U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order under Section-38/40,/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint Number : NCR444 / 02 ,/ 69403 // 202 Rajesh Dhariwal versus Granite Hill Properties Pvt. Ltd. In the case in question, the file was reserved for orders. From perusal of the file, it is known that the Bench passed the following orders in the case on date 26.40.2024 under Section-34 of the RERA Act:- 4. The respondent is ordered to ensure completing all amenities of the complainants' units as per the allotment letter / agreement and handover possession along with O.C. / C.C. by date 30.06.2022, and obtain payable stamp duty and execute registration as per rules.

2. The respondent shall ensure paying interest for the delayed period at the annual interest rate of MCLR+ percent on the amount deposited by the complainant from date 27.03.2020 until obtaining O.C. / C.C. or offer of possession, whichever is later, to the complainant. Along with this, it is clarified that this amount of interest shall be adjusted against the amount of final payment, and if the interest amount is more than the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. In the cases of other complainants, calculation shall be made as stated above in accordance with the agreement. In view of the lockdown and force majeure period in the country for prevention and control of covid-49, interest shall not be calculated for the delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. 3. The respondent shall ensure issuing the offer of possession letter along with O.C. / C.C. as aforesaid. 4. The respondent is directed that under Section 2 74(za) of the RERA Act 206, interest has been defined that after implementation of RERA, if any rate of interest is charged by the promoter upon allottee's default, interest at the same rate shall also be paid to the allottee upon default by the promoter. The interest rate notified by the State Government is MCLRH percent. 5. One copy each of this order be placed on the concerned files, and calculation of amount and interest shall be made in each case in accordance with the principles propounded in this order.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206. The order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order dated 26.40.2024 passed by the Bench under the RERA Act, due to which the complainant submitted an application dated 20.0:.2024 in the matter in question for getting the order executed, upon which Deputy Secretary, RERA issued a notice dated 07.02.2024 giving directions to the respondent to comply with the said order by date 29.022024 and submit a compliance report, but no compliance report was submitted by the respondent. Thereafter, Deputy Secretary issued a show cause notice dated 06.03.2024 giving directions to the respondent to comply with the said order by date 25.03.2024 and submit a compliance report along with explanation, but no compliance report was submitted by the respondent. Following issuance of notice under Section-38 / 40 //63, hearings were held by the Bench on dates 05.08.2024, 06.09.2024 and 20.2.2024. Adequate opportunities were given to the respondent to submit compliance report, but no compliance report was filed by the respondent, due to which the opportunity of the respondent to submit compliance report was closed by the Bench on date 20.42.2024.

From the above, it is clear that no such evidence has been produced on the file on behalf of the respondent from which it may be clear that the respondent had complied with the order dated 26.40.2024 passed by the Bench within the stipulated period by date 30.06.2022. In such a situation, the primary objective of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be resolved expeditiously. For fulfillment of this objective, responsibilities and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6. Section-34(g) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" According to the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that if the obligations cast upon the promoter are violated by the promoter, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:-

"38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and. subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:- "40. () If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed." Under Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, the Authority has been empowered that if a promoter fails to comply with an order of the Authority, the Authority may impose a penalty against the promoter of up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:- "53, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority."

Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, nie, which relates to offences, penalties and adjudication. From the aforesaid provisions, it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered that upon non-compliance with orders by the promoter, the Authority may get its orders executed under Section-40 and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority may take both proceedings simultaneously. From the above analysis and facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 26.40.2024 passed by the Bench. Taking into consideration the above facts, under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 206, the file is referred for hearing on date 47.03.2025 before the Adjudicating Officer, U.P. RERA for proceedings of physical possession of the unit and registration as per serial number 4 of the order dated 26.40.2024. Secretary, U.P. RERA, shall ensure taking action as per rules to issue "recovery certificate for interest for delayed period on deposited amount" as per serial number "2" of the order passed under Section-34 on date 26.0.2024 by the Bench, and make the file available to the Adjudicating Officer before the hearing date 47.03.2025.

If during the proceedings under Rule 24, the Adjudicating Officer finds that timely compliance with the order under Section-34 dated 26.40.2024 is not being ensured by the respondent / promoter, then in such circumstance the Adjudicating Officer may refer the file back to the Bench for taking action under Section 63 of the RERA Act in the matter. The order be uploaded on the portal. (Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 02 ,/ 69403 // 202 राजेश धाड़ीवाल बनाम ग्रेनाइट हिल प्रापर्टीज प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेश अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 26.40.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- 4. 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबंध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय REPT शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 27.03.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबंध के अनुरूप उपरोक्तानुससार गणना की जाएगी। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियत्रंण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी/सी.सी सहित जारी करना सुनिश्चित करें।

4 विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 ७०) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा | राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLRH प्रतिशत है। 5 इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावालियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित ard के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा wr अधिनियम की ones के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 26.40.2024 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 20.0:.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 07.02.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 29.022024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 06.03.2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 25.03.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्थया स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु. निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 / 40 //63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 05.08.2024, 06.09.2024 व 20.2.2024 को सुनवाई की गयी। विपक्षी को अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल नहीं की गयी जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक जा व 2 20.42.2024 को विपक्षी का अनुपालन आख्थया प्रस्तुत किये जाने का अवसर समाप्त कर दिया गया।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 26.40.2024 का निर्धारित अवधि दिनांक 30.06.2022 में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and. subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo —— 3 motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. () If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “53, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, nie के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। रू सा उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 26.40.2024 के क्रम संख्या 4 व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 26.40.2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी उ. प्र. रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 47.03.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। afta, uate, पीठ द्वारा दिनांक 26.0.2024 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2“ के अनुसार “जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र“ जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 47.03.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत aes, दिनांकित 26.40.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेश अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a ३४-६० “दइद्धाा-»ऋण०० 5 (so दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर