उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ--4) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत oi—3i सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी :- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या | ewer यूनिट सं. | कुल मूल्य | जमा धनराशि ८२44/0/04839/2023 विनोद गुप्ता 4406 9,04,520/- | 9,76,288 /— पटरा44॥02/7577/2024 अमरनाथ 06 36,95,875 /— | 33,39,2407— L NCR44/04/9030/2024 aim बिहारी अग्रवाल | 69,96,625 /- | 50,67,473 /- बनाम सिक्‍का इंफास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड शिकायतकर्ता विनोद गुप्ता के साथ 02 अन्य शिकायतकर्ता विपक्षी के विरुद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की एक ही परियोजना siKKA KARNAM GREENS से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से प्रश्नगत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- पटार44/0/04839/2023 विनोद गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। उपर्युक्त सारणी में अंकित सभी शिकायतकर्तागण द्वारा प्रश्नगत यूनिद्स कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष हेतु विपक्षी के विरुद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायतें योजित की गयी हैं। संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता (विनोद गुप्ता) का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट संख्या- 406 में दिनांक 07.07.20 को बुक किया गया था, जिसकी कूल कीमत 9,04,520/- रुपये के सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 9,76,288/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि Page

उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 99 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद दिनांक 02.03.2022 को नोटिस द्वारा प्रश्नगत यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है, जिसे पुनर्स्थापित करने हेतु शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विपक्षी द्वारा प्रेषित मांग पत्र, खाता विवरण, निरस्तीकरण नोटिस दिनांकित 02.03.2022, आवेदन फॉर्म, बिल्डर बायर wide feaifea 07.4.2004, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि .शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Sikka Karnam Greens 4 प्रश्नगत यूनिट संख्या-406 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांकित 07.44.2044 को फ्लैट आवंटी अनुबन्ध पत्र का निष्पादन कराया गया था, जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 07.05.20i5 तक aque अवधि के साथ प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा पत्र दिनांक 02.03.2022 के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु नोएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि दिनांक 26.08.2044 को 53,944.33 वर्गमीटर आवंटित की गयी थी, परन्तु नोएडा प्राधिकरण द्वारा उक्त क्षेत्रफल से कम भूमि का कब्जा उपलब्ध कराया गया, जिसके लिए विपक्षी द्वारा प्राधिकरण को पूर्व में सूचित किया जा चुका है। सम्पूर्ण भूमि का कब्जा विपक्षी को प्राप्त न होने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य किये जाने में बाधा उत्पन्न हुई है। दिनांक 04.42.2043 को प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को अवगत कराया गया है कि 3602.44 वर्गमीटर की भूमि जो विपक्षी को आवंटित है, का कब्जा वर्तमान समय में प्राधिकरण के पास भी नहीं है। भूमि का कब्जा न मिलने के कारण विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहबाद में Re याचिका संख्या-7963 /20:8 योजित करते हुए माननीय न्यायालय से अनुरोध किया गया कि विवादित भूमि का कब्जा उपलब्ध कराया जाये, ताकि परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ किया जा सके तथा निर्माण कार्य में हुए विलम्बित अवधि को शून्य अवधि प्रदान की जाने का भी अनुरोध किया गया है, जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 27.02.2048 को आदेश पारित करते हुए नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया गया, जिसके अनुकम में माननीय उच्च

Page 2 न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुसार कार्यवाही करते हुए नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20.02.2049 को आदेश पारित करते हुए दिनांक 26.08.2044 से दिनांक 20.02.2049 तक परियोजना के निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने में हुए fiers के सम्बन्ध में शून्य अवधि प्रदान की गयी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य वायु प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध से भी विलम्बित हुई है। vat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2049 के अनुसार शून्य अवधि प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त कथन के आधार पर प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cpt को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4..._ क्‍या Remand को विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हां तो ब्याज दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0-॥ निस्तारण बिन्दु deo इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 99 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किये जाने के बावजूद दिनांक 02.03.2022 को नोटिस द्वारा प्रश्नतत यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा माननीय पीठ से अनुरोध किया गया है कि उनकी प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाया जाये। दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Sikka Karnam Greens में yea यूनिट संख्या-406 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य दिनांकित 07.44.2044 को फ्लैट आवंटी अनुबन्ध पत्र का निष्पादन कराया गया था, जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 07.05.2045 तक अनुग्रह अवधि के साथ प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा Page 3 Bo

पत्र दिनांक 02.03.2022 के माध्यम से प्रश्नगत यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। इसके अतिरिक्त विपक्षी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु नोएडा प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि दिनांक 26.08.20:4 को 53,944.33 वर्गमीटर आवंटित की गयी थी, परन्तु नोएडा प्राधिकरण द्वारा उक्त क्षेत्रफल से कम भूमि का कब्जा उपलब्ध कराया गया, जिसके लिए विपक्षी द्वारा प्राधिकरण को पूर्व में सूचित किया जा चुका है। सम्पूर्ण भूमि का कब्जा विपक्षी को प्राप्त न होने के कारण परियोजना का निर्माण कार्य किये जाने में बाधा उत्पन्न हुई है। दिनांक 04.42.2043 को प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को अवगत कराया गया है कि 3602.44 वर्गमीटर की भूमि जो विपक्षी को आवंटित है, का कब्जा वर्तमान समय में प्राधिकरण के पास भी नहीं है। भूमि का कब्जा न मिलने के कारण विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय इलाहबाद में Re याचिका संख्या-7963 /20i8 योजित करते हुए माननीय न्यायालय से अनुरोध किया गया कि विवादित भूमि का कब्जा उपलब्ध कराया जाये, ताकि परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ किया जा सके तथा निर्माण कार्य में हुए विलम्बित अवधि को शून्य अवधि प्रदान की जाने का भी अनुरोध किया गया है, जिसमें माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 27.02.20:8 को आदेश पारित करते हुए नोएडा प्राधिकरण को निर्देशित किया गया, जिसके अनुकम में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश के अनुसार कार्यवाही करते हुए नोएडा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 20.02.2079 को आदेश पारित करते हुए दिनांक 26.08.2044 से दिनांक 20.02.2049 तक परियोजना के निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में शून्य अवधि प्रदान की गयी है। विपक्षी का यह भी कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य वायु प्रदूषण के कारण निर्माण कार्य पर लगाये गये प्रतिबंध से भी विलम्बित हुई है। sat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा नोएडा प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 20.02.2049 के अनुसार wa अवधि प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त कथन के आधार पर .प्रश्गगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

यह स्पष्ट है कि विपक्षी एवं शिकायतकर्ता के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 07.44.2044 को निष्पादित किया गया था, परन्तु पत्रावली पर उपलब्ध बिल्डर बायर Witte की छायाप्रति पूर्ण रूप से स्पष्ट है कि जिससे विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा विपक्षी द्वारा कब तक प्रदान किया जाना था, दूसरी ओर विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि उभयपक्ष के मध्य बिल्डर बायर एग्रीमेंट दिनांकित 07.4.2044 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-26 के अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के Page 4 साथ कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 07.05.2045 तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में vera यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। *

पत्रावली पर दाखिल साक्ष्य /अभिलेखों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर /निरस्त नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को किसी अन्य क्रेता को विक्रय किया जा चुका हो और वर्तमान समय में शिकायतकर्ता की यूनिट उपलब्ध न हो। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक, अपूर्ण है। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण अनुबन्ध,/आवंटन पत्र के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की तिथि 07.05.20i5 के बाद का है। रेरा अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित बिल्डर बायर wile के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्राप्त Hr |

यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलंम्ब किया गया है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 07.05.2045 से ओ.सी. / सी.सी.. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Ho 6649-50 ,// 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल“ में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 5 है रु "the period of Interest should close on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for: any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि gated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MciRH प्रतिशत Page 7 की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। है :- उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश

विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता (विनोद गुप्ता) को दिनांक 07.05.2045 से दिनांक 30.04.20I7 तक aged. पत्र के अनुसार एवं दिनांक 07.05.20:7 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध पत्र के अनुरूप उपरोकतानुसार गणना की जायेगी | विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रापलियों पर रखी जाए एपं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। Page 8 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। शिकायतकर्तागण को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि आदेश पोर्टल पर अपलोड होने के 45 दिन के अन्दर विपक्षी द्वारा उपरोक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्तागण “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टलपर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल दफ्तर हो। (०2४०० ५ dio वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण