उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-4ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40/63 शिकायत संख्या : ४07२444/02/54457/2020 अश्वनी कुमार गुप्ता व मंजू गुप्ता बनाम आदेश शिकायतकर्ता का वाद धारा-63 के अन्तर्गत इंटेलेक्ट प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. ria वीडियो कॉन्फ्रेसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। सुनवाई के दौरान शिकायतकर्ता wa व विपक्षी की ओर से अधिवक्ता श्री प्रवीन कुमार उपस्थित हुये। दिनांक 40.08.2022 को उभयपक्षों को सुनने के उपरांत पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित करते हुये बिल्डर को दिनांक 30.44.2022 तक अनुपालन आख्या रेरा पोर्टल पर अपलोड करने का की ओर से लिखित अपलोड नहीं की गई | का अवसर दिया गया परन्तु उभयपक्षों

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के gel का vers किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20I6 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन teed) या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- ()( Sec-63 Page | "38. (0) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4

प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक dared} लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may 22 Sec-63 Page 2 cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the _ Authority.” ,

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और नन्‍्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का fara कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है| प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 46.06.2024 प्रस्तुत किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा दिनांक 27.07.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 45.08.2024 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन sea प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, जिसके अनुपालन में विपक्षी की ओर से दिनांक 05.08.2024 को अनुपालन आख्या प्रस्तुत की गई जिसमें यह अंकित किया गया है कि परियोजना पूर्ण है और विपक्षी को वांछित sara प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। शिकायतकर्ता को मांग पत्र के साथ ven लिये जाने हेतु ऑफर ऑफ पजेशन पत्र जारी किया जा चुका है| तत्पश्चात्‌ प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 06.09. 2024 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 27.09.202 तक उक्त आदेश का अनुपालन उपलब्ध कराने हेतु निर्देशित किया गया।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा दिनांक 30.44.2024, 07.02.2022, 34.08.2022 व 46.4.2022 को सुनवाई करते हुये उभयपक्षों को लिखित बहस दिनांक 30.44.2022 तक रेरा पोर्टल पर अपलोड किये जाने हेतु आदेशित किया गया। Ov Sec-63 Page 3 पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि इस वाद में दिनांक 24.44. 2020 को पीठ द्वारा आदेश पारित किये हुये विपक्षी को निर्देशित किया गया कि वह शिकायतकर्ता को ओसी /सी.सी के साथ अप्रैल 2024 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करायें। विपक्षी श्कियतकर्ता को अप्रैल 2020 तक यूनिट का कब्जा दिये जाने में असफल होने पर अप्रैल 2024 के उपरांत 45 दिन में जमा धनराशि मय ब्याज शिकायतकर्ता को भुगतान करेगा। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का परिशीलन किया। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा दिनांक 24.::.2020 को पारित आदेश के क्रम में शिकायतकर्ता को अभी तक यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से अनुपालन आख्या में यह तर्क दिया गया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाणपत्र प्राप्त होने के उपरांत शिकायतकर्ता को मांग पत्र के साथ ऑफर ऑफ पजेशन पत्र जारी कर दिया गय है। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के परिशीलन से स्पष्ट है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है| ऐसे में शिकायतकर्ता को धनराशि वापस कराया जाना न्यायोचित नहीं होगा। उक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा एकाउंट सेटल करते हुये शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा व नियमानुसार

रजिस्ट्री कराकर॒ आख्या दिनांक 28.02.2023 तक रेरा पोर्टल पर अपलोड नहीं की जाती है तो रेरा अधिनियम, 2006 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। Ww es ot ere wel अध्यक्ष उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर Sec-63 ——————_—_—_—_—_————_—>_—=— Page 4 Page 4