उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:- Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य शिकायत संख्या अं यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार वांछित उपलब्ध की तिथि | कब्जा दिये अनुतोष रसीद /साक्ष्य के जाने की अनुसार जमा तिथि धनराशि GO प्टरा440277704/2024 | राजबीर RR ६5-705 रु0 49,8,888 / | 30.4.2020 | 29 मई 2022 | यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का बयाज दिलाये जाने के लिए यह शिकायत संस्थित की गयी है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS-II (TOWER D, D2 & E5) में यूनिट संख्या ६५- 705 बुक करायी गयी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 49,8,888 //-का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत पृष्ठ पर यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा 29.05.2022 में दिया जाना था परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज नहीं दिया गया बल्कि विपक्षी द्वारा बिना किसी कारण यूनिट निरस्तीकरण पत्र जारी किया गया है। विपक्षी को दिनांक 29.05.2022 तक एनओसी प्राप्त नहीं था जिस कारण विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा नहीं दिया जा सका। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान किया गया है और अवशेष देय धनराशि भुगतान करने को तैयार है। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। ता बच शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र, प्रतिउत्तर व कस्टमर लेजर की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) 4 विपक्षी द्वारा जारी रसीद कस्टमर लेजर 45.04.2024 रु0 49,48,888 /

विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पंचशील ग्रीन्स-2 में यूनिट संख्या 705 आवंटित की गयी थी जिसके सापेक्ष दिनांक 30.44.2020 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ था। विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा 29.05.2022 तथा 06 माह अनुगह अवधि के साथ 29.44.2022 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था। आवंटित यूनिट के लिए त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को चारो एनओसी के आधार पर दिनांक 4.03.2023 को प्री-पजेशन तथा डिमांड नोटिस प्रेषित किया गया। विपक्षी को दिनांक 25.07.2023 को पार्ट कम्पीलिशन सर्टिफिकेट प्राप्त हो चुका है। विपक्षी को पार्ट कम्पीलिशन सर्टिफिकेट प्राप्त होने के उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 27.07.2023 को पार्ट सी.सी के साथ ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया है तथा शिकायतकर्ता द्वारा फ्रेश डिमांड जारी होने के बाद भी 30 प्रतिशत धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 22.2. 2023 को शिकायतकर्ता के पक्ष में प्री-कैंसिलेशन पत्र जारी किया गया । शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 07.02.2024 को यूनिट निरस्त कर दी गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को निरस्त यूनिट विक्रय किये जाने के बाद आवंटन पत्र की शर्तों व यूपी रेरा के निर्देश के आधार पर धनराशि वापस करने के लिए तैयार है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित के सापेक्ष धनराशि वापस किये जाने के लिए अनुमति दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के समर्थन में आवंटन पत्र, प्री-पजेशन पत्र, पार्ट अधिभोग प्रमाण पत्र, प्री-निरस्तीकरण पत्र व निरस्तीकरण पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। == 2

शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की लिखित आपत्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबंध निष्पादित किये जाने से पूर्व 40 प्रतिशत से अधिक धनराशि शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी है जो कि रेरा अधिनियम की धारा 43 का उल्लंघन है। शिकायतकर्ता द्वारा एनसीडीआरसी द्वारा शिकायत संख्या 4338/20i5 व माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एसएलपी नम्बर 43984 /2049 मैसर्स ट्रेटी कन्सट्रक्शन बनाम मैसर्स रुबी टॉवर कम्पनी व सिविल अपील संख्या 5699 /20i9 में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है जिसमें यह स्पष्ट किया गया है कि बिना ओ.सी /सी.सी प्राप्त करे बिल्डर को कब्जा दिये जाने का अधिकार नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 29.05.2024 को जारी कार्यालय आदेश का उल्लेख किया गया जिसमें यह उल्लिखित है कि बिना ओ.सी प्राप्त करे आवंटियों को कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जा सकता है। शिकायतकर्ता द्वारा इसके afaRad रेरा पोर्टल पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांकित 22.03.2022 का उल्लेख किया गया है जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं है तथा परियोजना आनगोईग श्रेणी में है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2023 में शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी गयी थी तब भी विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की धनराशि वापस नहीं की गयी है जिससे स्पष्ट है कि बिल्डर अनफेयर ट्रेड प्रैक्टिस में सम्मिलित है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि टॉवर ई-5 का स्वामी wos से निर्माणधीन होने का तर्क संधारणीय नहीं है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा आज की तिथि तक यूनिट संख्या ई-5,/705 को किसी अन्य व्यक्ति को विक्रय नही किया गया है और न ही उक्त यूनिट पर तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये गये है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने, रजिस्ट्री कराये जाने, विलम्बित अवधि का ब्याज उपलब्ध कराये जाने तथा अतिरिक्त अवैधानिक चार्जेज हटाये जाने के लिए विपक्षी को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते हैं :-

4. क्‍या विपक्षी की परियोजना स्वामहि wos से पोषित है? 3 2. क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या i: प्रश्न संख्या sa आशय का विरचित किया गया है कि कया विपक्षी की परियोजना स्वामहि wos से पोषित है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा लिखित आपत्ति के प्रस्तर संख्या 46 में यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी की परियोजना पंचशील ग्रीन-2 से सम्बन्धित टॉवर ई-5 को पूर्ण किये जाने के लिए स्वामहि संस्था से वित्तीय सहायता प्राप्त हुआ है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के इस तर्क का प्रतिउत्तर में खण्डन किया गया है। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी की ओर से स्वामहि संस्था से वित्तीय सहायता प्राप्त होने का कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिस कारण विपक्षी का यह तर्क कि टॉवर ई-5 स्वामहि फण्ड से पोषित है संधारणीय नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या 4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2 -:_ प्रश्न संख्या 2? इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट निरस्त किया जाना वैधानिक है। इसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से यह तर्क प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी को दिनांक 25. 07.2023 को पार्ट सीसी प्राप्त होने के उपरांत 27.07.2023 ऑफर ऑफ पजेशन ईमेल के माध्यम से जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा 70 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा 30 प्रतिशत धनराशि भुगतान किये जाने हेतु फ्रेश डिमांड भेजा गया। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 22.:22023 को प्री-कैंसिलेशन लेटर जारी किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान न किये जाने पर विपक्षी द्वारा दिनांक 07. 02.2024 को आवंटित यूनिट निरस्त कर दी गयी। aS 4 शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर में यह उल्लिखित किया गया है कि wr तकनीकी आख्या दिनांक 22.03.2022 के अनुसार टॉवर ई-5 में aR 80 प्रतिशत, ब्रिक 70 प्रतिशत, प्लास्टर 30 प्रतिशत, Ue 0 प्रतिशत, फ्लोरिंग 0 प्रतिशत कॉमन एरिया ० प्रतिशत, फायर फिटिंग 20 प्रतिशत, लिफ्ट इन्सटालेशन o प्रतिशत, रेलिंग 30 प्रतिशत का कार्य हुआ है। यदि टॉवर ई-5 में लगभग 300 से 400 श्रमिक कार्य करेंगे तब परियोजना i2 माह में पूर्ण होगी। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि यदि विपक्षी द्वारा यूनिट वर्ष 2023 में निरस्त कर दी गयी तो अभी तक धनराशि क्‍यों नहीं वापस किया गया। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 44.03.2023 को चारों एनओसी के आधार पर प्री-पजेशन के साथ मांग पत्र जारी किये गये। इसके उपरांत विपक्षी द्वारा दिनांक 22.42.2023 को प्री कैंसिलेशन लेटर जारी किया गया। लेकिन शिकायतकर्ता द्वारा देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट दिनांक 07.02.2024 को निरस्त कर दी गयी है। पत्रावली पर उपलब्ध शिकायतकर्ता के आवंटन पत्र दिनांकित 30.44.2020 से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा 29.05.2022 में दिया जाना था। शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट की कुल कीमत आवंटन पत्र के अनुसार Bo 29,69,495,/ थी जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा wo 9,8,888/ का भुगतान किया जा चुका है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 70 प्रतिशत से अधिक धनराशि की अदायगी विपक्षी को की जा चुकी है। अतः विपक्षी द्वारा उठाया गया यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को जमा धनराशि की अदायगी नहीं की जा रही है, संधारणीय नहीं है। इसके अतिरिक्त सामान्यतः यदि शिकायतकर्ता द्वारा समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया जाता है तो विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह var के सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा 9.2 एवं धारा 9.3 में यह प्राविधानित है कि :- so धारा 9.2 In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following:

i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot)], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. धारा 9.3 The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive

का भुगतान न किये जाने पर मांग पत्र, अनुस्मरण पत्र तथा प्री-निरस्तीकरण पत्र प्रेषित किये जाने का प्राविधान है परन्तु yeaa शिकायत में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण के सम्बन्ध में केवल एक प्री-कैंसिलेशन पत्र दिनांकित 22.2.2023 को प्रेषित किया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा चारो एनओसी के आधार पर शिकायतकर्ता को प्री-पेजश्न हेतु सूचित किये जाने के पत्र के साथ डिमांड नोटिस दिनांकित 44.03.2023 को भेजे जाने का उल्लेख किया गया जिसके पश्चात विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कोई अनुस्मारक पत्र प्रेषित नहीं किया गया जो उपरोक्त विधि व्यवस्था के विपरीत है। इसके अतिरिक्त उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार यदि विपक्षी द्वारा वैधानिक रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money

paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must _ not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination. 6 a उक्त प्राविधानों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के सापेक्ष बकाया धनराशि निरस्त की जाती है तो विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि वापस किये जाने का प्राविधान है जोकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को वापस नहीं की गयी। यहां यह भी स्पष्ट किया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा अनुबंधानुसार शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर यूनिट का कब्जा मई 2022 में उपलब्ध कराया जाना था परच्चु विपक्षी को दिनांक 25.07.2023 को पार्ट सीसी प्राप्त हुआ है जिससे यह स्पष्ट हो रहा है कि विपक्षी के पक्ष पर शिकायतकर्ता को समय सीमा के अन्दर यूनिट का कब्जा न दिये जाने का दोष है तथा विपक्षी को कब्जा दिये जाने की निर्धारित अवधि में ant / सी.सी प्राप्त नहीं हुआ था। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी शिकायतकर्ता को समय से कब्जा निर्धारित अवधि में न देने कारण शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी आवंटन को निरस्त नहीं कर सकता है जिस कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त किया जाना उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुरूप नहीं है।

इसके अतिरिक्त उपरोक्त प्राविधानों के अनुसार यदि विपक्षी द्वारा वैधानिक रूप से शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त की जाती है तो विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष जमा की गयी धनराशि वापस किये जाने का प्राविधान है जोकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को वापस नहीं की गयी तथा विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी हो क्योंकि इस तथ्य की पुष्टि विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित जवाब से भी होता है जिसमें विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता की आवंटित विक्रय किये जाने के उपरांत विपक्षी शिकायतकर्ता को धनराशि वापस करने को तैयार है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट किसी अन्य क्रेता को विक्रय नहीं किया गया है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को निरस्त किया जाना उपरोक्त उल्लिखित रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अनुरूप वैधानिक नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 3-:: प्रश्न संख्या-3 इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? के छा शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके उपरान्त उक्त यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांक 30.4.2020 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार शिकायतकर्ता को मई 2022 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है।

पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी को दिनांक 25.07.2023 को (टॉवर-ई 4, ई 2, ई 3, ई 4 व ई 5) के सापेक्ष पार्ट अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है जो पत्रावली पर लिखित आपत्ति के साथ संलग्न है। जबकि शिकायतकर्ता को यूनिट का मई 2022 में प्राप्त होना था। इस प्रकार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिये जाने में 4 वर्ष का विलम्ब किया गया है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 / 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबशअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — "Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to 8 ———s the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the . . . का apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20ie के अधीन दिनांक 47.0.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें wer 920i) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination + elt notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। war wifes को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I ofa की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त तथ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी / MAM सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 07.06.2022 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 49,8,888// (SO Sait लाख अटठारह हजार आठ सौ अट्ठासी) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा 2(2४)0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। i0 5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन 45 दिन में नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। 6. आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। lg हे Sa SG: BBD (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर i2