व उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए E-Court श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :- NCR44/02/50534/2020 गरिमा अग्रवाल बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Migsun Green Mansion में फ्लैट GI-B-I02 बुक किया गया, जिसके लिए शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 53,96,683 //- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि रजिस्ट्री की प्रतिलिपि दाखिल न किये जाने के कारण बैंक द्वारा बढ़ी हुई दर पर ब्याज अधिरोपित किया जा रहा है। बैंक की ई.एम.आई. एवं ब्याज का भुगतान विपक्षी द्वारा दिया जाना चाहिए और उन्हें पर्याप्त किराया दिया जाना चाहिए, ताकि वह सुरक्षित कालोनी में रह सकें। विपक्षी के पास परियोजना का ओ.सी. सी. सी. प्राप्त नहीं है और यूपी.एस.आई.डी.सी. द्वारा विपक्षी की परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. खारिज किया जा चुका है और आज तक विकय विलेख निष्पादित नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा साईट प्लॉन, ब्रोशर एवं विज्ञापन आदि में तीन दिशा में खुली सड़क आदि दिखाया गया था और प्रश्नगत परियोजना के टॉवर--८ के बेसमेन्ट को छूते हुए रेलवे लाईन है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 44.09.2020 को शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिया जा चुका है, परन्तु विपक्षी द्वारा उनके पक्ष में अभी तक रजिस्ट्री नहीं करायी गयी है और विपक्षी 2 द्वारा परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त न किये जाने के कारण बैंक द्वारा दो प्रतिशत अतिरिक्त ब्याज अधिरोपित किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना का ब्रोशर, यूपी.एस. आई.डी.सी. द्वारा जारी किये गये पत्र दिनांक 23.07.2004, sitter ऑफ फिट आऊट दिनांक 3.06.20:6, नो-ड्यूज सर्टिफिकेट दिनांक 22.42.207, बुकिंग फार्म पावती, माँग पत्र, चैक, कब्जा पत्र दिनांक 20.05.2048, जमा धनराशि की रसीदें, गृह ऋण स्वीकृति पत्र की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयीं है।

विपक्षी की ओर से अंतरिम प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 9.05.206 को उनकी परियोजना Migsun Green Mansion में यूनिट WAN-B-0i2 बुक करायी गयी थी, जिसके कम में आवंटन पत्र दिनांक 07.07.20I6 को जारी किया गया। जहाँ तक रेलवे लाईन का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी का कहना है कि उनके द्वारा wea परियोजना सभी मानचित्र सक्षम प्राधिकरण से स्वीकृत कराये जाने के उपरान्त निर्माण किया जा रहा है और विपक्षी परियोजना के बाहर भारत सरकार / WOT सरकार द्वारा कराये जा रहे कार्य के लिए जिम्मेदार नहीं है। वैसे भी भारत सरकार,राज्य सरकार किसी भी समय परियोजना प्रस्तावित कर सकती हैं, जिसके लिए वह भूमि अधिग्रहित कर सकती है। जहाँ तक तीन दिशाओं में खुली सड़क का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी का कहना है कि उक्त wa का मानचित्र प्रस्तावित था और वह बायर्स को सिर्फ संदर्भ लेने के लिए दिया गया था, ताकि उन्हें परियोजना तक पहुँचने के लिए दिक्कत न हो और उक्त मानचित्र किसी प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत नहीं है। इसके अतिरिक्त विज्ञापन पर स्पष्ट रूप से यह लिखा गया था कि :- "Location Map not to scale"

gerd परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है तथा परियोजना का सभी निर्माण कार्य स्वीकृति मानचित्र के अनुसार पूर्ण किया जा चुका है और यूपी.एस.आई.डी.सी. के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, जिसके उपरान्त यू, पी.एस.आई.डी.सी. द्वारा जारी किये गये पत्र दिनांक 30.03.20i7 में यह स्पष्ट रूप उल्लेखित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना रहने योग्य है और यू.पी. अपार्टमेन्ट wae, 20I0 की धारा-4(5) के अनुसार विपक्षी के पास “डीम्ड” श्रेणी का ओ.सी. उपलब्ध है। प्राधिकरण द्वारा “होम्स दत्त शर्मा बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड” में यह निर्णीत किया गया है कि विपक्षी के पास “डीम्ड” श्रेणी का ओ.सी./सी.सी. उपलब्ध है। शिकायतकर्ता को दिनांक 23.02.2049 को ई-मेल के माध्यम से एग्रीमेन्ट सब-लीज़ Pena कराये जाने के सम्बन्ध में सूचना दी जा चुकी है। शिकायतकर्ता की शिकायत पोषणीय नहीं है। sf 3 विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 07.07.2046, बुकिंग फार्म दिनांक ॥9.05.2046, यूपी.एस.आई.डी.सी. का पत्र दिनांक 30.03.2027, ओ.सी./सी.सी. out fel जाने हेतु wa दिनांक 28.4.2006, NCR44030096/209 “होम्स दत्त शर्मा बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड” में पारित आदेश दिनांक 03.07.2049, लिखित बहस दिनांक 25.09.2020, प्राधिकरण का कार्यालय आदेश दिनांक १6.09.2049, ई-मेल आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के def को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. क्या शिकायतकर्ता कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त जमा धनराशि मय ब्याज वापिस प्राप्त करने का अधिकारी है ?

2... क्‍या शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की ari2 एवं 44(3) के अन्तर्गत प्रतिकर पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि रजिस्ट्री की प्रतिलिपि दाखिल न किये जाने के कारण बैंक द्वारा बढ़ी हुई दर पर ब्याज अधिरोपित किया जा रहा है। विपक्षी के पास परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं है और यूपी.एस.आई.डी.सी. द्वारा विपक्षी की परियोजना का ओ.सी./सी.सी. खारिज किया जा चुका है और आज तक विकय विलेख निष्पादित नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का वास्तविक कब्जा प्राप्त किया जा चुका है तथा परियोजना का सभी निर्माण कार्य स्वीकृति मानचित्र के अनुसार पूर्ण किया जा चुका है और यूपी.एस.आई.डी.सी. के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, जिसके उपरान्त यू.पी.एस.आई.डी.सी. द्वारा जारी किये गये पत्र दिनांक 30.03.207 4 यह स्पष्ट रूप उललेखित किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना रहने योग्य है और यूपी. अपार्टमेन्ट एक्ट, 200 की धारा-4(5) के अनुसार विपक्षी के पास “डीम्ड” श्रेणी का ओ.सी. उपलब्ध है। प्राधिकरण द्वारा “होम्स दत्त शर्मा बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक लिमिटेड” में यह निर्णीत किया गया है कि विपक्षी के पास “डीम्ड” श्रेणी का ओ.सी. /सी.सी. उपलब्ध है। शिकायतकर्ता को दिनांक 23.02.2049 को ई-मेल के माध्यम से Witte सब-लीज निष्पादित कराये जाने के सम्बन्ध में सूचना दी जा चुकी है। 7 2

रेरा अधिनियम की aie के अन्तर्गत आवंटी को यह अधिकार होता है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो वह अपनी जमा सम्पूर्ण धनराशि ब्याज सहित वापस पा सकता है या फिर वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करने तक विलम्ब अवधि का ब्याज पा सकता है। रेरा अधिनियम की ois में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैः- 8. () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता का अनुतोष रेरा अधिनियम की aNI-78 के अन्तर्गत दिये गये दोनों विकल्पों में नहीं आता है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 20.05.20:8 को दिया जा चुका है, जिसकी पुष्टि एवं स्वीकारोक्ति शिकायतकर्ता स्वयं की गयी और वर्तमान शिकायत उसके कई माह बाद दिनांक 79,02.2020 को दर्ज करायी गई है। ऐसी स्थिति में eer अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि मय ब्याज वापस पाने का अधिकारी नहीं है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 23.02. 2049 को ई-मेल के माध्यम से We सब-लीज निष्पादित कराये जाने के सम्बन्ध में सूचना दी जा चुकी है और परियोजना में अन्य आवंटियों के पक्ष में wire दू है sib .आदि.में तीन दिशा में खुली सड़क आदि'दिखांग्रा गया था और प्रश्नगत परियोजना 5 ON सब-लीज़ निष्पादित करायी जा रहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते 'हुए यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता अपनी" देय स्टाम्प शुल्क का भुगतान eet

हुए एग्रीमेन्ट. टू सब-लीज निष्पादित करायें। यह ced स्पष्ट है कि यू.पी.एस.आई.डी सी. से अभी तक ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं हुई है. और इसके परिणाम स्वरूप विधिक रूप से स्वामित्व का हस्तांतरित बायर्स को नहीं किया जा रहा है। ओ.सी. OR प्राप्त न किये जाने के कारण को निस्तारित किये जाने की जिम्मेदारी _ विपक्षी कीं .है। अतः यदि बायर एक स्वच्छ शीर्षक बनने .में सक्षम' नहीं है, जिसके ... परिणामस्वरूप उसे वित्तीय नुकसान gan है, तो यह ar जाता है, कि यह Perle: ‘4 SRM के. नुकसान के लिए fea मैं जारी. नहीं रखी जा सकती है। यूपी.एस. -« .. आई.डी.सी. के .कथित पत्र को "लगभग 3 वर्ष हो चुके हैं, लेकिन मामले का अंभी तंक * निस्तारण नहीं हुआ है। इसलिए जब हम दोनों पक्षों को 45 दिनों के भीतर wit Lo दू संब-लीज़ निष्पादित कराये जाने का निर्देश देते हैं; तो अंतिम रजिस्ट्री निष्पादित- af करायें. जाने पर, आदेश की तिथि पर लागू vera ड्यूंडी से यदि कोई अतिरिक्त Vo) Ree एवं विधिक व्यय की देयता ef, तो वह विपक्षी द्वारा दी जानी न्यायहिते में. “ होगी, क्योंकि इस विलम्ब' का उत्तरदायित्व बिल्डर. है। तद्नुसार बिन्दु dea | निस्तारित किया जाता है। ! क | निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 fp बिन्दु संख्या 2 इस: आशय से faa किया गया -है कि क्‍्या-शिकायतकर्ता रेरा' 2h अधिनियम की धारा-42 एवं 443) के अन्तर्गत प्रतिकर पाने का अधिकारी -हैं ? जिसे oth साबित करने का भार शिकायतंकर्ता पर है। ' शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा साईट प्लॉन, ब्रोशर एवं-विज्ञापन.

. के टॉवर-0 कें .बेसमेन्ट को छूते हुए रेलवे 'लाईन ,है, जिस 'पर विपक्षी की ओर'से Ogos प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि जहाँ तक रेलवे लाईन -. का .प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध में विपक्षी का. कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत | परियोजना सभी मानचित्र सक्षम प्राधिकरण. से स्वीकृत कंराये जाने क़े उपरान्त निर्माण किया ज़ा. रहा है और विपक्षी परियोजना के बाहर भारत सरंकार»राज्य सरकार द्वारा कराये जा रहे कार्य के लिए जिम्मेदार नहीं है। वैसे भी भारत सरकार राज्य सरकार “> किसी भी समय परियोजना अ्स्तावित ax सकती हैं, जिसके लिए वह भूमि afar :. कर सकती है। जहाँ aH त्तीन esi खुली wea का प्रश्न है, तो इस सम्बन्ध .' J)" में विपक्षी का कहना है कि उक्त स्थल का मानचित्र प्रस्तावित था और ae arr को . . सिर्फ संदर्भ लेने के लिए fear गया था; ताकि उन्हें परियोजना तक पहुँचने के लिए हा ai i | दिक़्कत स हो और उक्त मानचित्र किसी प्राधिकरण के समक्ष पंजीकृत नहीं है। इसके ' अतिरिक्त विज्ञापन पर स्पष्ट रूप से यंह लिखा गया था कि :- "Location Map . not to scale". GztTet परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण. किया जा चुका है' और au. शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का वास्तविक कब्जा दिनांक. 20.05.20i8 ,को प्राप्त किया !!* जा चुकां है ee -_ इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम: की धारा--42 निम्नवत्‌ प्राविधानित हैं \2. Where any person makes an advance or a deposit on : the basis of the ‘information contained in the notice गिर bP ara we advertisement or prospectus, or on the basis of any model he

: apartment, plot or building, as the ‘case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement, included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that ifthe person affected by such incorrect, false ' Statement contained in the notice, advertisement or ‘prospectus, or the model apartmerit, plot or building, as the case may be; intends ‘to'-withdraw: from the proposed “| project, he shall be-returned his entire investment along - with interest at,such rate .as may be, prescribed and the’ ४ compensation in the manner provided under this Act. इंसकेः अतिरिक्त रेरा अधिनियम a eaieHi4 की. उपधाश--3 निम्नवत्‌ प्राविधानित है 4(3). In case any structural defect or any other defect in | workmanship, quality or provision of services or any other | obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of ‘the promoter to rectify such defects without further sy ss, ,» charge, within thirty days,,and in the event of promoter's ‘tiles 3 ’, failure to rectify such defects within such time, the | i * aggrieved allottées shall be entitled to receive appropriate |: | ४, compensation in the manner as ‘provided under this Act. उपरोक्त oRI—i2 में जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन या प्रास्पेक्ट्स में:

ill अंतर्विष्ट जानकारी के आधार पर या; यथास्थिति, किसीं मॉडल अपार्टमेन्ट, भूखण्ड या भवन' के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मिलित किसी ग़लत, fear कथन के कारण कोई हानि a नुकसान उठाना पढ़ता है, तो मैं... 7 aa? 4 | उसकी संप्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन .यथा उपबन्धित रीति में प्रतिपूर्ति की. [| “जाएगी और neta में संम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको' और परियोजना विनिर्देशों का : ,' पालन किये जानें का प्राविधान है। इसी कम में oi की उपधारा-3 मैं'यह ...' : प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख. से 5 वर्ष की अवधि के भीतर | आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के . - . कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या संम्प्रवर्तक की, fest अन्य बाध्यताओं' की ओर ' सम्प्रवर्तक' का ध्यान दिलाया जाता है, al सम्प्रवर्त्त का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी. ज्रुटियों .को बिना fort after wart के 30 दिन के भीतर दूर कराये और ' सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे 3 भीतर घूर करने में असफल रहने की दशा में Qa आंवंटी संमुचित प्रैतिकर पाने का*हंक॒दारं होगा, जो इस अधिनियम के अधीन ' godt हो। इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न. है, जो कि बाध्यकारी शर्तों को gga किये .जांने & fore धारा-44(3) सपठित धारा--77 के osetia, इंसका निर्णय न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी 'का होगा, तो वह रेरा अधिनियंम की धारा-42 एवं धारा-44 की 'उपधारा-3 सपठित धोरा-74 क्रे अन्तर्गत प्रतिकर निर्धारण

oo हतु ae न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष योजित कर सकते हैं। इसके अल्िरिक्त “ie डीड निष्पादित न fet जाने के कारण यदि- शिकायतकर्ता को कोई वित्तीय. .. हानि अथवा अतिरिक्त ब्याज़/आयकर का भुगतान करना पड़ता है, तो weal wea शिक़ायतकर्ता इस मद में .भी प्रतिकर क्री माँग कर संकता 8) तदनुसार. बिन्दु ' संख्या-2:निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त 'बिन्दुओं: का निस्तारण Bed हुए निम्न आदेश पारित किये am है हि आदेश: ' bia विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होत्े'की ... . तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता से, देय स्टाम्प Yow प्राप्त' करें, - 'शिकायतकर्ता के पक्ष में एग्रीमेन्ट टू सब-लीज़ निष्पादित क़राना सुनिश्चित करें। , . 2. विपक्षी को. यह भी आदेशित किया ज़ाता है कि दिनांक 30.06.202 तक यूपी. Wag. में लम्बित प्रकरण का निस्तारण करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में. रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें और .यदि यूपी.एस.आई.डी.सी. में लम्बित ... “ प्रकरणों के निस्तारण में विलम्ब -केफलस्वरूप शिकांयतकर्ता. कीः अंतिम रजिस्ट्री roe oe 8 ॥ bei 'कराने तक यदि आदेश की तिथि पर लागू स्टाम्प देयता में कोई अभिवृद्धि होती . - - है, तो वह अतिरिक्त ः स्टाम्प एवं विधिक व्यय विपक्षी द्वारा वहनः की जायेगी। 3. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदां (विनियमन तथा विकास) अधिनियम; 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रांविधानों sata: दंडनीय 'होगा। -आदेश “पोर्टल पर अपलोड किया जाये।' फ॑ a 4. afe विपक्षी द्वारा इस आदेश. का aguas नहीं किया .जाता है, तो Remand को यह अधिकार होगा fe kr प्राधिकरण के माध्यम .से अपने | आदेश का कियान्वयन करा, सकेगें। ५ ' दिनांक Yo //१--/2020: a

ar 7 (राजीव 5, | उ0प्र0 भू-सम्पदा. विनियामक प्राधिकरण