उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-3 पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) दिनांक : शिकायत संख्या _ पक्षकार आवंटन कब्जा | यूनिट | भुगतान की गयी नाम पत्र / अनुबंध | दिये संख्या | धनराशि wo पत्र जाने की तिथि (6माह ग्रेस पीरिएड के साथ) एनसीआर।44 /2 // 0979 /20:9 | FIR 07-04-2043 | 07-06- | T6- कु जी महाराज 2046 [4604. |274॥56/- | Me - waelanei44 /2 / 0973 /2079 | तुलिका 07-04-2043.. | 07-06- | T6- रु0 27,74,080 /— अग्रवाल 206 504 | Tae ee444 /2 /0978/20i9 | अरूण 07-0i-203 |07-06- | T8- BO 40,72,27 /— नाईक 2046.. [4204 एनसीआरा।ब4 /2/7254/20i9 | निशांत शर्मा | 23-06-206 | 3-22- | 44- BO 45,77,374 /— 2047 2A,02 Wawa 44 / 02 /5068 / 2020 | | आशीष 09-04-203 | 09-08- | Ti0- BO 44,75,(26 /— कुमार गुप्ता 2046 | 0606 waeame44 / 02 / 54400 / 2020 | मयंक 05-04-203 | 05-06- | T7- BO 23,23,043 /— | अग्रवाल 2046.._ [0906 | बनाम एस जे पी इन्फाकॉन लिमिटेड परिवाद :- वादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी एस जे पी इन्फ्राकॉन लिमिंटेड के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु 33७७ ee ‘dL योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। अतः उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है।

संक्षेप में वादीगण का कथन है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Shri Radha Sky Gardens Phase i में Sat इकाई बुक कराई गयी, जिसके लिए वादीगण द्वारा प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया गया। वादीगण की ओर से इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज व प्रतिपूर्ति (Compensation) दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। वादी की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, लिखित प्रार्थना पत्र, जमा की गयी धनराशि की रसीदें व प्रतिउत्तर की प्रति दाखिल की गयी है। प्रतिवादी की ओर से अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, आवंटनपत्र, Rass पजेशन लेटर, कब्जे का विवरण, व ऑफर ऑफ पोजेशन की प्रति दाखिल की गयी है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्न में यह उल्लेख है कि प्रतिवादी द्वारा प्रथम फेज का निर्माण कार्य पूर्ण करके टॉवर नम्बर 4, 5, 6, 7, 8, 40 व 44 का ओ.सी दिनांक 48.03.2049 को प्राप्त कर लिया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण दशार्य गये है:- dle Hindrance and Obstacle created by Farmers. ee / The order dated उ8नठ्नउ passed by Hon/ble Supreme court Civil Appeal No 4798 of 20 Page 2 3- The central Government Policy decision dated o8th/oth November 206 to withdraw the currency note Rs- 500/- & Rs 000/- from the legal tender had adversely impacted realty sector as a whole. 4- Delay in payments by majority of the buyers of the said group housing project.

प्रतिवादी द्वारा अपने प्रतिवादपत्र में नीलकमल रियलटर सब अर्बन प्राणलिए0 व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिय व अन्य, सीमैक्स कन्सट्रक्‍्शन प्राएलि0 बनाम स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया व अन्य का विवरण दिया गया है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि वादीगण को ऑफर ऑफ पोजेशन जारी किया जा चुका है। प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र माध्यम से यह भी अवगत कराया है कि परियोजना में 4546 offer of possession अन्य Garett को जारी किये जा चुके हैं तथा करीब 834 सब लीज-डीड भी करवाई जा चुकी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- बिन्दु deni: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2 : क्‍या परियोजना विलम्ब होने कारण force majeure है अथवा ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य में समय विस्तार किन कारणों से किये गये? Page 3 dv बिन्दु संख्या 3 क्‍या वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के परिशीलन से विदित है कि waa तालिका में अंकित तिथि को वादीगण व प्रतिवादी के मध्य आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार

वादीगण को यूनिट का कब्जा 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ जून 2076 व दिसम्बर 20:7 तक प्राप्त होना था, परन्तु अभी तक वादीगण को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्ब के सम्बंध में किसान आंदोलन, नोट बंदी व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश का हवाला दिया गया है। प्रतिवादी द्वारा उक्त के सम्बंध में अभिलेखीय साक्ष्य नहीं प्रस्तुत किया गया है जिससे परियोजना में विलम्ब का कारण स्पष्ट हो सके। वादीगण द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में उक्त अंकित टॉवर में युनिट बुक किया गया था। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 02. तक पूर्ण करने हेतु समय विस्तार किया गया। प्रतिवादी को दिनांक 8. 03.20i9 को ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी प्राप्त हो चुका है। जबकि वादीगण को जून 2046 व दिसम्बर 2047 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना लगभग तीन वर्ष से अधिक विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। / Page 4 निस्तारण बिन्दु संख्या 2 पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी ने अपने प्रतिवाद पत्र में इस विलम्ब के सम्बंध में grounds में यह अंकित किया है कि ” In present case, the delay in old projects have caused due to circumstances were beyond the control, halted the construction time to time and circumstances beyon control. इस सम्बंध में रेरा अधिनियम की धारा .6 में यह व्याख्या किया गया है कि For the purpose of this section, the expression "force majeure” shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the

regular development of the real estate project इससे स्पष्ट है कि परियोजना force majeure के कारण fers नहीं हुई है। ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा निर्माण कार्य पूर्ण करने हेतु 42 फरवरी 2020 तक समय विस्तरण किया गया जिसके सम्बंध में पत्र दिनांक 02.09. 2046 को जारी किया गया, जो पत्रावली पर संलग्न है। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुआ है। ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना के निर्माण कार्य में विस्तार किन कारंणों से किये गये इसका कोई साक्ष्य प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत नहीं किया गया मात्र ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण द्वारा जारी पत्र दिनांक 02.09.6 प्रस्तुत किया गया। प्रतिवादी द्वार प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण दशार्य गये है:- “lJ Hindrance and Obstacle created by Farmers. » The order dated 8न०-3 passed by Hon'ble Supreme court Civil Appeal No 4798 of 203. 3- The central Government Policy decision dated o8th/oth November 206 to withdraw the currency note Rs- 500/- & Rs t000/- from the legal tender had adversely impacted realty sector as a whole. 4- Delay in payments by majority of the buyers of the said group housing project. इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिंविंल अपील संख्यां-940 /20:7 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में अभिनिर्धारित किया गया है:-

7747, On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 2077-75. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20I5 in Savitri Devi i rn Ho By / State of U.P. (205) 7 SCC 27. There was no interim stay granted by the High Court Page 6

construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 2074 to 20I5 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone." ori विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि af 204 से वर्ष ois के मध्य निर्माण कार्य पर कोई wera आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और इस anes में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 20:4 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। जहाँ तक किसानों का उग्र ude की बात है, वह निराधार है। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 205 के बीच कोई फोर्स मैज्योर नहीं था। इस प्रकार परियोजना force majeure के कारण विलम्ब नही हुई है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 3 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है कि वादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित

हुआ जिसके अनुसार 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ अर्थात जून 206 व दिसम्बर 2047 तक दिया जाना था, Teg अभी तक वादीगण को उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है और वादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 सुपरठटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance a April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the ” benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक वादीविलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त वादी मात्र ओ.सी./सी.सी qv Page 8 कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the ं Page 9 which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due."

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+L प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि वादी की कोई देय धनराशि विलंबित है, तो प्रतिवादी भी |४८7,॥१+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोंविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल इंस्टेट सेक्टर भी सम्मिलित है। न्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24. 03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 3 निर्णीत की जाती है। जहां तक परिवादी द्वारा ufegfct (compensation) चाहा गया है उस सम्बंध में प्रतिपूर्ति (compensation) er aaa रेरा अधिनियम की धारा 7 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) का है। पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित किया जाना न्यायोचित नहीं है। Page 0 नैसर्गिक न्याय के ard के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि वादीगण को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवंधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश

4. प्रतिवादी वादी को आवंटित यूनिट का कब्जा (physical possession) ओ-सी /सी.सी के साथ दिसम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें। 2. प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज उक्त तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि से ऑसी»/सी.सी प्राप्त होने की तिंथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो बाद में हो, तक ॥॥८३+7% की ब्याज दर से भुगतान करेगा। यह धनराशि कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा अवशेष बची धनराशि वादीगण को प्रतिवादी द्वारा भुगतान की जाएगी। 3. वादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो वादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। वादीगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में ww अधिनियम की धारा 2(Za)G) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु न द्वारा ब्याज MCLR+H% की दर से अधिक देय होगा। Page il 4. कोंविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृंष्टिंगत wat हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 aH वादी की ओर से समय से भुगतान 4 किये जाने तथा प्रतिंवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में कियें गये विलग्ब के era गें विलंग्ब ब्याज की गणंनी Sat seater में नहीं की जाएगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति vad सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। दिनांक :/3/ /८// 2020 fl QW, सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page i2