E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई Yo—0 (पूर्व में पीठ--04-ए) अंतरिम आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥१८२।44/02/। ]7428/2024 कुसुम लता शर्मा व अन्य बनाम गौड़संस रियलटेक प्रा. लि. अंतरिम आदेश |... शिकायतकर्ता का परिवाद वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक ot-08—2025 को प्रस्तुत | किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री ध्रुव गुप्ता उपस्थित हुए। | उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को verre शिकायत को खारिज किये जाने | | हेतु विपक्षी द्वारा दाखिल किये गये प्रार्थना-पत्र पर सुनवाई के उपरान्त पत्रावली विस्तृत आदेश | हेतु सुरक्षित की गयी।

संक्षेप में विपक्षी द्वारा vera शिकायत को खारिज किये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र, दिनांक 25-0-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur | Yamuna City में एक सुविधागत प्लॉट (Facility Plot), जिसकी यूनिट संख्या: ?- बुक करायी गयी | थी। शिकायतकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित बुकिंग फार्म, आवंटन-पत्र, दिनांक 28-04-2047 एवं | सब-लीज डीड, दिनांक :-72-2020 में भी प्रश्नगत यूनिट का एक wera सुविधागत प्लॉट | (Institutional Facility Plot) के रूप में उल्लेख किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है । कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट रेरा अधिनियम, 20r6 की परिधि में नहीं आता है, जिस | कारण प्रश्नगत शिकायत को निस्तारित किये जाने का क्षेत्राधिकार इस पीठ को उपलब्ध नहीं है। | | विपक्षी द्वारा अपने कथन को बल देने हेतु यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग | रेगुलेशन, 200 के item-0 की धारा-24.5 एवं TRH2444 का उल्लेख किया गया है। | शिकायतकर्ता द्वारा मिल्क बूथ की श्रेणी में यूनिट आवंटित किए जाने हेतु आवेदन किया गया था, | Page l of 4 E-Court | जिसके क्रम में शिकायतकर्ता को उपर्युक्त यूनिट आवंटित हुई lara: विपक्षी द्वारा wera शिकायत | को खारिज किये जाने हेतु प्रस्तुत प्रार्थना-पत्र को स्वीकार कर, प्रारम्भिक आपत्ति पर शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फार्म की प्रति, आवंटन-पत्र, दिनांक 28-04-2047 की प्रति, सब-लीज Sts, दिनांक 44-42-2020 की प्रति दाखिल की गयी हैं।

दूसरी ओर शिकायतकर्ता द्वारा vera शिकायत को खारिज किये जाने हेतु प्रार्थना-पत्र पर अपना लिखित जवाब, दिनांक 44-02-2025 दाखिल करते हुए विपक्षी द्वारा किये गये समस्त अभिकथनों का खण्डन किया गया है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट वाणिज्यिक (Commercial) श्रेणी में आता है। शिकायतकर्ता द्वारा रेश अधिनियम, 2046 की | | धारा-2(०) एवं 2() में परिभाषित “Building” का उल्लेख कर, कहा गया है कि उक्त परिभाषा में | वाणिज्यिक (Commercial) BA के उद्देश्य से किसी स्थान का निर्माण कार्य किया जाना सम्मिलित | है। शिकायतकर्ता द्वारा यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 की | -24.44 का उल्लेख कर कहा गया है कि उक्त धारा में उल्‍लेखित अन्य समुदायिक सुविधा (Another Community Facility) की श्रेणी में मिल्क बूथ एवं धार्मिक भवन सम्मिलित है। प्रश्नगत यूनिट ग्रुप हाउसिंग प्रोजेक्ट में समुदायिक सुविधा केन्द्र नहीं है, जबकि एक वाणिज्यिक (Commercial) यूनिट है, जो कि Barra परियोजनाओं की परिधि में नहीं आता है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रश्न्गत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु दाखिल | प्रार्थना-पत्र को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया | बिल्डिंग रेगुलेशन, 2040 के विनियम 24.4. एवं 24.5 के प्रति, आवंटन-पत्र दिनांक 28-0:-2027 | के प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। मैंने उभयपक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का ware परिशीलन किया।

प्रश्नगत प्रकरण में मूल विवाद यूनिट की प्रकृति से सम्बन्धित है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Gaur Yamuna City + यूनिट संख्या: par बुक करायी गयी थी। | शिकायतकर्ता द्वारा weave शिकायत उक्त यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु योजित की गयी है। पत्रवाली पर उपलब्ध बुकिंग फार्म, आवंटन-पत्र एवं | सब-लीज Ste के अवलोकन से यह विदित है कि प्रश्नगत यूनिट दूध एवं सब्जी विक्रय करने उपर्युक्त के विषय में रेर अधिनियम, 2046 की arts 4 प्राविधान है किः- "Section 26. Return of Amount and Compensation- 4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an P ip give p apartment, plot or building: - | | | | | | | | i (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or Page 2 of 4 ‘Se, 4 ¥ १ E-Court | ay ete 00 aso due to discontinuance of his business as a developer on account of | on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other | reason, | | he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to | withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to | return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project,

he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the | | handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें किसी अपार्टमेन्ट, प्लॉट, बिल्डिंग के । मद मे एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित | वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने | रह सकते है। । इसके अतिरिक्त अपार्टमेन्ट एवं बिल्डिंग को धारा-2() एवं धारा-20) मे परिभाषित किया | | गया है, जो कि निम्नवत है:- | “Section 2(e) “apartment” whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suit, tenement, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, | including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or any part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be | | used for any residential or commercial use such as residence, office, shop, | showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified; | Section 2(j) “building” includes any structure or erection or part of a structure or erection which is intended to be used for residential, commercial or for the purpose of any business, occupation, profession or trade, or for any other related purposes;”

उपर्युक्त परिभाषाओं से स्पष्ट है कि अपार्टमेन्ट एवं बिल्डिंग के अन्तर्गत ऐसी सभी | संरचनाए सम्मिलित है, जिसका उपयोग अवासीय, वाणिज्यिक प्रयोजन के लिये किया जाना आशयित है। इसके अतिरिक्त उक्त परिभाषा में निवासीय, वाणिज्यिक उपयोग हेतु दुकान (किसी 2, भी नाम से उललेखित) भी सम्मिलित है। | विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को संस्थागत /सुविधागत प्लॉट (snstitutional/Facility Plot । | की प्रकृति का बताया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा vera यूनिट को वाणिज्यिक प्रकृति | बताया गया है। यहाँ पर यह उल्लेखनीय है कि रेरा अधिनियम, 206 में “प्लॉट” की परिभाषा | नहीं दी गयी है और न ही प्लॉट की प्रकृति के आधार पर कोई भेद किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन में यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20:0 के विनियमों Page 3 of 4 | पर बल दिया गया प्राविधानों में प्लॉट की प्रकृति के आधार पर कोई भेद / निषेध उल्लेखित नहीं किया गया है। E-Court है, जिसे स्वीकार नहीं किया जा सकता, क्‍योंकि रेरा अधिनियम, 206 के. । इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल सब-लीज डीड के साथ संलग्न परियोजना के ॥ | स्वीकृत मानचित्र के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि प्रश्नगत परियोजना में शिकायतकर्ता की | | यूनिट pu तथा एक अन्य यूनिट p-0 को मिल्क बूथ के रूप में प्रदर्शित किया गया है। प्रश्नगत | परियोजना उत्तर प्रदेश संख्या: ~UPRERAP देश भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण में पंजीकृत है, जिसकी रेरा पंजीकरण | RJ235739 है। अतः उपर्युक्त कारणों के आधार पर यह निष्कर्ष निकालना । स् उचित है कि प्रश्नगत शिकायत को सुनने गत यूनिट रेरा अधिनियम, 2oie की परिधि के बाहर नहीं है तथा प्रश्नगत | का क्षेत्राधिकार इस पीठ को प्राप्त है। |

विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु दाखिल प्रार्थना-पत्र को खारिज किया जाना न्यायोचित होगा। अत: समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह उचित होगा कि विपक्षी | | द्वारा प्रश्नगगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु दाखिल प्रार्थना-पत्र को स्वीकार न करते हुए, | were शिकायत | प्रार्थना-पत्र, दिनांक 25-40-2024 को उपर्युक्तानुसार खारिज किया जाता है। | को गुणदोष के आधार पर निर्णीत किया जाये। अतः विपक्षी द्वारा दाखिल | | | साथ ही विपक्षी कम्पनी को आदेशित किया जाता है कि वह आगामी 02 सप्ताह के अन्दर | | अपना विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र सहित प्राधिकार-पत्र /वकालतनामा RW Here पेज पर | अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें, | साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अंकित उनके द्वारा अदा की गयी धनराशि के | | सम्बन्ध में स्पष्टीकरण उक्त आपत्ति-पत्र में दर्शित करना सुनिश्चित करें, जिसके उपरान्त आगामी | [02 सप्ताह में शिकायतकर्ता, विपक्षी के उक्त विस्तृत लिखित आपत्ति-पत्र पर अपना विस्तृत प्रत्युत्तर रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में. उपलब्ध कराना सुनिश्चित He | | उभय पक्षों को यह भी निर्देशित किया जाता है कि वे अपने दस्तावेज ,/अभिकथनों को | | आपस में ई-मेल के माध्यम से साझा करें तथा अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपने | । दस्तावेज / अभिकथनों की भौतिक प्रतियाँ रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना | | सुनिश्चित करें और प्राप्ति का प्रमाण भी पोर्टल पर अपलोड करें। तद्नुसार आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 44-03-2026.

| अतः प्रश्नगत शिकायत में गुण-दोष के आधार पर सुनवाई हेतु, पत्रावली दिनांक (६ | 24--04--2025 को पेश हो। oom : t अध्यक्ष, WT | Page 4 of 4