उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा. (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य | क्रम : क्कायत संख्या om यूनिट न0 | जमा धनराशि wo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | _ वांछित io की तिथि | कब्जा दिये अनुतोष हु जाने की | हैं तिथि [| I. | एटराब4/02754॥2024 हा fag T2-402 | Bo 8,38,295/ | 25.04.20:7 | 04 वर्ष यूनिट का अर्थात कब्जा व अप्रैल 2020 | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के लिए अनुरोध | * किया गया L . है। बनाम पैरी डेवलपर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विषक्षी के विरुद्ध यूनिट wr pean व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत योजित की गयी है। ह संक्षेप में शिकायतकर्ता का कंथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SOLITARIAN CITY (PARY) PHASE-3 4 >यूनिट संख्या T2-4402 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 48,38,295 /— का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम संख्या * विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि i (रु0) विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0245 44.02.2047 रु० 2,40,000/ रसीद संख्या 0246 20.04.2047 रु0 2,40,000/ रसीद संख्या 0924 ह 26.40.2048 %0 5,00,000/ रसीद संख्या 4076 06.02.2049 रु0 8,58,295/ ह * कुल योग : 80 48.38,295/._ . हु, ee

विपक्षी को प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में कोई लिखित जवाब दाखिल नही किया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 44.03.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गंया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित बहस दाखिल की गयी जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित: बहस में यह यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा सोलिट्रेयन सिटी के नाम से परियोजना सेक्टर 25 जेपी alee सपोर्ट सिटी एसडीजेड गौतमबुद्धनगर में विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा इन्वेस्टमेंट के उद्देश्य से यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता ने यूनिट: : संख्या टी2-4402 के लिए आवेदन किया-था। शिकायतकर्ता व्यक्तिगत कारणों से उक्त. यूनिट सरेन्डर करते हुए यूनिट संख्या एस5-4505 के लिए आवेदन किया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा सरेन्डर यूनिट से सम्बन्धित मूल अभिलेख कम्पनी में दार्खिल किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा नये. यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन पत्र जारी नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि फोर्स Avie के कारण परियोजना पूर्ण नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ फिट आउट पजेशन उपलब्ध करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्ब होने कारण फोर्स मैज्योर का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा. * वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया | है। . उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये है। . क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया .. जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि car परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। eee

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। ॥ फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है Pe ' प्रभोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित. तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029//4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये &— “With respect to demolition:and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local’ administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- . “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the’ situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in.as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated हैं 3 oo in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by.EPCA if Ambient AIR quality levels persist कर in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण

प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गयां। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त, अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी pifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर 6 माह का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। 4 7 ब्ल्छ-

निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है. कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 25.04.20:7 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 04 वर्ष अर्थातः अप्रैल 2024 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। लेकिन विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ फिट आउट पजेशन उपलब्ध करा दिया जाएगा। ॥ इसकें अतिरिक्त विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या टी2-१402 से यूनिट संख्या एस5-4505 स्थानान्तारित कराया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या टी2--4402 से यूनिट संख्या एस5-4505 में स्थानान्तारित कराया गया है जिस कारण विपक्षी का यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट स्थानान्तारित कराया गया है संधारणीय नहीं है। ह विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओ.सी/सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार अप्रैल 202 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को

विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- " the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer 5 — aS Complaint, wherein she has-admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। न जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न .है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apytment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः una निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा गूल धनराशि पर ब्याज देय होंगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। हे जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा-

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ह | पक: 6. "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IUfeert की .ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित. प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त थ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि Ss ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। *: “3 उपरोक्त प्रश्नों op Ra करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। 4

आदेश |. . विपक्षी को आदेशित-किया जाता-है कि वह-आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2024 से ओ.सी»/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 48,38,295/0% MCLRH प्रतिशत ब्याज अंदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर S . नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | ब्याज की यह धनराशि पा २. अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण हे —_——.. 6. प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता '* का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(28)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान- पर शिकायतकर्ता द्वारा भी. MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय . होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी

से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी ' उसी दर से गणना की जायेगी।ः इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता Sr प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। SS - UG (डा०दीपकं स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा. (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य | क्रम : क्कायत संख्या om यूनिट न0 | जमा धनराशि wo | आवंटन पत्र | अनुबंधानुसार | _ वांछित io की तिथि | कब्जा दिये अनुतोष हु जाने की | हैं तिथि [| I. | एटराब4/02754॥2024 हा fag T2-402 | Bo 8,38,295/ | 25.04.20:7 | 04 वर्ष यूनिट का अर्थात कब्जा व अप्रैल 2020 | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के लिए अनुरोध | * किया गया L . है। बनाम पैरी डेवलपर्स प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विषक्षी के विरुद्ध यूनिट wr pean व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह शिकायत योजित की गयी है। ह संक्षेप में शिकायतकर्ता का कंथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SOLITARIAN CITY (PARY) PHASE-3 4 >यूनिट संख्या T2-4402 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि Go 48,38,295 /— का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता द्वारा शिकायत के समर्थन में आवंटन पत्र, अनुबंध पत्र व रसीदों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम संख्या * विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि i (रु0) विपक्षी द्वारा जारी रसीद संख्या 0245 44.02.2047 रु० 2,40,000/ रसीद संख्या 0246 20.04.2047 रु0 2,40,000/ रसीद संख्या 0924 ह 26.40.2048 %0 5,00,000/ रसीद संख्या 4076 06.02.2049 रु0 8,58,295/ ह * कुल योग : 80 48.38,295/._ . हु, ee

विपक्षी को प्रकरण में लिखित जवाब दाखिल किये जाने हेतु पर्याप्त अवसर दिये गये परन्तु विपक्षी द्वारा प्रकरण में कोई लिखित जवाब दाखिल नही किया जिस कारण पीठ द्वारा दिनांक 44.03.2025 को विपक्षी का लिखित जवाब दाखिल करने का अवसर समाप्त कर दिया गंया। तत्पश्चात विपक्षी द्वारा प्रकरण में लिखित बहस दाखिल की गयी जो पत्रावली पर उपलब्ध है।

विपक्षी द्वारा दाखिल लिखित: बहस में यह यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा सोलिट्रेयन सिटी के नाम से परियोजना सेक्टर 25 जेपी alee सपोर्ट सिटी एसडीजेड गौतमबुद्धनगर में विकसित की जा रही है। शिकायतकर्ता द्वारा इन्वेस्टमेंट के उद्देश्य से यूनिट बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता ने यूनिट: : संख्या टी2-4402 के लिए आवेदन किया-था। शिकायतकर्ता व्यक्तिगत कारणों से उक्त. यूनिट सरेन्डर करते हुए यूनिट संख्या एस5-4505 के लिए आवेदन किया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा सरेन्डर यूनिट से सम्बन्धित मूल अभिलेख कम्पनी में दार्खिल किया गया जिस कारण विपक्षी द्वारा नये. यूनिट के सम्बन्ध में आवंटन पत्र जारी नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि फोर्स Avie के कारण परियोजना पूर्ण नहीं किया जा सका। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ फिट आउट पजेशन उपलब्ध करा दिया जाएगा। विपक्षी द्वारा परियोजना विलम्ब होने कारण फोर्स मैज्योर का उल्लेख किया गया है। अतः विपक्षी द्वारा. * वर्तमान शिकायत को निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया | है। . उभयपक्षो के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये गये है। . क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया .. जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न We संख्या-4 इस आशय का विरचित किया गया है कि car परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। eee

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में फोर्स मैज्योर के कारण परियोजना विलम्बित हुई है। ॥ फोर्स मैज्योर के अधीन कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब के सम्बन्ध में एस ओ पी दिनांकित 08.08.2024 के प्रस्तर 5.4 में यह प्राविधानित किया गया है Pe ' प्रभोटर द्वारा बायर बिल्डर एग्रीमेंट में कब्जा देने की आश्वासित. तिथि (Promised Date) से (फोर्स मैज्योर, माननीय एन.जी.टी, माननीय उच्च न्यायालय अथवा माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित आदेश के कारण बाधित अवधि को घटाते हुए) पूर्णता प्रमाण पत्र अथवा अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने अथवा ऑफर ऑफ पजेशन की तिथि (जो भी बाद में हो ) को विलम्ब की अवधि माना जाएगा |" माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029//4985, “MLC. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये &— “With respect to demolition:and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local’ administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- . “In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"I2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the’ situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in.as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated हैं 3 oo in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by.EPCA if Ambient AIR quality levels persist कर in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश,दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण

प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन(66+2) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 44-02-2020 तक Wa 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गयां। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित तीनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल- 35 feat 33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त, अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये 68 दिन के अतिरिक्त विपक्षी pifas—i9 के कारण फोर्स मैज्योर 6 माह का लाभ पाने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। 4 7 ब्ल्छ-

निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है. कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से यह विदित है कि शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 25.04.20:7 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा 04 वर्ष अर्थातः अप्रैल 2024 में यूनिट का कब्जा दिया जाना था परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। लेकिन विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को दिसम्बर 2025 तक वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र के साथ फिट आउट पजेशन उपलब्ध करा दिया जाएगा। ॥ इसकें अतिरिक्त विपक्षी द्वारा लिखित बहस में यह भी उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या टी2-१402 से यूनिट संख्या एस5-4505 स्थानान्तारित कराया गया है परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट संख्या टी2--4402 से यूनिट संख्या एस5-4505 में स्थानान्तारित कराया गया है जिस कारण विपक्षी का यह तर्क कि शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट स्थानान्तारित कराया गया है संधारणीय नहीं है। ह विपक्षी की ओर से परियोजना पूर्ण होने के सम्बन्ध में ओ.सी/सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं करायी गयी है जबकि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार अप्रैल 202 में यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना अभी पूर्ण नहीं है परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को

विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि-- " the period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer 5 — aS Complaint, wherein she has-admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। न जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न .है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apytment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः una निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा गूल धनराशि पर ब्याज देय होंगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। हे जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20I6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा-

विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ह | पक: 6. "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IUfeert की .ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित. प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता रेरा की धारा-2(2४)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। अतः उक्त थ्यों एवं नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि Ss ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। *: “3 उपरोक्त प्रश्नों op Ra करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। 4

आदेश |. . विपक्षी को आदेशित-किया जाता-है कि वह-आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट पूर्ण कराकर ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.2024 से ओ.सी»/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि BO 48,38,295/0% MCLRH प्रतिशत ब्याज अंदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर S . नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी | ब्याज की यह धनराशि पा २. अंतिम देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। निस्तारण हे —_——.. 6. प्रश्न संख्या 4 के अनुसार फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए 68 दिन तथा दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता '* का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(28)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान- पर शिकायतकर्ता द्वारा भी. MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय . होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी

से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी ' उसी दर से गणना की जायेगी।ः इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता Sr प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। SS - UG (डा०दीपकं स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर