(sage विनियानक oe BA on, te | भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2, (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI44/02/i762/2024 सहान रिजवी बनाम जे.एन.सी. कन्सस्‍्ट्रक्शन्स प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत मूल शिकायत प्रार्थना पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगनत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 4.07.2040 को विपक्षी की परियोजना "INC THE PARK" में यूनिट संख्या-504!8 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 20,93,500/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 43,95,407/- रुपये का भुगतान किया गया था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण वर्ष 2022 तक प्रारम्भ नहीं किया गया। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह प्रदर्शित करने में असफल रहा कि उसने आवश्यक दस्तावेज प्राप्त कर लिये हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को to विलम्ब से सूचित किया गया कि निर्माण कार्य स्वीकृत योजना से विचलन पर आधारित है। विपक्षी द्वारा सेवा में कमी की गई है तथा विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में अवैध रूप से विलम्ब कर रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ari—3i & अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांक 48.04.2024 दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि पक्षकारों के मध्य बी.बी.ए. दिनांक 8.2.20i2 को निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 36 माह अर्थात्‌ दिनांक 48.42.2045 तक प्रदान किया जाना था, लेकिन दुर्भाग्य से दिनांक 23.09.2049 तक विपक्षी द्वारा 50 प्रतिशत ब्रिक का कार्य पूर्ण नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा “कन्स्ट्रक्शन fees rc प्लॉन” के अन्तर्गत प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी। कु विपक्षी द्वारा दिनांक 09.02.2024 को माँग पत्र जारी करते हुए अवैधानिक रूप से धनराशि की माँग की गयी। विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिटमेन्ट पत्र दिनांक 002.2024 को जारी किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में कोई ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा प्रेषित माँग पत्र एवं ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिटमेन्ट पत्र विपक्षी को वापस लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से माँगी जा रहे सभी अर्थदण्डों को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र दिनांक 48.42.2042 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, क्रेडिट नोट, माँग पत्र दिनांक 09.02.2024, ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिटमेन्ट दिनांक 40.02.2024 की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "INC THE PARK" में यूनिट PA-50L, प०४०-८ बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 48.42.2042 को आवंटन पत्र का निष्पादन किया गया, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा “कन्स्ट्रक्शन लिंक्ड पेमेन्ट प्लॉन” का चयन किया गया था प्रश्नगत यूनिट का कब्जा अनुबन्ध की तिथि से 42 माह में फोर्स की परिस्थितियों के अधीन अथवा यूनिट की कुल कीमत प्रीमियम के सापेक्ष 50 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने, जो भी बाद में दिया जाना था। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत 22,99,344 /- रूपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 9,77,264/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। प्रश्नगत परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर कारणों से विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। कोविड--49 FEAR के कारण भी प्रश्नगत परियोजना के निर्माण पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20:7 “नीलकमल Raced asada प्रा.लि. एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और वह रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” का भागी गे होगा। forced गे स्वयं oar शिकायण में मा. एन.सी.एज.एी. प्रक्रिया का उल्लेख किया है तथा मा. एन.सी.एल.टी. के दावे में स्वयं ही फ्लैट की माँग की है, जिसे मा. एन.सी.एल.टी. की coc समिति ने स्वीकार कर लिया है तथा 2 GQ

|... की tog ae ere ae वा का ये हु तैयार... We प्लॉन के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा देने हेतु तैयार है। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में मा. पीठ Meow द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण वर्तमान में तीव्र गति से हो रहा है तथा रेज़ोल्यूशन प्लॉन के अनुसार परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया जा रहा है। विपक्षी, परियोजना को पूर्ण करेगा तथा रेजोल्यूशन प्लॉन में उल्लिखित समय-सीमा के अन्दर शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा देगा। उपरोक्त कथन के आधार पर yd शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बोर्ड रेजोल्यूशन दिनांक 46.09.2023, आवंटन पत्र दिनांक 48.42.2042 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदें, मा. एन.सी.एल.टी. द्वारा पारित आदेश पारित आदेश की प्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही flora की गणना की जायेगी ? 2. क्या विभिन्‍न force majeure events के कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 बिन्दु संख्या-04 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में

पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं तथा क्‍या रेरा में दी समय-सीमा के बाद ही विलम्ब की गणना की जायेगी ? विपक्षी की ओर से माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 /20i7 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)6)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और वह रेरा अधिनियम के अन्तर्गत “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” का भागी न होगा। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च: न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा. लि. बनाम उ.प्र. राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के seta से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा vera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर ye स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान A “sitet प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। इसके अतिरिक्त Re याचिका संख्या-23 / 20477 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा. लि. बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के उद्धरत प्रकरण में माननीय मुंबई उच्च न्यायालय द्वारा कहा गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe

eee time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved न the liability under the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता और किसी आवंटी विशेष -के प्रकरण में विलम्ब की गणना बी.बी.ए. के प्राविधानानुसार गणना होगी। रेरा पंजीकरण के समय दी गई नई समय-सीमा केवल रेरा अधिनियम के अधीन “पीनल कॉन्सीक्वेसिज” से ही बचा सकता है। स्पष्टतया विलम्ब की गणना आवंटन »अनुबन्ध के अधीन होगी एवं वह प्राविधान रेरा में दी गई तिथि से “ओवररिटिन” नहीं होगी। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 बिन्दु संख्या-02 इस आशय से विचरित किया गया है कि ear विभिन्‍न force majeure events के कारणों से विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि प्रश्नगत परियोजना विभिन्‍न फोर्स मैज्योर कारणों से विलम्बित हुई है, जो कि विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। कोविड-49 महामारी के कारण भी प्रश्नगत परियोजना के निर्माण पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार“ में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त sated सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- Ce é& the affidavit dated 05.2.20I9. the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"|2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (20I8) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च wares द्वारा (दिनांक 04::.20i9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन (56+2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण आंशिक रूप से लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर gece के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना 4 हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-03 क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ?

शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना का निर्माण वर्ष 2022 तक प्रारम्भ नहीं किया गया। विपक्षी, शिकायतकर्ता को यह प्रदर्शित करने में असफल रहा कि उसने आवश्यक दस्तावेज प्राप्त कर लिये हैं। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बहुत विलम्ब से सूचित किया गया कि निर्माण कार्य स्वीकृत योजना से विचलन पर आधारित है। विपक्षी द्वारा सेवा में कमी की गई है तथा विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराये जाने में अवैध रूप से विलम्ब कर रहा है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस दिनांक 78.0.2024 दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि पक्षकारों के मध्य बी.बी.ए. दिनांक 48.42.2042 को निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा 36 माह अर्थात्‌ दिनांक 48.42.2045 तक प्रदान किया जाना था, लेकिन दुर्भाग्य से दिनांक 23.09.209 तक विपक्षी द्वारा 50 प्रतिशत ब्रिक का कार्य पूर्ण नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा “orga fies पेमेन्ट प्लॉन” के अन्तर्गत प्रश्नगत यूनिट बुक करायी गयी। = द्वारा दिनांक 09.02.2024 को माँग पत्र जारी करते हुए अवैधानिक रूप से धनराशि की माँग की गयी। विपक्षी द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिटमेन्ट पत्र दिनांक 40.02.2024 को जारी किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम प्राधिकरण सै प्रश्नगत परियोजना क॑ सम्बन्ध मै कोई औ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया। अतः उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा wed यूनिट का कब्जा एवं कब्जा दिये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने, विपक्षी द्वारा प्रेषित माँग पत्र एवं ऑफर ऑफ पोजेशन फॉर फिटमेन्ट पत्र विपक्षी को वापस लिये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से माँगी जा रहे सभी अर्थदण्डों को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता ने स्वयं उक्त शिकायत में मा. एन.सी.एल.टी. प्रक्रिया का seers किया है तथा मा. एन.सी. एल.टी. के दावे में स्वयं ही फ्लैट की माँग की है, जिसे मा. एन.सी.एल.टी. की 7 | coc समिति ने स्वीकार कर लिया है तथा विपक्षी रेज़ोल्यूशन प्लॉन के अनुसार प्रश्नगत फ्लैट का कब्जा देने हेतु तैयार है। प्रश्नगत परियोजना का निर्माण वर्तमान में तीव्र गति से हो रहा है तथा रेजोल्यूशन प्लॉन के अनुसार परियोजना को पूर्ण करने का प्रयास किया जा रहा है। विपक्षी, परियोजना को पूर्ण करेगा तथा रेजोल्यूशन wid में उल्लिखित समय-सीमा के अन्दर शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा देगा। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-48(4) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये a Section 76 (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. ‘ इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। |... लाली पर er हा बिल आकलन Ran | पर शिकायतकर्ता द्वारा- दाखिल आवंटन पत्र दिनांकित 48.42.2042 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके UAR-I(a) के अवलोकन से विदित है कि यूनिट का 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसे में उपरोक्तानुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि 48.06.2046 होती है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है॥) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या-6649--50,// 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent - Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / SA. प्राप्त होने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 8.06.20:6 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 26.08.20i6 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि — 9

Es 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration = the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। RT एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को oe भू-सम्पदा: (विनियमन और विकास). (विक्रय /पटटा के लिए wer) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.267) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। sat wider को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना salad प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-03 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते a आदेश 4. वैपक्षी कौ आदैशित tear जाता है th वह आदेश vida पर अपलौड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय KPT Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.08.2046 से दिनांक 30.04.2047 तक 05,/- रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से एवं दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८टा,२+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। व4 OF alfas—t9 को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित wera यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार प्राप्त करेगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। ) xe 4 4५ v उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण i2