उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCR44/02/68545/202 सुधीर त्रिपाठी बनाम गौड़संस हाई-टेक इन्फ्रास्ट्रक्चर mo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना 7th Avenue Gaur City 4 यूनिट संख्या-6-857 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 40,52,755/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 28,8,444/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रश्नगत फ्लैट की बुकिंग के समय बिल्डर ने एक ऑफर (आज़ादी का जश्न) दिया कि यदि शिकायतकर्ता 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करता है, तो वह 72 ग्राम का 486 सोने का सिक्‍का देगें। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 2049 में ही 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अब तक सोने का सिक्का नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह वर्ष 2048 की सोने की दर पर सोने के सिक्के की धनराशि को अवशेष धनराशि में समायोजित करेंगे, जबकि उनका कहना है कि या तो विपक्षी उन्हें सोने का सिक्का दें या फिर अवशेष धनराशि में वर्तमान सोने की दर के साथ सोने के सिक्के की धनराशि समायोजित करें। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता' द्वार लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट वर्ष 2048 में रेन्टल स्कीम एवं गोल्ड कॉइन ऑफर के साथ खरीदी गयी थी, जिसका कब्जा अनुबन्ध के अनुसार जून 202 में मिलना था। विपक्षी द्वारा ऑफर किया गया कि फ्लैट की 40 प्रतिशत धनराशि पूर्ण होने के बाद Wes कॉइन दिया जायेगा, जबकि उनके द्वारा वर्ष 2009 में धनराशि का भुगतान a 2 किया जा चुका है। गोल्ड कॉइन की धनराशि, जो कि नवम्बर 2024 की Ras एडजस्ट की गयी है, यदि उक्त गोल्ड कॉइन की धनराशि समय पर यानि वर्ष 2079 के मध्य में ही दे गयी होती, तो वह गृह ऋण की मूल धनराशि को अदा करते हुए उनके ऊपर लगे चक्रवृद्धि ब्याज को कम करा सकता था। विपक्षी द्वारा कुछ महीनों से किराये के मद में धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के वास्तविक कब्जे तक अवशेष किराये की धनराशि का भुगतान बिना किसी रूकावट के दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष कहा गया कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 में दे देगें, परन्तु अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया और कंसीलिएटर द्वारा पारित आदेश उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित सबमिशन, ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, विज्ञापन की प्रति, स्वागत पत्र दिनांकित 06.09.2048 की प्रति, wits फॉर सेल दिनांकित t6.09.208 की अपूर्ण प्रति, कस्टमर dor की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दिनांकित 28.04.2022 दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना 7th Avenue Gaur City 4 यूनिट संख्या-6-857 (i075 वर्ग फुट) बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में अनुबन्ध दिनांक 46.09.2048 को निष्पादित किया गया। हाल में ही दिल्ली NcR # पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली Nor में किसानों द्वारा de जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। पश्थोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2048 में दिनांक o42420008 से दिनांक t0.2.20I8 तक (0 दिन), वर्ष 20:9~2020 ¥ दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.0.209 तक ( दिन), दिनांक 04.4.2049 से दिनांक 44.02.2000 (402) तक निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में t52 दिनों का ग्रेस पीरियड a 3

दिये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा पूर्व में इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न aul में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। विपक्षी का यह भी कहना है कि कोविड-49 के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा। जहाँ तक शिकातयकर्ता को यूनिट का कब्जा देने का प्रश्न है, तो विपक्षी ने टॉवर की मूल संरचना को पूर्व में ही पूर्ण कर लिया है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिसम्बर 2022 तक कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देगे समय डी.डी.पी. प्रदान की जायेगी। प्रश्नगत शिकायत सिर्फ 72 ग्राम के es कॉइन से सम्बन्धित है, जो कि कुल प्रतिफल के 40 प्रतिशत के भुगतान पर प्रदान की जानी है। विपक्षी ने पूर्व में ही शिकायतकर्ता को 2,63,44/— रूपये की धनराशि प्रदान कर दी है, जो कि सोने की वर्तमान दर के समान है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में सिविल Re पिटीशन संख्या-43029,/4985 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण का पत्र दिनांक 44.02.2020, पत्र दिनांक 04.44.2049 एवं पत्र दिनांक 08.44.2049, पत्र दिनांक 44.4.2049, पत्र दिनांक 25.40.2049, पत्र दिनांक 42.44.2048, पत्र दिनांक 27.0.208, इसी पीठ द्वारा पूर्व में विभिन्‍न Seal में पारित आदेशों की प्रतियाँ, अदा की गयी धनराशि की रसीद की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

पत्रावली कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष समझौते हेतु दिनांक 49.07.2024 को संदर्भित की गयी थी, जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि आवंटित यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 202 में दिया जाना था, किन्तु अद्यतन यूनिट का कब्जा नहीं fear गया है। द्वितीय पक्ष /विपक्षी द्वारा गोल्ड कॉइन का लाभ नहीं दिया जा रहा है। प्रथम पक्ष / शिकायतकर्ता द्वारा अनुरोध किया गया है कि द्वितीय पक्ष / विपक्षी से बी.बी.ए. में वर्णित समस्त सुविधाओं सहित आवंटित यूनिट का कब्जा शीघ्र दिलवाया जाये। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया कि उक्त टावर पूर्ण रूप से तैयार है। उक्त टॉवर के समस्त एन.ओ.सी. के लिए आवेदन कर दिया गया है। प्रथम पक्ष को समयानुसार आवंटित यूनिट का कब्जा दे दिया जायेगा। प्रथम पक्ष को स्कीम के अन्तर्गत Gold Coin धनराशि रू. 2,63,000,//- का लाभ दे दिया गया है, जिस पर प्रथम पक्ष / शिकायतकर्ता सहमत हैं । uy 4 उपरोक्त के क्रम में उभय पक्ष के मध्य कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष हुई बैठक में दिनांक 28.0.202 को निम्न बिन्दुओं पर सहमति हुई है, जो कि इस प्रकार है:- L “fee पक्ष द्वारा प्रथम पक्ष को Gold Coin स्कीय को अन्तर्गत धनराशि रू 2,.63,000/— का लाभ दे दिया war & जो प्रथम पक्ष को स्वीकार है। 2 दिवीय yer प्रथम प्रश्ष को बीबीए में वर्णित समस्त सुविधाओं सहित आवंटित यूनिट का कब्जा Raa 2027 तक देना छुनिश्वित करेंगे तथा प्रथम पक्ष देय धनराशि का समय पे शुयतान करेंगे। 3. उभ्यपक्ष परस्पर eal के सम्बन्ध में आपसी समाधान निकाल कर अपनी सहमति आख्या aia बेंच व कॉन्सिएलिशन स्रेल में उपलब्ध कराना Bad wet] 4... उपरोक्‍त का पालन होने के उपरान्त उभय पक्षों के मध्य als याँग अथवा विवाद शेष नहीं wears”

उभय पक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- ॥ क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि et तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस fart जा सकती है? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि हाल में ही दिल्ली NCR में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित pm)

अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली NcR में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 74.02.2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या-43029,// 4985 “Ta. मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 2 से 3 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष 2048 में दिनांक 04.44. 20i8 से दिनांक 40.4.2048 तक (40 दिन), वर्ष 20:9-2020 ¥ दिनांक 26.0.2049 से दिनांक 30.20.20I9 तक 6 दिन), दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 24.02.2020 (02) तक निर्माण कार्य प्रभावित हुआ। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और इस मद में 452 दिनों का ग्रेस पीरियड दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल के प्रस्तर-7.4 में फोर्स मैज्योर को परिभाषित किया गया है, जो कि निम्न प्रकार है :- Force Majeure Clause:-

7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures to handover possession of the [Apartment/Plot/Unit] on 30.06.2027 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or uny other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Mejeure"). If however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extention of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot/Unit]. provided that such Force Majeure conditions are not of a nature which makes it impossible Jor the contract to be implemented. py माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 ,// 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील Wem-i3029/i985 ¥ पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है — In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." ps Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for .raising construction be scrupulously followed.

प्रकरण में पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये प्रेस नोट में 40 दिन (दिनांक 04.44.2048 से दिनांक 20.:4.208), पर्यावरण प्रदूषण प्राधिकरण द्वारा जारी किये गये निर्देश दिनांक 25.:020I9 में 2.5 दिन (दिनांक 26.40.2049 से दिनांक 30.0.2049 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.4.209 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.:2.20I9 4 पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (56+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया । विपक्षी ऐसी दशा में कुल 0+2.5+354+33 = 80.5 (8I in round figures) दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र०0 Wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु Wem निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो कया अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। QU 8 शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि प्रश्नगत फ्लैट की बुकिंग के समय बिल्डर ने एक ऑफर (आज़ादी का जश्न) दिया कि यदि शिकायतकर्ता 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान करता है, तो वह 72 ग्राम का isk सोने का सिक्का देगें। शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 209 में ही 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा अब तक सोने का सिक्‍का नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा कहा गया कि वह वर्ष 2048 की सोने की दर पर सोने के सिक्के की धनराशि को अवशेष धनराशि में समायोजित करेंगे, जबकि उनका कहना है कि या तो विपक्षी we सोने का सिक्का दें या फिर अवशेष धनराशि में वर्तमान सोने की दर के साथ सोने के सिक्के की धनराशि समायोजित करें| अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि जहाँ तक शिकातयकर्ता को यूनिट का कब्जा देने का प्रश्न है, तो विपक्षी ने टॉवर की मूल संरचना को पूर्व में ही पूर्ण कर लिया है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिसम्बर 2022 तक कर दिया जायेगा। शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय डी.डी.पी. प्रदान की जायेगी। प्रश्नगत शिकायत सिर्फ 72 ग्राम के गोल्ड कॉइन से सम्बन्धित है, जो कि कुल प्रतिफल के 40 प्रतिशत के भुगतान पर प्रदान की जानी है। विपक्षी ने पूर्व में ही शिकायतकर्ता को 2,63,444/-— रूपये धनराशि प्रदान कर दी है, जो कि सोने की वर्तमान दर के समान है। इसके अतिरिक्त की धनराशि उनकी अवशेष धनराशि में समायोजित की गयी थी। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी ai hel गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत टॉवर की भूल संरचना को पूर्व में ही पूर्ण कर (Gai है और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिसम्बर 2022 तक कर दिया जायेगा और शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय डी.डी.पी. प्रदान की जायेगी।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रश्नगत परियोजना एवं टॉवर से सम्बन्धित स्थलीय आख्या से यह स्पष्ट है कि cae, 7, 6, LF aR वर्क, ब्रिक वर्क, रेलिंग वर्क फ्लोर वर्क, प्लास्टर वर्क, प्लाम्बिंग वर्क आदि कार्य पूर्ण हैं और tre वर्क, लिफ्ट वर्क, इलेक्ट्रिक वर्क, फायर वर्क, god वर्क ऑनगोईंग हैं। प्रश्ननत परियोजना स्थल पर लगभग 400-500 से लेबर कार्यरत है और प्रश्नगत टॉवर में 70 से 75 प्रतिशत कार्य पूर्ण है। साथ ही अनुबन्ध के अनुसार भी यह परियोजना अत्यधिक विलम्बित श्रेणी में नहीं है। शिकायतकर्ता की मुख्य शिकायत यथा “गोल्ड कॉयन” का निराकरण हो चुका है। ऐसे में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने पर विचार करें| उसके बाद यूनिट के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में यूनिट के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। eS निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर द्वारा देय होगा। पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल दिनांकित 6.09.2048 के प्रस्तर-7.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2024 तक दिया जाना था। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 88 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु det में वर्णित है) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,/2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2020 + 8 दिन अर्थात्‌ दिनांक 20.09.202 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on D 30

account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession, The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक t740208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of १७६४४ परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20 में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire moncy paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHI प्रतिशत ०) i2 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी |४८0।२+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। पत्रावली कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष समझौते हेतु दिनांक 49.07.2024 को संदर्भित की गयी थी, जिसके कम में पक्षकारों के मध्य कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष बैठक हुई। प्रश्नगत प्रकरण में कंसीलिएटर श्री आर. डी. पालीवाल के समक्ष हुई बैठक में दिनांक 28.0.2024 को उभयपक्ष के मध्य निम्न बिन्दुओं पर सहमति हुई है, जो कि इस प्रकार है:- lL. “द्वितीय पक्ष द्वारा प्रथम पक्ष को Gold Coin स्कीम के अन्तर्यत धनराशि रू 263,000,/- का लाभ दे किया यया है जो प्रथम पक्ष को स्वीकार है।

2 विवीय पक्ष प्रथम पक्ष को बीबीए में वर्णित समस्त सुविधाओं wed आवंटित यूनिट का कब्जा दिसम्बर 202 तक देना चुनिश्वित करेंगे तथा प्रथम पक्ष देय धनराशि का समय से थुयतान करेंगे। 3. उभ्यपक्ष परस्पर देयों के सम्बन्ध में आपसी समाधान निकाल कर अपनी सहमति आख्या माननीय बेंच व कॉन्सिएलिशन सेल में उपलब्ध कराना Bia Bet | 4. उपरोक्त का पालन होने के उपरान्त उभय पक्षों के मध्य wis APT अथवा विवाद शेष नहीं रहेया/” अतः यह स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य उपरोक्त उल्लेखित बिन्दुओं पर सहमति दी जा चुकी है और शिकायतकर्ता द्वारा भी मुख्य रूप से अपनी शिकायत में यही अनुतोष चाहा गया है। उभय पक्ष द्वारा पीठ के समक्ष उपरोक्त सहमति पर कोई आपत्ति नहीं की गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा कुछ महीनों से किराये के मद में धनराशि का भुगतान नहीं किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के वास्तविक कब्जे तक अवशेष किराये की धनराशि का भुगतान बिना किसी रूकावट के दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा रेन्टल स्कीम ०) 2 के अन्तर्गत किस निर्धारित अवधि तक किराये की धनराशि का भुगतान किया जाना था। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, जिसको न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णीत किया जाना है। अतः शिकायतकर्ता आवश्यक साक्ष्यों सहित उक्त के मद में क्षतिपूर्ति के निर्धारण हेतु अपना वाद माननीय न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित करने के लिए wears है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश lL. प्रस्तुत प्रकरण में दी गयी धनराशि के रिफण्ड का अनुतोष निरस्त किया जाता है। 2. शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा लिये जाने की स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.42.2022 तक ओ.सी/सी.सी. सहित यूनिट का कब्जा दें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। 3. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 20.09.2024 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याण की धनराशि देय घनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। aifasi9 के कारण फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना भें हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस 3१६ में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Aza\(i) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय ञे 43

होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :-|9 26/2022 as an ae पु 75 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण