he has collected from the allottees, for the payment of outgoings (including land cost, ground rent, municipal or other local taxes, charges for water or electricity, maintenance charges, including mortgage loan and interest on mortgages or other encumbrances and such other liabilities payable to competent authorities, banks and financial institutions, which are related to the project):

Provided that where any promoter fails to pay all or any of the outgoings collected by him from the allottees~or-any tiability, mortgage loan and interest thereon before transferring the real estate project to such allottees, or the association of the allottees, as the case may be, the promoter shall continue to be liable, even after the transfer of the property, to pay such outgoings and penal charges, if any, to the authority or person to whom they are payable and be liable for the cost of any legal proceedings which may be taken therefor by such authority or person; (h) after he executes an agreement for sale for any apartment, plot or building, as the case may be, not mortgage or create a charge on such apartment, plot or building, as the case may be, and if any such mortgage or charge is made or created then notwithstanding anything contained in any other law Pd: Sate ied ae मी the time being in force, it shall not affect the A . Page 4 right and interest of the allottee who has taken or agreed to take such apartment, plot or building, as the case may be;

उपरोक्त अधिनियम की omei—it की उपधारा-4(क) में यह प्रावधान दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिनियम, नियम, नियमावली के अन्तर्गत सभी बाध्यताओं, उत्तरदायित्वों और कर्तव्यों का निर्वहन किया जाएगा और आवंटियों के प्रति एग्रीमेंट फॉर सेल के अनुसार एवं आवंटियों के संगम के प्रति वह तब तक के लिए उत्तरदायित्व होंगे, जब तक की सम्पूर्ण रूप से सभी अपार्टमेंट, प्लॉट एवं बिल्डिंग का हस्तांतरण समान क्षेत्रों सहित आवंटियों को संगम एवं सक्षम प्राधिकारी को हस्तांतरित न कर दिया जाए। परन्तु संरचानात्मक त्रुटि के लिए प्रमोटर का उत्तरदायित्व ऐसी अवधि के लिए, जो कि अधिनियम की oeei4 की उपधारा-3 में निर्दिष्ट है, आवंटियों के अपार्टमेंट का हस्तांतरण विलेख निष्पादित कर दिये जाने के बाद भी बना रहेगा। (ख)- प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह परियोजना का स्थानीय विधि एवं अन्य विधि, जो भी लागू हो, के अनुसार परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण-पत्र सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त करना होगा और उसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा। (ग)- इसके अतिरिक्त प्रमोटर का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि जहां भू-सम्पदा परियोजना पट्‌टाधृत भूमि पर विकसित किया जा रहा है, उस भू-सम्पदा परियोजना का veer प्रमाण-पत्र, जिसमें gee की अवधि अंकित हो और यह भी प्रमाणित किया गया हो कि पट्टाधृत भूमि पर कोई भी देयता एवं प्रभार नहीं है और सभी देयता एवं प्रभार का भुगतान किया जा चुका है। इन सभी प्रमाण-पत्रों की प्रति आवंटियो के संगम को उपलब्ध कराना होगा।

(घ)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों को परियोजना की सुविधाओं को उपलब्ध dese जाना एवं रख-रखाव का कार्य तब तक किया जाएगा, जब तक की परियोजना को आवंटियो के संगम को सौंप न दिया जाए। (ड.))- लागू विधि के अधीन प्रमोटर द्वारा एक आवंटियो के संगम या उनकी एक सोसाइटी या सहकारी सोसाइटी के गठन हेतु समर्थन किया जाएगा, परन्तु स्थानीय विधि न उपलब्ध होने पर आवंटियो के ary ; = वह किसी भी नाम से ज्ञात हो, का गठन 3 माह के भीतर किया जाएगा। (च)- प्रमोटर द्वारा आवंटियों के पक्ष में अपार्टमेंट, भूखंड या भवन का अधिनियम की धारा-47 के अधीन उपबंधित आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों में एक अविभाजित अनुपातिक हक सहित हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। (छ)- प्रमोटर द्वारा जब तक वह भू-सम्पदा का वास्तविक कब्जा आवंटियो या आवंटियों के संगम को अंतरित नहीं कर देता है, उन सभी लागतों का, जो उसने आवंटियों से निर्गमों का भुगतान करने के लिए (जिनके अन्तर्गत भूमि की लागत, भूमि का किराया, जल या विद्युत के भार एवं नगरपालिका के और अन्य स्थानीय कर, प्रभार, अनुरक्षण प्रभार, जिनके अन्तर्गत बंधक ऋण और बंधको पर ब्याज तथा सक्षम प्राधिकारियों, बैंको और वित्तीय संस्थाओं को wea, ऐसे अन्य दायित्व भी हैं, जो परियोजना से सम्बन्धित हैं) संग्रहित की है, का भुगतान अदा करेगा।

परन्तु जहां कोई प्रमोटर अपने द्वारा आवंटियो से संग्रहित सभी या fot निर्गमों का या किसी दायित्व, बंधक ऋण और उस पर ब्याज का, यथा स्थिति, आवंटियों या आवंटियों के संगम को भू-सम्पदा परियोजना का अन्तरण करने के पूर्व संदाय करने में असफल रहता है, शास्तिक प्रभारों का, यदि कोई हो, प्राधिकारी या उस व्यक्ति को, for’ वे संदेय हैं, संदाय करने के लिए दायी बना रहेगा और ऐसे fost विधिक कार्यवाहियों के खर्च के लिए, जो उनके सम्बंध में ऐसे प्राधिकारी या व्यक्ति द्वारा लिया जाए, के लिए उत्तरदायित्व एवं दायी होगा। (ज)- प्रमोटर द्वारा यदि किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग का एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित कराया जाता है तो उसके पश्चात्‌ वह किसी अपार्टमेंट, प्लॉट, बिल्डिंग पर बंधक या भार सृजित नहीं करेगा और यदि ऐसा कोई बंधक या भार बनाया या सृजित किया जाता है तो तत्समय प्रवृत्त, किसी अन्य विधि में अंतर्विष्ट किसी बात के होते हुए भी वह आवंटी के, जिसने ऐसा अपार्टमेंट, भूखंड या भवन लिया है या लेने का करार किया है, के अधिकारों और हितों को प्रभावित नहीं करेगा। (Gi) अधिनियम के अध्याय-3 की धारा-47 की उपधारा-() एवं उपधारा-(2) में प्रमोटर द्वारा हक का अन्तरण (Transfer of Title) किये जाने के सम्बंध में SAR | दिये गये हैं, यह प्राविधान निम्न रूप से उललेखित है:- Pag हक (!) The promoter shall execute a registered

conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (Qy Alter obtaining the occupancy certificate-ancd handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate.

उपरोक्त अधिनियम की oei7 की woerr-(i) में यह कहा गया है कि अदा कद आप Lneiimamadee द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में एक gf Page 7 हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबंधित मंजूर रेखांको के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियो, को, यथास्थिति, भू-सम्पदा परियोजना, अपार्टमेन्टों या भवनों का, यथास्थिति, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को समान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उससे सम्बन्धित अन्य sal के दस्तावेज प्रमोटर द्वारा सौंपा जाएगा | परन्तु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर इस धारा के अधीन आवंटियों या आवंटियो के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में हस्तांतरण विलेख निष्पादित किया जाएगा। अधिनियिम की aii7 की उपधारा-(2) में यह कहा गया है कि प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के उपरांत उपधारा-(3) निबंधनानुसार आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार, सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। परंतु किसी स्थानीय विधि के न होने पर प्रमोटर द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जाने के पश्चात्‌ 30 दिन के भीतर आवंटियों के संग्म-सा-सक्षम-क्रधिकासी-को-सामान्‍्य-क्षेत्रों लहितत-आचश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपा जाएगा।

Prova: अधिनियम की oii की उपधारा-(५) में प्रमोटर का यह दायित्व है कि वह आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम से किये गये एग्रीमेंट फॉर सेल में उल्‍लेखित नियम एवं शर्तों के लिए वह बाध्यकारी है और अधिनियम, नियम एवं नियमावली के प्रावधानों में seater बाध्यताओं, उत्तरदायित्व और कर्तव्यों के लिए वह उत्तरदायी है। आवंटियों अथवा आवंटियों के संगम का हस्तांतरण विलेख निष्पादित हो जाने के पश्चात्‌ भी अधिनियम की धारा-44 की उपधारा-(3) के अन्तर्गत wer का उत्तरदायित्व संरचनात्मक त्रुटि के लिए बना रहेगा। प्रमोटर द्वारा परियोजगा का अधिभोग प्रमाण-पत्र एवं पूर्णता प्रमाण-पत्र भी सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त किया जाना होगा, जिसकी प्रति आवंटियो एवं आवंटियों के संगम को उपलब्ध करानी होगी। परियोजना यदि cect भूमि पर है तो उसकी सारी देयता के भुगतान का प्रमाण-पत्र भी आवंटियों के संगम को उपलब्ध कराना होगा। प्रमोटर द्वारा यदि आवंटियों के संगम को परियोजना का हस्तांतरण नहीं किया जाता है तो तब तक के लिए

रख-रखाव एवं परियोजना की समस्त सुविधाओं को उपलब्ध कराने का दायित्व प्रमोटर का होगा। इसके अतिरिक्त आवंटियों के संगम एवं सोसाइटी के गठन किये जाने हेतु सहयोग प्रदान किये जाने का उत्तरदायित्व प्रमोटर का ही होगा | स्थानीय विधि न होने पर आवंटियों के संगम का 3 माह के भीतर गठन किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा अधिनियम की apii7 में उल्लेखित प्रावधानों के अन्तर्गत भवन का एवं परियोजना के सामान्य क्षेत्रों के अविभाजित अनुपातिक हक सहित पंजीकृत हस्तांतरण विलेख आवंटियों एवं आवंटियों के संगम के पक्ष में किया जाएगा। प्रमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना का वास्तविक कब्जा आवंटी या आवंटियों के संगम को अन्तरित करने तक आवंटियों से निर्गमों को भुगतान किये जाने के लिए प्राप्त की गयी धनराशि को वह सक्षम प्राधिकारी एवं वित्तीय संस्थाओं को अदा करेगा और परियोजना पर किसी भी प्रकार की कोई देयता एवं प्रभार नहीं होना चाहिए। ऐसा न करने पर आवंटियों या आवंटियों के संगम के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित होने के पश्चात्‌ भी उत्तरदायित्व प्रमोटर का होगा। प्रमोटर द्वारा यदि किसी आवंटी को विक्रय किये गये फ्लैट का एग्रीमेंट फॉर सेल कराया जाता है तो उस फ्लैट पर बंधक या भार सृजित नहीं किया जाएगा, यदि किया भी जाता है तो वह आवंटी के हितों एवं अधिकारों को प्रभावित नहीं करना चाहिए | इसी प्रकार निष्कर्ष के रूप में अधिनियम की oei-i7 में यह प्रावधान दिये गये हैं कि प्रमोटर द्वारा आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में परियोजना Tar saa areata अजसपातिक इक सहित हस्तांतरण ao] ३७। बार CO जग TIT OTS org tt

विलेख निष्पादित करेगा और आवंटियों को उनके भवन का भौतिक कब्जा दिया जाएगा | स्थानीय विधि न होने पर अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत 3 माह में आवंटी, आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी के पक्ष में पंजीकृत हस्तांतरण विलेख निष्पादित कराया जाएगा। अधिभोग प्रमाण-पत्र प्राप्त होने के उपरांत और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह स्थानीय विधि के अनुसार सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। स्थानीय विधि न होने पर 30 दिनों के भीतर उक्त आवश्यक दस्तावेज और रेखांक सौंपे जाएंगे | =a उत्तर प्रदेश में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व, अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 20i0 (स्थानीय विधि) लागू है, जिनमें अपार्टमेन्ट स्वामी संघ (Association of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत्‌ प्राविधान दिये of Apartment Owners) से सम्बन्धित निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैं:- dy Page 9 (i) Tae प्रदेश अपार्टमेन्ट अधिनियम 2040 के अध्याय-2 की धारा-4 की उपधारा-(6) में प्रमोटर द्वारा अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के प्रति निर्वहन किये जाने वाले दायित्वों का प्रावधान दिया गया है, जो कि निम्न रूप से उलल्‍लेखित है:-

(6) After obtaining the completion certificate as provided in subsection (5) and handing over physical possession of the apartments to the allottees, it shall be the responsibility of the promoter to hand over the possession of the common areas and facilities and also the originals of the plans and documents to the Association of apartment owners formed and registered under subsection (2) of section ]4. Provided that handing over of physical possession of the common areas and facilities under this subsection shall be completed within a period of one year from the date of issue of completion certificate or the date by which seventy five percent of the apartments have been handed over to the allottees, whichever is earlier, subject to the condition that the promoter shall be responsible for the sale and transfer of the balance apartments. Bid प्रावधान के अन्तर्गत प्रमोटर का यह सामान्य दायित्व है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने के उपरांत और भौतिक कब्जा आवंटियों को सौंपने के पश्चात्‌ वह साझा क्षेत्रों का कब्जा एवं सुविधाओं तथा साथ में योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को धारा-44 की उपधारा-(2) के अधीन गठित और पंजीकृत अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को सौंप दें। परन्तु यह कि इस शर्त के अधीन रहते हुए कि प्रमोटर शेष अपार्टमेन्ट्स के विक्रय और अन्तरण के लिए उत्तरदायी होगा। इस उपधारा के अधीन साझा क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और सुविधाएं सौंपने ee agg 0

SEE | कार्य, पूर्णता प्रमाण-पत्र जारी किये जाने के दिनांक से या अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत भाग आवंटियों को सौंपे जाने के दिनांक से, जो भी पहले हो, 4 वर्ष के भीतर पूरा किया जाएगा। अधिनियम के धारा-4 की उपधारा-(7) में रख-रखाव से सम्बन्धित निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- (7) The promoter shall maintain the common areas and facilities till the Association is formed in accordance with the conditions laid down in sub section (2) of sectionl4 and shall be entitled to levy proportionate maintenance charges as specified in the declaration. प्रमोटर साक्षा क्षेत्रों और सुविधाओं का अनुरक्षण तब तक करेगा, जब तक धारा-44 की उपधारा-(2) में दी गयी शर्तों के अनुसार संघ का गठन नहीं कर दिया जाता है तथा प्रमोटर को समानुपातिक अनुरक्षण शुल्क जैसा कि घोषणा में विनिर्दिष्ट है, अपार्टमेन्ट स्वामियों पर लगाने का-हक-होया-। अपार्टमेन्ट एक्ट 2040 की धारा-44 में अपार्टमेन्ट स्वामी संघ के गठन हेतु निम्न प्रावधान दिये गये हैं:- () There shall be an Association of Apartment Owners for the administration of the affairs in relation to the apartments and the property appertaining thereto and for the management of common areas and facilities : Provided that where any area has been demarcated for the construction of buildings, whether such area is called a block or pocket or by any other name, there shall be a single Association of Apartment Owners in such demarcated area. (2) It shall be the joint responsibility of the promoter and the apartment owners to form an dL Page l eee ee

Association. The promoter shall get the Association registered when such number of apartments have been handed over to the owners which is necessary to form an association or sixty percent of apartments, whichever is more, by way of sale, transfer or possession, provided the building has been completed alongwith all infrastructure services and completion certificate obtained from the local authority. (3) In a case, where an association of the apartments owners of a building has not been formed, on the intended date of execution of a deed of apartment in favour of prospective apartment owner, it shall be obligatory for a prospective apartment owner to become member of the association within a period of 4 weeks on receipt of a written intimation about the formation of such association, (4) Where an association of an apartment owners exist on the intended date of transfer of an apartment, it will be obligatory for the prospective apartment owner to become member of such association before execution of a deed of an apartment in his favour. (5) On formation of the Association of the Apartment Owners under subsection (2) above, the manayement of the affairs of the apartments regarding their common areas and facilities shall be deemed to be transferred from the promoter to the Association which shall thereupon maintain them, Provided that till all the apartments are sold or transferred, the promoter shall proportionately share the maintenance cost of common areas and facilities,

उपरोक्तानुसार अपार्टमेन्ट एक्ट की o—i4 की उपधारा-() में यह कहा गया है कि अपार्टमेन्टों और उनसे सम्बन्धित सम्पत्ति और साझा LAV, Page 2 ae और सुविधाओं के प्रबन्ध से सम्बन्धित क्रियाकलापों के प्रशासन के लिए अपार्टमेंट स्वामियों का एक संघ होगा। परन्तु यह कि जहां किसी क्षेत्र को भवनों के निर्माण के लिए चिन्हित कर दिया गया है, चाहे ऐसा क्षेत्र ब्लाक या पॉकेट या किसी अन्य नाम से पुकारा जाए, ऐसे चिन्हित क्षेत्र में अपार्टमेंट स्वामियों का एक ही संघ होगा। (2)- (4)- प्रमोटर और अपार्टमेन्ट स्वामियों का यह संयुक्त दायित्व होगा कि वे एक अपार्टमेन्ट स्वामी संघ बनायें। प्रमोटर ऐसे आवंटियो की संख्या में, जो अपार्टमेन्ट्स का स्वामी संघ बनाने के लिए आवश्यक हो या अपार्टमेन्ट्स का 60 प्रतिशत, जो भी अधिक हो, उसके द्वारा बिक्री, अन्तरण के माध्यम से स्वामियों को सौंप दिये जाने के तत्काल बाद संघ का पंजीकरण कराएगा, बशर्तें कि भवन, सभी अवसंरचना सम्बन्धी सेवाओं के साथ पूर्ण कर दिया गया हो और स्थानीय प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर लिया गया हो | सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादन के दिनांक को किसी भवन के अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ न बनाए जाने की स्थिति में सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए-यह-कबध्यकारसी-होमस-कि-बह-ऐसे-संघ-के-बनाये-जाने-पर सम्बन्धित संघ से लिखित सूचना की प्राप्ति के चार सप्ताह की अवधि के भीतर उस अपार्टमेन्ट स्वामी को संघ का सदस्य बन जाए।

जहां अपार्टमेन्ट स्वामियों का कोई संघ अन्तरण के दिनांक के पश्चात्‌ विद्यमान हो, वहाँ सम्भावित अपार्टमेन्ट स्वामी के लिए यह बाध्यकारी होगा कि वह अपने पक्ष में अपार्टमेन्ट विलेख के निष्पादित किए जाने के पूर्व ऐसे संघ का सदस्य बन जाए। उपर्युक्त उपधारा (2) के अधीन अपार्टमेन्ट स्वामियों का संघ बन जाने पर सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं के सम्बन्ध में अपार्टमेन्ट का कार्यकलाप प्रबन्धतंत्र प्रमोटर से vat संघ को aaa किया गया समझा जायेगा जो उसके पश्चात्‌ उनका 0). वाद करेगा। Page 43 ss यह fe जब तक अपार्टमेन्ट का विक्रय या अन्तरण नहीं कर दिया जाए तब तक प्रमोटर सामान्य क्षेत्र और सुविधाओं के रख-रखाव की लागत का अनुपातिक रूप से वहन करेगा। निष्कर्षत: अपार्टमेन्ट एक्ट 2040 की धारा-4 की उपधारा-(6) में यह स्पष्ट किया गया है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त करने और भौतिक कब्जा दिये जाने के पश्चात्‌ प्रमोटर का यह दायित्व होगा कि वह सामान्य क्षेत्रों एवं सुविधाओं तथा साथ-साथ योजनाओं एवं दस्तावेजों की मूल प्रतियों को एक गठित स्वामी संघ को सौंपेगा। इसमें यह भी शर्त दी गयी है कि पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त होने की तिथि से एक वर्ष के अन्दर अथवा अपार्टमेन्ट का 60 प्रतिशत कब्जा आवंटियों को सौंपे जाने की तिथि से, जो भी पहले हो, के अन्दर भौतिक कब्जा एवं साझा क्षेत्रों एवं सुविधाओं को अपार्टमेन्ट स्वामी संघ को प्रमोटर द्वारा परियोजना को सौंपा जाएगा।

उपरोक्त प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अधिनियम के अधीन पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त कर रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है — आदेश 4 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह परियोजना में आधारभूत सुविधाओं को पूर्ण कराते हुए 45 दिनों में शिकायतकर्ता के यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 42/40 / 2024 ( ~~) कुमार, (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4