= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/02/49690/2020 अंशू त्यागी बनाम नन्दी इंफ्राटेक प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 46.06.2020 को शिकायतकर्ता द्वारा यह भी बताया गया कि विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों जैसे कि किसान प्रतिकर, वाटर कनेक्शन आदि के रूप में अनुचित मांगे की जा रही हैं। शिकायतकर्ता द्वारा अतिरिक्त प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए यह भी बताया गया है कि बिल्डर द्वारा बिना उन्हें सूचना दिये फ्लैट के सुपर एरिया को 900 वर्ग फुट से 965 वर्ग फूट कर दिया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजन AMAATRA HOMES में यूनिट eo-G-902 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 25,43,594 / -- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा मांग पत्र दिनांक 44.0.2049 को तुरन्त वापस लिया जाना चाहिए एवं बिल्डर बायर एग्रीमेंट के अनुसार विपक्षी द्वारा उचित शेष धनराशि लेते हुए कब्जा दिया जाना चाहिए। इसके अतिरिक्त प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए यह कहा गया है कि मा 7) के विपरीत अनुचित मांगे की जा रही हैं। अतः शिकायतकर्ता (2 Page | के विरूद्द अनुचित मांगों को हटाये जाने, कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज एवं क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पत्र दिनांक 02.08.204 8, ई-मेल पत्राचार, खाता विवरण, कार्यालय आदेश आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना AMAATRA HOMES के ब्लॉक 6 में यूनिट संख्या- G-902 बुक कराया गया था, जिसकी कुल विक्रय कीमत 24,2,80/— रुपये थी एवं अतिरिक्त कर, अन्य Yow अनुबन्धानुसार देय थे। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र /अनुबन्ध दिनांक 04.42.2044 को नियम एवं शर्तों को स्वीकार कर हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया। आवंटन अनुबन्ध के अनुसार 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था। फ्लैट का निर्माण कार्य अविलम्ब पूर्ण किया गया, उन्हें टॉवर का अधिभोग /पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक t6.04.2020 को प्राप्त किया जा चुका है, निर्माण कार्य को पूर्ण करने के उपरांत अक्टूबर 2049 में ऑफर ऑफ पजेशन पत्र सहित अन्तिम मांग शिकायतकर्ता से की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा मांगों के अनुसार भुगतान नहीं किया गया। मांग पत्र दिनांक 24.:02000, जिसमें अन्य शुल्क हैं, वह आवंटन अनुबन्ध के अनुसार हैं। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 46.06.2020 को इस बात की पुष्टि की गयी कि उन्हें परियोजना का ओ.सी. प्राप्त हो चुका है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन गें आवंटन पत्र, ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट, मांग पत्र, ई-मेल, अस्थायी अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 46.04.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। dl Page 2 पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :-

4... क्या बिल्डर द्वारा फ्लैट के सुपर एरिया का क्षेत्रफल बढ़ाया गया है, यदि हाँ तो किस दर से गणना की जायेगी ? 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से किसान प्रतिकर, वाटर कनेक्शन के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दू do 4 शिकायतकर्ता का कहना है कि बिल्डर द्वारा बिना उन्हें सूचना दिये फ्लैट के सुपर एरिया को 900 वर्ग फुट से 965 वर्ग फूट कर दिया गया है। इस सम्बंध में विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यह धनराशि देय होगा। तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। तदनुसार बिन्दु dea— निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं०-2 बिन्दु Wo-2 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता से किसान प्रतिकर, वाटर कनेक्शन आदि के रूप में मांगी जाने वाली धनराशि उचित है ? शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान यह बताया गया है कि विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों जैसे कि किसान प्रतिकर, वाटर कनेक्शन आदि के रूप में अनुचित मांगे की जा रही हैं। १) Page 3 इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि सिविल अपील xo 6649-50 / 2048 मैसर्स सुपरटेक feo बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा आदेश में यह अभिनिर्धारित किया गया है कि :- it Water connection charges, if paid to the concerned Authority, on proportionate

basis subject to furnishing proof of such payment, in terms of this order. iii Labour welfare charges subject to furnishing proof and computation with respect to the said charges in terms of this order. ऐसी दशा में माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश के आलोक में विपक्षी, शिकायतकर्ता से उक्त धनराशि पाने का अधिकारी है, किन्तु विपक्षी इस सम्बंध में शिकायतकर्ता को vat गणना का द्विभाजन (bifurcation of calculation) ura कराना होगा, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा कितनी धनराशि इस मद में सम्बंधित विभाग को दी गयी और उक्त देय धनराशि के आधार पर शिकायतकर्ता की यूनिट पर कितना अधिभार उक्त धनराशि का आता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी शिकायतकर्ता को साक्ष्य उपलब्ध कराते हुए अनुपातिक तौर पर धनराशि प्राप्त कर सकते हैं| विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह उक्तानुसार शिकायतकर्ता को साक्ष्य उपलब्ध करायें, तदोपरांत शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। तद्नुसार बिन्दु सं0-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्चु सं0-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि परियोजना का अधिभोग प्रमाण-पत्र दिनांक 6.04.2020 को प्राप्त किया जा चुका है और शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर पत्र सहित अन्तिम मांग पत्र प्रेषित किया जा चुका है। rr कशकि आम Page 4

पत्रावली पर दाखिल “ऑफर ऑफ पजेशन फॉर फिट आउट पत्र दिनांक 44.40.2049 के अवलोकन से विदित है कि यह पत्र दिनांक 44.40.2049 को भेजा गया है, जोकि ओ.सी. प्राप्त करने से पूर्व का है। ऐसे में यह कब्जा ऑफर पत्र वैधानिक नहीं माना जाएगा। विधि के अनुरूप ओ.सी. प्राप्त होने के उपरांत कब्जा ऑफर पत्र वैधानिक माना जाता है। पत्रावली पर आवंटन पत्र दिनांक 04.42.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके प्रस्तर-46 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 42 माह एव एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में फ्लैट का कब्जा दिया जाना था। Sat आवंटन पत्र दिनांक 04.42.2044 को उभयपफक्षों द्वारा हस्ताक्षरित ry गया। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 04.42.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 05.42.2048 से ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till 4) Page 5 gee time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक ॥7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है fe: The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wear 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy dl | Page 6

| a was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser = not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./ सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जैसा कि सभी जन-मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में ORM वायरस जैसी महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड--49 (Corona Virus Disease) की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यों पर प्रतिबन्ध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल wee सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों द्वारा कोई ब्याज प्रमोटर को दिया जाएगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक प्रताड़ना हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रेश अधिनियम की धारा-74 के अनुसार ARI-72,4,8 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक प्रताड़ना सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित ०) जाते Page 7 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2020 तक ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 05.42.2048 से ओ.सी »सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRHI प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी।

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह अनुबन्ध के समय सुपर एरिया के विभिन्‍न मदों का विवरण वर्तमान में उन्हीं मदों में परियोजना के परिवर्तित क्षेत्रफल व उस परिवर्तन का कारण बताते हुए एवं दोनों स्थितियों में शिकायतकर्ता के क्षेत्रफल की गणना का आधार स्पष्ट करने व उसे वेबसाइट पर डालने के बाद ही यदि कोई क्षेत्रफल बढ़ा होगा तो उसकी धनराशि शिकायतकर्ता द्वारा देय होगी। विपक्षी, शिकायतकर्ता को किसान प्रतिकर एवं वाटर कनेक्शन के मद में मांगी जाने वाली धनराशि का अनुपातिक तौर पर साक्ष्यों सहित विवरण उपलब्ध करायें। तत्पश्चात शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान किया जाएगा। विपक्षी, शिकायतकर्ता से किसी भी प्रकार की अनुचित मांग नहीं करेंगे। सभी मांगों का विपक्षी शिकायतकर्ता को "Calculation Sheet" उपलब्ध कराएं | विपक्षी, उपरोकतानुसार संशोधित कब्जा ऑफर पत्र ओसी. /सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत यदि Re लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी _. . फ फहच््॒ ्क्‍0्"0र् 9 (2 Page 8 के डिफॉल्ट से water द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥४८,२+ प्रतिशत है। इस आदेश का Goods उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक:- 20/07 / 2020 Page 9