उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-02, उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCRI44/02/49665/2020 गोपाल बिंदल बनाम गार्डनिया एम्स डेवलपर्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना GLORY 46 (?प्र480-) में यूनिट सं०- &-2/703 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,69,958/— रूपये का भुगतान किया गया। आवंटन पत्र दिनांक 40.03.2043 को निष्पादित किया गया, जिसका कब्जा सितम्बर 20:4 तक दिया जाना था, परन्तु आज तक वैधानिक कब्जा ऑफर नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना में विभिन्‍न सुविधाएं पूर्ण नहीं की गयी है तथा फ्लैट के वास्तविक क्षेत्रफल की भी स्थिति स्पष्ट नहीं की जा रही है। विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण से ओ.सी प्राप्त करने के उपरान्त औपचारिकताओं को पूर्ण नहीं किया जा रहा है। बुकिंग की तिथि से 7 वर्ष बीत जाने के बावजूद भी टाईटिल डीड निष्पादित नहीं की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र, ब्रोशर, लेटर ऑफ पोजेशन, कब्जा पत्र, Wie टू सेल, फ्लैट आवंटी अनुबन्ध, लिखित बहस, माननीय अपलीय 0४ अधिकरण के आदेश, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण विलम्बित हुई, जोकि उनके नियंत्रण में नहीं था। परियोजना पूर्ण है तथा टावर- At से 45, Bt तथा 82 का अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 22.40.2049 को प्राप्त किया जा चुका है। टावर- »2 आवंटी अपने यूनिट्स में निवास कर रहे हैं। प्रश्नगत शिकायत में उनके द्वारा फिटआउट पोजेशन शिकायतकर्ता को दिया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता दिनांक 06.09.205 से अपने फ्लैट में रह रहे हैं। उनके द्वारा सभी आवश्यक प्रमाण पत्रों जैसे- इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, eae इंजिनियर्स सर्टिफिकेट, लिफ्ट इंस्टालेशन सर्टिफिकेट सक्षम विभागों प्राधिकरणों से प्राप्त किया जा चुका है। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 24.09.2020 को विपक्षी द्वारा sa बात की पुष्टि की गयी कि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट में दिनांक 06.09.2045 से कब्जा लेकर रह रहे हैं। विपक्षी द्वारा रजिस्ट्री कराये जाने के सम्बंध में यह कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की रजिस्ट्री करा देंगे। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट के फोटो, अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 22.40. 209, कब्जा पत्र दिनांक 06.09.2045, फिटआउट पत्र दिनांक 06.09.2045, बिजली बिल, माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद के आदेश, एन.जी.टी के आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। परियोजना के पूर्णता हेतु चारों प्रमाण-पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्षों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया।

शिकायतकर्ता द्वारा वैधानिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता अपने फ्लैट में दिनांक 06.09.2045 से कब्जा लेकर रह रहे हैं। पत्रावली पर दाखिल अभिलेखों एवं साक्ष्यों से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपने फ्लैट का कब्जा दिनांक 06.09.2045 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने के उपरान्त 4 वर्ष बाद रेरा में दिनांक 08.02.2020 को शिकायत दर्ज करायी गयी हैं। यह निर्विवादित है कि विपक्षी को परियोजना का अधिभोग प्रमाण पत्र wi कब्जा पत्र दिनांक 06.09.2045 में उललेखित शब्दावली के अनुसार शिकायतकर्ता को उनकी सहमति से कब्जा मिल चुका है, जिससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त है। उक्त कब्जा पत्र पर शिकायतकर्ता के हस्ताक्षर हैं। पत्रावली पर दाखिल अभिलेखों एवं साक्ष्यों के आधार पर यह शिकायत निम्नलिखित बिन्दु पर विचारणीय है:- 4... यदि शिकायतकर्ता को अपने फ्लैट का कब्जा रेरा में शिकायत प्रस्तुत करने से पूर्व मिल चुका है, तो क्‍या प्रकरण धारा-48 की परिधि में आएगा ? निस्तारण बिन्द्‌ संख्या-॥ रेरा अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत आवंटी को यह अधिकार होता है कि अगर परियोजना विलम्बित है, तो वह अपनी सम्पूर्ण जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पा सकता है या फिर वह परियोजना में बने रहकर कब्जा प्राप्त करने तक विलम्ब अवधि का ब्याज पा सकता है। रेरा अधिनियम की aie में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये हैः- 8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,—

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. प्रशनगत शिकायत में शिकायतकर्ता का अनुतोष रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत दिये गये दोनों विकल्पों में नहीं आते है। यह निर्विवादित है कि शिकायतकर्ता द्वारा ‘Ay की परियोजना GLORY 46 (PHASE-l) में फ्लैट के लिए आवेदन किया गया था, जिस पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 06.09.20I5 को फ्लैट का कब्जा दिया जा चुका है। वर्तमान शिकायत उसके 4 वर्ष के बाद दिनांक 08.02.2020 को दर्ज करायी गई है। पत्रावली पर Handing over of Keys for Fit Out Purpose / कब्जा पत्र दिनांक 06.09.20i5 की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें निम्न शर्तों को स्वीकार कर शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षर करते हुए कब्जा प्राप्त किया गया हैः-

I/We herby acknowledge that I/We have taken over the keys as mentioned above from serial number to 7. We further confirm that above- mentioned unit is in good condition and we are fully satisfied with the workmanship. We will adhere to the rules and regulations devised for carrying out Fit Out works within the units in our residential complax. उपरोक्त से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट का कब्जा प्राप्त किया जा चुका है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि पक्षकारों के मध्य कब्जा प्राप्त करने से पूर्व सभी Accounts settle हो चुके थे और तभी शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त किया गया है। ऐसी स्थ्षिति में प्रशगत शिकायत में विपक्षी के विरूद्द रेश अधिनियम की oie के अन्तर्गत कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं रह जाता है। Tega बिन्दु संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। चूंकि विपक्षी द्वारा फ्लैट का कब्जा भी दिया जा चुका है और वे अपने फ्लैट में निवास भी कर रहे हैं, जिसका रिहायशी लाभ उन्हें मिल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा मांगे गये अनुतोष रेरा अधिनियम की emis & प्राविधानों के उल्लघंन की श्रेणी में नहीं आता है | ऐसी दशा में प्रश्नगत प्रकरण में किसी प्रकार का अनुतोष दिया जाना संभव नहीं है। शिकायतकर्ता sat के सम्बंध में अपनी शिकायत अन्य फोरम /सक्षम प्राधिकारी के समक्ष प्रस्तुत करने के लिए स्वतंत्र होगा। जहां तक शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट की टाईटिल Ss निष्पादित कराये जाने का प्रश्न है, इस सम्बंध में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की रजिस्ट्री करा देंगे। अतः विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता के ५ व

रजिस्ट्री करायें। शिकायतकर्ता का प्रार्थना पत्र उपरोक्तानुसार निस्तारित किया जाता है तथा निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:-- आदेश 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह 60 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता के फ्लैट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें| इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-03 / 44 / 2020 HUGE (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण