E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/02/68545/202 सुधीर त्रिपाठी बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी/ शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 02-07-2025 को. प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। इस | पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 02-07-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(89) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके A Page | of 6 = E-Court

धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. : (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Auth ority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue,

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को | | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने | में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनालल्‍्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the nate टी टट or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every Page 2 of 6 SS & id es y)) <) — v iS eS: ae 9५ Se ff 4 a * E-Court up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है | उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-03-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओं नोटिस, दिनांक 40-04--2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 30-04-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ | द्वारा सुनवाई, दिनांक 43-06-2023, दिनांक 04-09-2023, दिनांक 27-40-2023,

दिनांक 04-44-2023, दिनांक 04-42--2023, दिनांक 28-08-2024, दिनांक 30-40-2024, दिनांक 29--04-2025, दिनांक 25--04--2025 एवं दिनांक 02--07-2025 को की गयी। प्रकरण में प्रार्थी,, शिकायतकर्ता द्वारा अपना एक लिखित जवाब तिथि रहित, जो कि पोर्टल पर दिनांक 40-09--2024 को अपलोड किया गया है तथा एक लिखित जवाब तिथि रहित, जो पोर्टल पर दिनांक 04-06-2025 को अपलोड किया गया है, को प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि विपक्षी के पास विधिक ओ.सी. / सी.सी. उपलब्ध नहीं है और न ही विपक्षी द्वारा पीठ के आदेशानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जा रही है। कई बार अनुरोध करने के बाद भी विपक्षी द्वारा अब तक प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित नहीं करायी गयी है। रजिस्ट्री निष्पादित न होने के कारण बैंक द्वारा 02 प्रतिशत ब्याज का नोटिस प्रेषित किया गया तथा रजिस्ट्री दस्तावेज की माँग की जा रही है।.रेरा | Page 3 of 6 E-Court

| कंसीलिएटर के निर्देशानुसार welt » शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत Uae का कब्जा, दिनांक | | 78-02-2024 को प्राप्त किया जा चुका है, जिसमें पार्किंग उपलब्ध नहीं थी। विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना बिना विधिक ओ.सी. / सी.सी. के की गयी. | है, जो कि पीठ द्वारा पारित आदेश के अनुसार अविधिक है। विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन | | aren में किये गये समस्त तथ्यों /अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप | से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख | कर, पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी को | | शीघ्र प्रश्नगत यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा | विधिक ओ.सी. /सी.सी. की तिथि तक विलम्बित अवधि के ब्याज का भुगतान कराये जाने | का अनुरोध किया गया है। | मैंने उभय पक्षों के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त | साक्ष्य एवं सामग्री का aR परिशीलन किया। | प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा arrest के अन्तर्गत दिनांक | | 46—-06—2022 को निम्न आदेश पारित किये गये:-- #. अरुत ग्रकरण में दी गयी धनराशि के Ras का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2 शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा लिये जाने की स्थिति में विपक्षी शिक्रायतकर्ता को दिनांक 3/-2-2022 तक a/R सहित यूनिट का कब्जा दें और देय RPT Yor IT कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना छुनिश्चित |

3. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 20-09-202/ से atch ae. are किये जाने की (तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी ae में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जगा धनराशि पर MCLR+I ग्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना छुनिश्चित we) ब्याज की यह धनराशि आंतिम थुयतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से आधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड--॥9 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक: परियोजना में हुए ora bg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस | अवधि में थिकायतकर्ता द्वारा यदि कोर्ड अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। | 4. विपक्षी को यह थी निर्देशित किया जाता & कि रेश अधिनियम 2076 की धारा 26०06) के अनुसार यदि Kr लागू होने के are कोई ब्याज दर ana के डिफॉल्ट से Wee द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोगरोटर द्वारा डिफॉल्ट ॥ किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः Para श्रुयतान प्र | ened Ba द्वाय थी MCLR+ ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। ae Page 4 of 6 E-Court = अधिक दर से alg धनयथि RT oy होने के बाद आवंटी से विलम्ब eg ली ययी & तो ead अवधि eg ब्याज की धनराशि की थी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उलल्‍लघन Yaa (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धार-69 तथा अन्य ETT ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये/”

| उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 46-06—-2022 के | प्रस्तर-02 एवं 03 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक | 34-42-2022 तक प्रार्थी /' शिकायतकर्ता को ओ.सी. /सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का | कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था। प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 के प्रस्तर-02 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, दिनांक 48-02-2024 को उपलब्ध कराया जा चुका है और उक्त के सम्बन्ध में की-हैण्डओवर स्लिप,/ कब्जा प्रमाण-पत्र, दिनांक-48-02-2024 की प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है, जिसके सम्बन्ध में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता द्वारा अपने लिखित जवाब तथा पीठ के समक्ष अंतिम सुनवाई, दिनांक 02-07-2025 को स्वीकारोक्ति प्रदान की गयी है। परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं भौतिक रूप से दाखिल विस्तृत अनुपालन SAAT, दिनांक 33-40-2023 तथा दिनांक 48-04-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा ai-3t के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 के प्रस्तर-02 एवं 03 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में अंतिम were सैटेल कर, प्रार्थी,शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है. कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 के प्रस्तर-02

एवं 03 का पूर्णता अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। 2») » iy oe a रेरा नियमावली, 2006 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को 3 a S) | क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। जि न all अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 46-06-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता के पक्ष में रजिस्ट्री Page 5 of 6 Pee i E-Court निष्पादित कराये जाने की कार्यवाही हेतु, मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सनवाई | सुनवाई के लिए, दिनांक 47-03-2026 को संदर्भित की जाती है। | सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 46-06-2022 के प्रस्तर-03 के अनुसार दिनांक 05-03-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित wy यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं ॥ कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत a3, दिनांक 46-06-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को | वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। ४ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 29-42-2025. अध्यक्ष, रेरा | Page 6 of 6