E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/02/I742/2024 रजत सग्गी एवं सुमन सग्गी बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. हि का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 42-44-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विनीत कुमार उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आशु चौधरी उपस्थित eg | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cal को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 42-44-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा ward यूनिट का कब्जा एवं | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "MIGSUN WYNN" गौतमबुद्धनगर RT पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ2769 है |) में यूनिट संख्या: Sun-0, 003 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत W.28,75,0i4/— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.28,9,058 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार फिट-आउट की माँग 7 की | गई है, परन्तु अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान का समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी / प्रमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किसी भी प्रमाण-पत्र का आवेदन प्रस्तुत नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा ओ.सी. प्राप्त करने का एक फर्जी आवेदन Page | of 20 E-Court : = दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: Ncri44030575/20I9 में पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आज तक कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का समायोजन अभी भी अवशेष है। लेजर में अधिक ब्याज दर के कारण रू.54,830 / -- के एडहॉक चार्ज दर्ज/अंकित है | विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना दिनांक 40-0-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र प्रेषित किया गया, जबकि रेरा एक्सटेंशन की समय-सीमा भी समाप्त हो चुकी है। GST पास-ऑन भी बकाया है, जिसके लिए बुकिंग के समय &.4,t0,000/— बताये गये थे। अतः इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्‍त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 0-03--2025 एवं लिखित बहस, दिनांक 45-74-2025 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत में सिर्फ विपक्षी द्वारा उठाई गयी अवैध माँग को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया था और उक्त शिकायत में निर्णय /आदेश शिकायतकर्ता के पक्ष में हुआ था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त आदेश कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार कब्जे के समय रू.6,24,532,//- का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में ही अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा रेरा के नियमों एवं मानदण्डों का घोर उल्लंघन किया गया है, क्योंकि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. एवं जीएसटी इनपुट लाभ का समायोजन सम्बन्धी दावा भ्रामक है, जिसकी गहन जाँच आवश्यक है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43--07-2048 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, उक्त अनुबन्ध की तिथि 43-07-20:8 से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 43-05-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी / प्रमोटर, आज तक प्रश्नगत CTAR—Sun-i0 का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने में असफल रहा है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTI, दिनांक o6—-74-2025 A स्पष्ट कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर की आपत्तियाँ लम्बित है और कोई ओ.सी. / सी.सी. जारी नहीं हुआ है। अतः डीम्ड कम्प्लीशन की कोई अवधारण शिकायतकर्ता के टावर पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05-07-2048 से दिनांक 22-0:-2024 तक जी.एस.टी. के मद में कुल रू.2,42,958 //- का भुगतान किया गया है और विपक्षी द्वारा

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a जी.एस.टी. वसूल की गयी है, जबकि पीठ द्वारा निर्धारित विधिक दरों वर्ष, 20:9 तक जी.एस.टी. 05 प्रतिशत तथा वर्ष, 209 के बाद जनवरी, 2024 तक परियोजना "Affordable Housing Scheme" में होने के कारण जी.एस.टी. 0 प्रतिशत लागू था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल देय जी.एस.टी. &.54,770/— बनता है। अतः शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. के मद में रू.,78,232,/- की धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा अवैध अतिरिक्त माँगें, एडहॉक चार्जेज एवं सुपर एरिया आधारित गणनाएं कर रहा है, जो कि उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में कहीं भी उल्लिखित नहीं है। यू.पी. रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-42-2023 के अनुसार सभी गणनाएं सिर्फ कार्पेट एरिया पर ही की जानी चाहिए। विपक्षी द्वारा एडहॉक चार्जेज न लगाने का लिखित वादा wa की ई-मेल, दिनांक 03-04-2020 से प्रमाणित है। विपक्षी द्वारा दावा किया गया है कि वह दिनांक 40-04-2020 @ प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है, परन्तु शिकायतकर्ता के पास प्रारम्भिक 06 माह (अप्रैल, 2020 से अक्टूबर, 2020) का रिकॉर्ड उपलब्ध नहीं है, क्योंकि पहले ऋण इंडियाबुल्स से था, तत्पश्चात्‌ अक्टूबर, 2020 में ऋण आई.सी.आई.सी.आई. बैंक में ट्रान्सफर हुआ । अतः विपक्षी / प्रमोटर को प्रारम्भिक अवधि की पूर्ण प्री-ई.एम.आई. भुगतान स्थिति का बैंक सत्यापित रिकॉर्ड प्रस्तुत करना आवश्यक है। दिनांक 40-40-2020 से दिनांक 0-7:-2025 तक कुल प्री-ई.एम.आई. रू.7,82,204 /- देय हुई है। उक्त अवधि के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 30-09-2023 तक कुल &.2,59,007 /— का भुगतान किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी./सी.सी. सहित | प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को आवंटन-पत्र एवं पेमेन्ट प्लान की सहमत शर्तों के अनुसार धनराशि चार्जेज की माँग किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा आवंटियों के निरन्तर उत्पीड़न एवं यूपी. रेरा के मानदण्डों के उल्लंघन हेतु विपक्षी कम्पनी पर आवश्यक पैनाल्टी लगाये जाने तथा विपक्षी / प्रमोटर द्वारा जी.एस.टी. के मद में प्राप्त अतिरिक्त धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं अतिरिक्त ई.एम.आई., जो संविदात्मक रूप से विपक्षी / प्रमोटर की देयती थी, शिकायतकर्ता द्वारा बाध्य होकर जमा की गयी है, को मय ब्याज वापस दिलाये जाने तथा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू., दिनांक 48-07-20:8 की प्रति, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTI, दिनांक 06—74—2025 | की प्रति, अंतिम अनुस्मारक पत्र, कस्टमर लेजर, रिपेमेन्ट शैड्यूल खाता विवरण, रेरा कार्यालय ज्ञाप, दिनांक 06-42-2023 की प्रति, माँग-पत्र, आवंटन-पत्र, दिनांक 43--07-2048 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। इस पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 02-42-2024 तथा लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 03-42--2024 Page 3 of 20 ee ? E-Court

= करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्ननत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: NcRi44030575/20I9 4% पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा विधिवत्‌ अनुपालन किया जा चुका है, हालांकि शिकायतकर्ता द्वारा कई बार भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिसके कारण शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब ब्याज का भुगतान करना ast! शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष मूल धनराशि के साथ-साथ मूल धनराशि का समय पर भुगतान न किये जाने के कारण हुए विलम्ब जुर्माने का भुगतान किये जाने की शर्त पर, विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित tre प्लान के अनुसार समय पर भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में "Mera Ghar Mere Sathi_Subvention_5% (Migsun Wynn/C/Plan-Fa) “ के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun-l0/003 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 को निष्पादित कराया गया। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.30,87,08.75 //-- (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी। आवंटन-पत्र, दिनांक 43-07-2048 के प्रस्तर-4(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र /अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित मई, 2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: '४टार45/04/9333/2022 “राजकुमार whe बनाम महालक्ष्मी रियलटेक ब्रा: fer.” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगनत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र के साथ माँग-पत्र प्रेषित कर, समस्त देय धनराशि का भुगतान अर्जित ब्याज सहित करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के उक्त अनुरोध पर कोई ध्यान नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आज तक कुल W.28,9,058.3/— का भुगतान किया गया है, हालांकि मूल धनराशि के साथ विलम्ब ब्याज सहित रू.2,68,050.44 ,“- की धनराशि बकाया है, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा देय है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कई अनुस्मारक-पत्र एवं ई-मेल प्रेषित कर, बकाया धनराशि का भुगतान करने एवं यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने में कभी कोई रूचि नहीं दिखाई गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 0-04-2020 से ऑफर ऑफ फिट आऊट /कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ अक्टूबर, 2023 तक की अवधि के लिए Page 4 of 20 E-Court

= के रूप में .6,74,404/— की धनराशि समायोजित की गयी, उल्लेख शिकायतकर्ता के लेजर में है तथा दिनांक 40-04-2020 से पूर्व प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे बैंक को किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. इनपुट के मद में रू.42,50//- का लाभ प्रदान किया गया। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा ged शिकायत को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन / आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से प्रश्नगत यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि तक वॉच एण्ड वार्ड चार्जेज़ का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का. अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 की प्रति, ओ.सी./ ओ.सी., दिनांक 49-04-2026 की प्रति, कस्टमर लेजर, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक .0-70-2023 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? |

3. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 0६, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force a Events के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर प्रकरण में विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: NCRI45/04/9333/2022 “OTHE फोयाट बनाम Page 5 of 20 E-Court = र्यिलटेक a. fer.” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगनत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये ae “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 73029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - #47, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” पर्यावर्णय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक

हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक f 04-44-2049 से दिनांक og-i2-20:9) एवं 33 दिन (6-2) (दिनांक 40-2-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की Page 6 of 20 E-Court = के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों क॑ आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: o Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 029, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा

शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम | माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04--2024 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र के साथ माँग-पत्र प्रेषित कर, समस्त देय धनराशि का भुगतान अर्जित ब्याज सहित करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के उक्त अनुरोध पर कोई ध्यान नहीं दिया गया। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किसी भी प्रमाण-पत्र का आवेदन प्रस्तुत नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा SMA. प्राप्त करने का एक फर्जी आवेदन प्रस्तुत किया गया है, जबकि कार्य भी अभी Page 7 of 20 E-Court

= हैं। विपक्षी द्वारा रेरा एक्सटेंशन बैंक एवं शिकायतकर्ता, दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा ओसी./सी.सी. प्राप्त किये बिना दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र प्रेषित किया गया, जबकि रेरा एक्सटेंशन की समय-सीमा भी समाप्त हो चुकी है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTL, दिनांक 06-44-2025 में स्पष्ट कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर की आपत्त्तियाँ लम्बित है और कोई ओ.सी. /सी.सी. जारी नहीं हुआ है। अतः डीम्ड कम्प्लीशन की कोई अवधारण शिकायतकर्ता के टावर पर लागू नहीं होती है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, आवंटी / शिकायतकर्ता को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the

building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re- erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपर्युकतानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. Rr के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित Page 8 of 20 E-Court b आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया | है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन

और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं | किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। प्रकरण में विपक्षी द्वारा सिर्फ ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 की प्रति दाखिल की गयी है, परन्तु प्रश्नगत परियोजना / टावर से सम्बन्धित चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ दाखिल नहीं की गयी हैं। अतः उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी

के कथनानुसार प्रश्नगत परियोजना» टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत | किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की ORI-(4() 4 प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; Page 9 of 20 74 E-Court = ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की eRIT-9(40) एवं anya ved के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (44) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub- section (7) of section I7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की ai—i7 निम्नवत्‌ हैः-

77, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओब्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ फिट आऊट Page 0 of 20 4 E-Court } = /मॉँग-पत्र, दिनांक 40-40-2023 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है और उपर्युक्तानुसार खारिज किया जाता है। प्रकरण में वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना, टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी., दिनांक 49-04-2026 को प्राप्त किया जा चुका है, किन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाण एवं साक्ष्य रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किये गये हैं, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / MM, दिनांक 49-04-2026 को प्राप्त करने के बाद शिकायतकर्ता के पक्ष में कोई विधिक रूप से अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये गये हों, जिसका अनुपालन निर्धारित समयावधि में शिकायतकर्ता द्वारा न किया गया हो।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा पाने का अधिकारी है तथा साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा समस्त चार्जेज /धनराशि पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट शैड्यूल एवं सहमत शर्तों के अनुसार देय हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को yer यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार फिट-आउट की माँग तो की गई है, परन्तु अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान का समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा एक्सटेंशन बैंक एवं शिकायतकर्ता, दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: ४टारा44030575/209 में पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आज तक कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का समायोजन अभी भी अवशेष है। लेजर में अधिक ब्याज दर के कारण

(Se) रू.54,830 / - के एडहॉक चार्ज दर्ज /अंकित है। ost पास-ऑन भी बकाया है, जिसके बुकिंग के समय रू.,0,000,/- बताये गये थे। अतः इन आधारों पर शिकायतकर्ता Page ] of 20 Z E-Court a प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 04-03-2025 एवं लिखित बहस, दिनांक 45-74-2025 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत में सिर्फ विपक्षी | द्वारा उठाई गयी अवैध माँग को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया था और उक्त शिकायत में निर्णय / आदेश शिकायतकर्ता के पक्ष में हुआ था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त आदेश कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लान के अनुसार कब्जे के समय रू.6,24,532,/- का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में ही अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा रेरा के नियमों एवं मानदण्डों का घोर उल्लंघन किया गया है, क्योंकि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. एवं जीएसटी इनपुट लाभ का समायोजन सम्बन्धी दावा भ्रामक है, जिसकी गहन जाँच आवश्यक है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 73-07-208 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, उक्त अनुबन्ध की तिथि 43—07-208 से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 43-05--2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी / प्रमोटर, आज तक प्रश्नगत CTAR—Sun-i0 का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05--07-2048 से दिनांक 22-04-2024 तक जी.एस.टी. के मद में कुल B.2,2,958/— का भुगतान किया गया है और विपक्षी द्वारा अतिरिक्त जी.एस.टी. वसूल की गयी है, जबकि पीठ द्वारा निर्धारित विधिक दरों के अनुसार वर्ष, 20:9 तक जी.एस.टी. 05 प्रतिशत तथा वर्ष, 20i9 के बाद जनवरी, 2024 तक परियोजना "Affordable Housing Scheme" में होने के कारण जी.एस.टी. 04 प्रतिशत लागू था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल देय जी.एस.टी. रू.54,770,/- बनता है। अतः शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. के मद में w.2,78,232/— की धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा अवैध अतिरिक्त माँगें, एडहॉक चार्जेज़ एवं सुपर (2) एरिया आधारित गणनाएं कर रहा है, जो कि उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में कहीं भी उल्लिखित नहीं है। यूपी. रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-42-2023 के अनुसार सभी गणनाएं सिर्फ कार्पेट एरिया पर ही की जानी चाहिए। विपक्षी द्वारा एडहॉक चार्जेज न लगाने का लिखित वादा wa की ई-मेल, दिनांक 03-04-2020 से प्रमाणित है। विपक्षी द्वारा दावा किया गया है कि वह दिनांक 40-04--2020 से प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है, परन्तु शिकायतकर्ता के पास

Page 2 of 20 रे 06 माह (अप्रैल, 2020 से अक्टूबर, 2020) का रिकॉर्ड उपलब्ध नहीं है, क्योंकि पहले ऋण इंडियाबुल्स से था, तत्पश्चात्‌ अक्टूबर, 2020 में ऋण आई.सी.आई.सी.आई. बैंक में ट्रान्सफर हुआ | अतः विपक्षी / प्रमोटर को प्रारम्भिक अवधि की पूर्ण प्री-ई.एम.आई. भुगतान स्थिति का बैंक सत्यापित रिकॉर्ड प्रस्तुत करना आवश्यक है। दिनांक t0-70-2020 से दिनांक 40-44-2025 तक कूल प्री-ई.एम.आई. रू.7,82,204 /- देय हुई है। उक्त अवधि के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 30-09-2023 तक कुल रू.2,59,007 /— का भुगतान किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगनत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को आवंटन-पत्र एवं पेमेन्ट प्लान की सहमत शर्तों के अनुसार धनराशि चार्जेज़ की माँग किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा आवंटियों के निरन्तर उत्पीड़न एवं यूपी. रेरा के मानदण्डों के उल्लंघन हेतु विपक्षी कम्पनी पर आवश्यक पैनालटी लगाये जाने तथा विपक्षी / प्रमोटर द्वारा जी.एस.टी. के मद में प्राप्त अतिरिक्त धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं अतिरिक्त ई.एम.आई., जो संविदात्मक रूप से विपक्षी / प्रमोटर की देयती थी, शिकायतकर्ता द्वारा बाध्य होकर जमा की गयी है, को मय ब्याज वापस दिलाये जाने तथा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा vera शिकायत को खारिज किये जाने हेतु लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 02-42-2024 तथा लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 03-42-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्ननत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने | योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: NCR44030575/20I9 4 पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा विधिवत्‌ अनुपालन किया जा चुका है, हालांकि शिकायतकर्ता द्वारा कई बार भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिसके कारण शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब ब्याज का भुगतान करना पड़ा। शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष मूल धनराशि के साथ-साथ मूल धनराशि का समय पर भुगतान न किये जाने के कारण हुए विलम्ब GAM oT भुगतान किये जाने की शर्त पर, विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित tre प्लान के अनुसार समय पर भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में "Mera Ghar Mere Sathi_Subvention_5% (Migsun Wynn/C/Plan-Fa) ~ के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun- 0/003 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 को निष्पादित कराया गया। ved यूनिट की कुल कीमत रू.30,87,408.75 /— (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी। आवंटन-पत्र, दिनांक 43-07-208 के प्रस्तर-4(7) के अनुसार विपक्षी द्वारा wera यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित मई, 2022 Page 3 of 20 E-Court

= शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के अधीन दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आज तक कुल रू.28,9,058.34 /— का भुगतान किया गया है, हालांकि मूल धनराशि के साथ विलम्ब ब्याज सहित रू.2,68,050.44 ,/- की धनराशि बकाया है, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा देय है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कई अनुस्मारक-पत्र एवं ई-मेल प्रेषित कर, बकाया धनराशि का भुगतान करने एवं यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने में कभी कोई रूचि नहीं दिखाई गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 40--04-2020 से ऑफर ऑफ फिट आऊट » कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ अक्टूबर, 2023 तक की अवधि के लिए प्री-ई.एम.आई. के रूप में रू.6,74,494 // - की धनराशि समायोजित की गयी, जिसका veers शिकायतकर्ता के लेजर में है तथा दिनांक 40-04-2020 से पूर्व प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे बैंक को किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. इनपुट के मद में G.42,50/—- का लाभ प्रदान किया गया। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा gear freed को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन /आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से ued यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि तक वॉच एण्ड वार्ड ania का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि:- "Section 46, Return of Amount and Compensation-

(4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Page 4 of 20 E-Court = प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा yet यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 3-07-2048 G प्रस्तर-04(0) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, उक्त आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 43-05-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में | माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 43--05-2022 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 24-07-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- Page 5 of 20 E-Court

: ॥8(7)(9) lays down that = promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अधीन दिनांक 72-:0-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7/+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८7४-+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। शिकायतकर्ता का यह कथन है कि उन्होंने प्रमोटर को जी.एस.टी. के संबंध में निर्धारित दर से अधिक भुगतान किया है। इस संदर्भ में यूपी. रेरा द्वारा निर्गत पत्र संख्या: 272 / यू पी.रेरा / 2024-25, दिनांक 08 जनवरी, 2025 के आलोक में शिकायतकर्ता सक्षम जी.एस.टी. प्राधिकारी के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर उक्त अतिरिक्त भुगतान की गई जी.एस.टी. धनराशि की वापसी प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही कर सकते हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 Pena किया जाता है। Page 6 of 20 = अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की al

है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी: बनाम हिमाचल weer आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2"

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (997) 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 ब्ावउत of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 4944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No, 2244 ०7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. I0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.

उ4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर merch क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FETA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सार्इनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य TAT स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 26027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत WAR निम्नवत्‌ हैः- Page I7 of 20 E-Court कल Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 4659/] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-202, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी.»सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43-05-2022 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 24-07-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MeLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 8 of 20 E-Court |. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास अधिनियम, 20:6 की धारा-2(»०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८०7#7+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

5. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लान अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्ता से आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43--07-2048 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लान »शर्तों के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज़ की माँग नहीं करेंगे | 6. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र / एम.ओ.यू. के अनुसार शिकायतकर्ता / सम्बन्धित वित्तीय संस्थाबैंक को प्री-ई.एम.आई. के मद में धनराशि का भुगतान करना सुनिश्चित करेंगे तथा यदि विपक्षी द्वारा पूर्व में किसी | प्री-ई.एम.आई. किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था / बैंक को भुगतान किया गया हो, तो वह धनराशि भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को वापस करना सुनिश्चित करेंगे।

7. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह रेरा पोर्टल पर अपलोडेड समस्त प्रमोटर्स (विकासकर्ताओं) द्वारा आवंटियों से जमा कराई जाने वाली जी.एस.टी. के दरों के सम्बन्ध में जारी पत्र संख्या: 242/ यूपी. रेरा// 2024-25, दिनांक os—oi—2025 के संलग्न जी.एस.टी. के तहत रियल एस्टेट कराधान के क्रमांक संख्या: 02 के अवलोकन से यह विदित है कि एफॉर्डेबल अपार्टमेन्ट / अपार्टमेन्ट की बिक्री के सम्बन्ध में दिनांक 04-04-2049 से पूर्व जी.एस.टी. की दर 08 प्रतिशत तथा दिनांक 04-04-2049 के बाद जी.एस.टी. की दर से 0१ प्रतिशत प्राविधानित / निर्धारित है, के आधार पर शिकायतकर्ता से जी.एस.टी. की धनराशि प्राप्त करेंगे। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर को जी.एस.टी. के संबंध में निर्धारित दर से अधिक भुगतान किये जाने की स्थिति में शिकायतकर्ता सक्षम जी.एस.टी. प्राधिकारी के समक्ष आवेदन-पत्र प्रस्तुत कर उक्त अतिरिक्त भुगतान की गई जी.एस.टी. धनराशि की वापसी प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही कर सकते हैं। Pb Page 9 of 20 4 E-Court Re eee विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित He | (9. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की | | धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। \0. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें।

Hl. पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। TEAR पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 44--05--2026. Age (संजय आर/भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 20 of 20

E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/02/I742/2024 रजत सग्गी एवं सुमन सग्गी बनाम एस.जे.पी. होटल्स एण्ड रिजॉर्ट्स प्रा. लि. हि का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 42-44-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं एवं उनकी ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री विनीत कुमार उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री आशु चौधरी उपस्थित eg | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cal को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 42-44-2025 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा ward यूनिट का कब्जा एवं | विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "MIGSUN WYNN" गौतमबुद्धनगर RT पंजीयन संख्या: UPRERAPRJ2769 है |) में यूनिट संख्या: Sun-0, 003 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत W.28,75,0i4/— है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.28,9,058 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार फिट-आउट की माँग 7 की | गई है, परन्तु अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान का समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी / प्रमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किसी भी प्रमाण-पत्र का आवेदन प्रस्तुत नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा ओ.सी. प्राप्त करने का एक फर्जी आवेदन Page | of 20 E-Court : = दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: Ncri44030575/20I9 में पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आज तक कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का समायोजन अभी भी अवशेष है। लेजर में अधिक ब्याज दर के कारण रू.54,830 / -- के एडहॉक चार्ज दर्ज/अंकित है | विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना दिनांक 40-0-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र प्रेषित किया गया, जबकि रेरा एक्सटेंशन की समय-सीमा भी समाप्त हो चुकी है। GST पास-ऑन भी बकाया है, जिसके लिए बुकिंग के समय &.4,t0,000/— बताये गये थे। अतः इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्‍त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 0-03--2025 एवं लिखित बहस, दिनांक 45-74-2025 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत में सिर्फ विपक्षी द्वारा उठाई गयी अवैध माँग को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया था और उक्त शिकायत में निर्णय /आदेश शिकायतकर्ता के पक्ष में हुआ था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त आदेश कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार कब्जे के समय रू.6,24,532,//- का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में ही अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा रेरा के नियमों एवं मानदण्डों का घोर उल्लंघन किया गया है, क्योंकि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. एवं जीएसटी इनपुट लाभ का समायोजन सम्बन्धी दावा भ्रामक है, जिसकी गहन जाँच आवश्यक है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43--07-2048 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, उक्त अनुबन्ध की तिथि 43-07-20:8 से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 43-05-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी / प्रमोटर, आज तक प्रश्नगत CTAR—Sun-i0 का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने में असफल रहा है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTI, दिनांक o6—-74-2025 A स्पष्ट कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर की आपत्तियाँ लम्बित है और कोई ओ.सी. / सी.सी. जारी नहीं हुआ है। अतः डीम्ड कम्प्लीशन की कोई अवधारण शिकायतकर्ता के टावर पर लागू नहीं होती है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05-07-2048 से दिनांक 22-0:-2024 तक जी.एस.टी. के मद में कुल रू.2,42,958 //- का भुगतान किया गया है और विपक्षी द्वारा

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a जी.एस.टी. वसूल की गयी है, जबकि पीठ द्वारा निर्धारित विधिक दरों वर्ष, 20:9 तक जी.एस.टी. 05 प्रतिशत तथा वर्ष, 209 के बाद जनवरी, 2024 तक परियोजना "Affordable Housing Scheme" में होने के कारण जी.एस.टी. 0 प्रतिशत लागू था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल देय जी.एस.टी. &.54,770/— बनता है। अतः शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. के मद में रू.,78,232,/- की धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा अवैध अतिरिक्त माँगें, एडहॉक चार्जेज एवं सुपर एरिया आधारित गणनाएं कर रहा है, जो कि उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में कहीं भी उल्लिखित नहीं है। यू.पी. रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-42-2023 के अनुसार सभी गणनाएं सिर्फ कार्पेट एरिया पर ही की जानी चाहिए। विपक्षी द्वारा एडहॉक चार्जेज न लगाने का लिखित वादा wa की ई-मेल, दिनांक 03-04-2020 से प्रमाणित है। विपक्षी द्वारा दावा किया गया है कि वह दिनांक 40-04-2020 @ प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है, परन्तु शिकायतकर्ता के पास प्रारम्भिक 06 माह (अप्रैल, 2020 से अक्टूबर, 2020) का रिकॉर्ड उपलब्ध नहीं है, क्योंकि पहले ऋण इंडियाबुल्स से था, तत्पश्चात्‌ अक्टूबर, 2020 में ऋण आई.सी.आई.सी.आई. बैंक में ट्रान्सफर हुआ । अतः विपक्षी / प्रमोटर को प्रारम्भिक अवधि की पूर्ण प्री-ई.एम.आई. भुगतान स्थिति का बैंक सत्यापित रिकॉर्ड प्रस्तुत करना आवश्यक है। दिनांक 40-40-2020 से दिनांक 0-7:-2025 तक कुल प्री-ई.एम.आई. रू.7,82,204 /- देय हुई है। उक्त अवधि के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 30-09-2023 तक कुल &.2,59,007 /— का भुगतान किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी./सी.सी. सहित | प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को आवंटन-पत्र एवं पेमेन्ट प्लान की सहमत शर्तों के अनुसार धनराशि चार्जेज की माँग किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा आवंटियों के निरन्तर उत्पीड़न एवं यूपी. रेरा के मानदण्डों के उल्लंघन हेतु विपक्षी कम्पनी पर आवश्यक पैनाल्टी लगाये जाने तथा विपक्षी / प्रमोटर द्वारा जी.एस.टी. के मद में प्राप्त अतिरिक्त धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं अतिरिक्त ई.एम.आई., जो संविदात्मक रूप से विपक्षी / प्रमोटर की देयती थी, शिकायतकर्ता द्वारा बाध्य होकर जमा की गयी है, को मय ब्याज वापस दिलाये जाने तथा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू., दिनांक 48-07-20:8 की प्रति, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTI, दिनांक 06—74—2025 | की प्रति, अंतिम अनुस्मारक पत्र, कस्टमर लेजर, रिपेमेन्ट शैड्यूल खाता विवरण, रेरा कार्यालय ज्ञाप, दिनांक 06-42-2023 की प्रति, माँग-पत्र, आवंटन-पत्र, दिनांक 43--07-2048 की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। इस पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने हेतु लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 02-42-2024 तथा लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 03-42--2024 Page 3 of 20 ee ? E-Court

= करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्ननत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: NcRi44030575/20I9 4% पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा विधिवत्‌ अनुपालन किया जा चुका है, हालांकि शिकायतकर्ता द्वारा कई बार भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिसके कारण शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब ब्याज का भुगतान करना ast! शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष मूल धनराशि के साथ-साथ मूल धनराशि का समय पर भुगतान न किये जाने के कारण हुए विलम्ब जुर्माने का भुगतान किये जाने की शर्त पर, विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित tre प्लान के अनुसार समय पर भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में "Mera Ghar Mere Sathi_Subvention_5% (Migsun Wynn/C/Plan-Fa) “ के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun-l0/003 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 को निष्पादित कराया गया। प्रश्नगत यूनिट की कुल कीमत रू.30,87,08.75 //-- (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी। आवंटन-पत्र, दिनांक 43-07-2048 के प्रस्तर-4(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र /अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित मई, 2022 तक शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के अधीन दिया जाना था। विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: '४टार45/04/9333/2022 “राजकुमार whe बनाम महालक्ष्मी रियलटेक ब्रा: fer.” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगनत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र के साथ माँग-पत्र प्रेषित कर, समस्त देय धनराशि का भुगतान अर्जित ब्याज सहित करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के उक्त अनुरोध पर कोई ध्यान नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आज तक कुल W.28,9,058.3/— का भुगतान किया गया है, हालांकि मूल धनराशि के साथ विलम्ब ब्याज सहित रू.2,68,050.44 ,“- की धनराशि बकाया है, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा देय है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कई अनुस्मारक-पत्र एवं ई-मेल प्रेषित कर, बकाया धनराशि का भुगतान करने एवं यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने में कभी कोई रूचि नहीं दिखाई गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 0-04-2020 से ऑफर ऑफ फिट आऊट /कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ अक्टूबर, 2023 तक की अवधि के लिए Page 4 of 20 E-Court

= के रूप में .6,74,404/— की धनराशि समायोजित की गयी, उल्लेख शिकायतकर्ता के लेजर में है तथा दिनांक 40-04-2020 से पूर्व प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे बैंक को किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. इनपुट के मद में रू.42,50//- का लाभ प्रदान किया गया। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा ged शिकायत को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन / आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से प्रश्नगत यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि तक वॉच एण्ड वार्ड चार्जेज़ का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का. अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 की प्रति, ओ.सी./ ओ.सी., दिनांक 49-04-2026 की प्रति, कस्टमर लेजर, ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र, दिनांक .0-70-2023 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cet को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- 4. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी / सी.सी के आधार पर अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा सकता है ? |

3. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 0६, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force a Events के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर प्रकरण में विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर की अवधि के कारण दिये गये लाभ के सम्बन्ध में इसी पीठ द्वारा शिकायत संख्या: NCRI45/04/9333/2022 “OTHE फोयाट बनाम Page 5 of 20 E-Court = र्यिलटेक a. fer.” में पारित आदेश का उल्लेख करते हुए, प्रश्नगनत शिकायत में भी फोर्स मैज्योर का लाभ प्रदान किये जाने का अनुरोध किया गया है। मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 / 985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये ae “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्‍त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 73029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09-42-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:-

44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under: - #47, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. "” Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.” पर्यावर्णय आधार पर मा. सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04-44-2049 से दिनांक

हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक f 04-44-2049 से दिनांक og-i2-20:9) एवं 33 दिन (6-2) (दिनांक 40-2-2049 से दिनांक 44-02--2020 तक साँय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की Page 6 of 20 E-Court = के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों क॑ आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्‍्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: o Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 029, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा

शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. के आधार पर अंतिम | माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा सकता है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। प्रकरण में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सभी अपेक्षित दस्तावेजों के साथ ओ.सी. प्राप्त करने हेतु आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04--2024 को प्रस्तुत किया गया और शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र के साथ माँग-पत्र प्रेषित कर, समस्त देय धनराशि का भुगतान अर्जित ब्याज सहित करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के उक्त अनुरोध पर कोई ध्यान नहीं दिया गया। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा सक्षम प्राधिकरण के समक्ष किसी भी प्रमाण-पत्र का आवेदन प्रस्तुत नहीं किया गया है तथा विपक्षी द्वारा SMA. प्राप्त करने का एक फर्जी आवेदन प्रस्तुत किया गया है, जबकि कार्य भी अभी Page 7 of 20 E-Court

= हैं। विपक्षी द्वारा रेरा एक्सटेंशन बैंक एवं शिकायतकर्ता, दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा ओसी./सी.सी. प्राप्त किये बिना दिनांक 40-40-2023 को ऑफर ऑफ फिट आऊट पत्र प्रेषित किया गया, जबकि रेरा एक्सटेंशन की समय-सीमा भी समाप्त हो चुकी है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा जारी RTL, दिनांक 06-44-2025 में स्पष्ट कहा गया है कि विपक्षी / प्रमोटर की आपत्त्तियाँ लम्बित है और कोई ओ.सी. /सी.सी. जारी नहीं हुआ है। अतः डीम्ड कम्प्लीशन की कोई अवधारण शिकायतकर्ता के टावर पर लागू नहीं होती है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी./सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमनन और विकास) अधिनियम, 20I6 की धारा-44(4)() में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी.»सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, आवंटी / शिकायतकर्ता को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the

building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re- erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.” उपर्युकतानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. Rr के जिस डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. से सम्बन्धित Page 8 of 20 E-Court b आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया | है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन

और विकास) (विक्रय // पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं | किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाणीय एवं अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिन के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी न किये जाने की स्थिति में कोई सूचना प्रेषित की गयी हो और सूचना प्रेषित किये जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई जवाब न दिये जाने की स्थिति में उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में उपर्युक्तानुसार विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया हो। प्रकरण में विपक्षी द्वारा सिर्फ ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त करने हेतु प्रस्तुत किये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024 की प्रति दाखिल की गयी है, परन्तु प्रश्नगत परियोजना / टावर से सम्बन्धित चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ दाखिल नहीं की गयी हैं। अतः उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी

के कथनानुसार प्रश्नगत परियोजना» टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत | किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 04-04-2024, उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की ORI-(4() 4 प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- ",..execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; Page 9 of 20 74 E-Court = ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की eRIT-9(40) एवं anya ved के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (44) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub- section (7) of section I7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की ai—i7 निम्नवत्‌ हैः-

77, (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओब्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना » टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ फिट आऊट Page 0 of 20 4 E-Court } = /मॉँग-पत्र, दिनांक 40-40-2023 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है और उपर्युक्तानुसार खारिज किया जाता है। प्रकरण में वर्तमान समय में विपक्षी द्वारा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण से प्रश्नगत परियोजना, टॉवर के सम्बन्ध में ओ.सी.,/सी.सी., दिनांक 49-04-2026 को प्राप्त किया जा चुका है, किन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई प्रमाण एवं साक्ष्य रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं किये गये हैं, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / MM, दिनांक 49-04-2026 को प्राप्त करने के बाद शिकायतकर्ता के पक्ष में कोई विधिक रूप से अंतिम माँग-पत्र / अनुस्मारक-पत्र / कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये गये हों, जिसका अनुपालन निर्धारित समयावधि में शिकायतकर्ता द्वारा न किया गया हो।

अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का भौतिक कब्जा पाने का अधिकारी है तथा साथ ही शिकायतकर्ता द्वारा समस्त चार्जेज /धनराशि पक्षकारों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट शैड्यूल एवं सहमत शर्तों के अनुसार देय हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को yer यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार फिट-आउट की माँग तो की गई है, परन्तु अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. के भुगतान का समायोजन नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा रेरा एक्सटेंशन बैंक एवं शिकायतकर्ता, दोनों में से किसी को भी प्रदान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: ४टारा44030575/209 में पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आज तक कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। अनुबन्ध के अनुसार प्री-ई.एम.आई. का समायोजन अभी भी अवशेष है। लेजर में अधिक ब्याज दर के कारण

(Se) रू.54,830 / - के एडहॉक चार्ज दर्ज /अंकित है। ost पास-ऑन भी बकाया है, जिसके बुकिंग के समय रू.,0,000,/- बताये गये थे। अतः इन आधारों पर शिकायतकर्ता Page ] of 20 Z E-Court a प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र के विरूद्ध अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 04-03-2025 एवं लिखित बहस, दिनांक 45-74-2025 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों एवं अभिकथनों की पुनरावृत्ति करते हुए, विपक्षी द्वारा आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत में सिर्फ विपक्षी | द्वारा उठाई गयी अवैध माँग को माफ किये जाने का अनुरोध किया गया था और उक्त शिकायत में निर्णय / आदेश शिकायतकर्ता के पक्ष में हुआ था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त आदेश कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लान के अनुसार कब्जे के समय रू.6,24,532,/- का भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में ही अधिक धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा रेरा के नियमों एवं मानदण्डों का घोर उल्लंघन किया गया है, क्योंकि विपक्षी द्वारा ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना कोई विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित नहीं किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा प्री-ई.एम.आई. एवं जीएसटी इनपुट लाभ का समायोजन सम्बन्धी दावा भ्रामक है, जिसकी गहन जाँच आवश्यक है। प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 73-07-208 को निष्पादित एवं हस्ताक्षरित किया गया है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, उक्त अनुबन्ध की तिथि 43—07-208 से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 43-05--2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा आज तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी / प्रमोटर, आज तक प्रश्नगत CTAR—Sun-i0 का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने में असफल रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 05--07-2048 से दिनांक 22-04-2024 तक जी.एस.टी. के मद में कुल B.2,2,958/— का भुगतान किया गया है और विपक्षी द्वारा अतिरिक्त जी.एस.टी. वसूल की गयी है, जबकि पीठ द्वारा निर्धारित विधिक दरों के अनुसार वर्ष, 20:9 तक जी.एस.टी. 05 प्रतिशत तथा वर्ष, 20i9 के बाद जनवरी, 2024 तक परियोजना "Affordable Housing Scheme" में होने के कारण जी.एस.टी. 04 प्रतिशत लागू था। शिकायतकर्ता द्वारा कुल देय जी.एस.टी. रू.54,770,/- बनता है। अतः शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. के मद में w.2,78,232/— की धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना आवश्यक है। विपक्षी द्वारा अवैध अतिरिक्त माँगें, एडहॉक चार्जेज़ एवं सुपर (2) एरिया आधारित गणनाएं कर रहा है, जो कि उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में कहीं भी उल्लिखित नहीं है। यूपी. रेरा कार्यालय आदेश, दिनांक 06-42-2023 के अनुसार सभी गणनाएं सिर्फ कार्पेट एरिया पर ही की जानी चाहिए। विपक्षी द्वारा एडहॉक चार्जेज न लगाने का लिखित वादा wa की ई-मेल, दिनांक 03-04-2020 से प्रमाणित है। विपक्षी द्वारा दावा किया गया है कि वह दिनांक 40-04--2020 से प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कर रहा है, परन्तु शिकायतकर्ता के पास

Page 2 of 20 रे 06 माह (अप्रैल, 2020 से अक्टूबर, 2020) का रिकॉर्ड उपलब्ध नहीं है, क्योंकि पहले ऋण इंडियाबुल्स से था, तत्पश्चात्‌ अक्टूबर, 2020 में ऋण आई.सी.आई.सी.आई. बैंक में ट्रान्सफर हुआ | अतः विपक्षी / प्रमोटर को प्रारम्भिक अवधि की पूर्ण प्री-ई.एम.आई. भुगतान स्थिति का बैंक सत्यापित रिकॉर्ड प्रस्तुत करना आवश्यक है। दिनांक t0-70-2020 से दिनांक 40-44-2025 तक कूल प्री-ई.एम.आई. रू.7,82,204 /- देय हुई है। उक्त अवधि के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 30-09-2023 तक कुल रू.2,59,007 /— का भुगतान किया गया है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से विधिक ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगनत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी को आवंटन-पत्र एवं पेमेन्ट प्लान की सहमत शर्तों के अनुसार धनराशि चार्जेज़ की माँग किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने तथा आवंटियों के निरन्तर उत्पीड़न एवं यूपी. रेरा के मानदण्डों के उल्लंघन हेतु विपक्षी कम्पनी पर आवश्यक पैनालटी लगाये जाने तथा विपक्षी / प्रमोटर द्वारा जी.एस.टी. के मद में प्राप्त अतिरिक्त धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने एवं अतिरिक्त ई.एम.आई., जो संविदात्मक रूप से विपक्षी / प्रमोटर की देयती थी, शिकायतकर्ता द्वारा बाध्य होकर जमा की गयी है, को मय ब्याज वापस दिलाये जाने तथा विपक्षी को प्री-ई.एम.आई. के मद में देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा vera शिकायत को खारिज किये जाने हेतु लिखित प्रार्थना-पत्र, दिनांक 02-42-2024 तथा लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 03-42-2024 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों छिपाते हुए प्रश्ननत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है और खारिज किये जाने | योग्य है। शिकायतकर्ता द्वारा पूर्व में संस्थित शिकायत संख्या: NCR44030575/20I9 4 पीठ द्वारा पारित आदेश का विपक्षी / प्रमोटर द्वारा विधिवत्‌ अनुपालन किया जा चुका है, हालांकि शिकायतकर्ता द्वारा कई बार भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है, जिसके कारण शिकायतकर्ता को भौतिक कब्जा प्राप्त करने में विलम्ब ब्याज का भुगतान करना पड़ा। शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष मूल धनराशि के साथ-साथ मूल धनराशि का समय पर भुगतान न किये जाने के कारण हुए विलम्ब GAM oT भुगतान किये जाने की शर्त पर, विपक्षी, शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु तैयार है। शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित tre प्लान के अनुसार समय पर भुगतान करने में डिफॉल्ट किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Wynn" में "Mera Ghar Mere Sathi_Subvention_5% (Migsun Wynn/C/Plan-Fa) ~ के अन्तर्गत यूनिट संख्या: Sun- 0/003 बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43-07-2048 को निष्पादित कराया गया। ved यूनिट की कुल कीमत रू.30,87,408.75 /— (आवंटन-पत्र में उल्लिखित लागू करों सहित) थी। आवंटन-पत्र, दिनांक 43-07-208 के प्रस्तर-4(7) के अनुसार विपक्षी द्वारा wera यूनिट का कब्जा, आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित मई, 2022 Page 3 of 20 E-Court

= शिकायतकर्ता द्वारा समस्त देय धनराशि का भुगतान किये जाने के अधीन दिया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष आज तक कुल रू.28,9,058.34 /— का भुगतान किया गया है, हालांकि मूल धनराशि के साथ विलम्ब ब्याज सहित रू.2,68,050.44 ,/- की धनराशि बकाया है, जो कि शिकायतकर्ता द्वारा देय है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को कई अनुस्मारक-पत्र एवं ई-मेल प्रेषित कर, बकाया धनराशि का भुगतान करने एवं यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त करने में कभी कोई रूचि नहीं दिखाई गयी। विपक्षी द्वारा दिनांक 40--04-2020 से ऑफर ऑफ फिट आऊट » कब्जे के प्रस्ताव अर्थात्‌ अक्टूबर, 2023 तक की अवधि के लिए प्री-ई.एम.आई. के रूप में रू.6,74,494 // - की धनराशि समायोजित की गयी, जिसका veers शिकायतकर्ता के लेजर में है तथा दिनांक 40-04-2020 से पूर्व प्री-ई.एम.आई. का भुगतान सीधे बैंक को किया गया था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को जी.एस.टी. इनपुट के मद में G.42,50/—- का लाभ प्रदान किया गया। अतः इन आधारों पर विपक्षी द्वारा gear freed को खारिज किये जाने अथवा शिकायतकर्ता को अपनी समस्त देय धनराशि का भुगतान करने के साथ भुगतान में किये गये विलम्ब के आधार पर डिफॉल्ट ब्याज का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने तथा शिकायतकर्ता को डीम्ड कम्प्लीशन /आंशिक पूर्णता प्रमाण-पत्र की तिथि से ued यूनिट के वास्तविक भौतिक कब्जे की तिथि तक वॉच एण्ड वार्ड ania का भुगतान करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-48(॥) में प्राविधान है कि:- "Section 46, Return of Amount and Compensation-

(4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Page 4 of 20 E-Court = प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा yet यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित एवं हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 3-07-2048 G प्रस्तर-04(0) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, उक्त आवंटन-पत्र / अनुबन्ध की तिथि से 40 माह एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 43-05-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में | माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी है।

ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 43--05-2022 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 24-07-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, मा. बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- Page 5 of 20 E-Court

: ॥8(7)(9) lays down that = promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अधीन दिनांक 72-:0-20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7/+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे मा. उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ४८7४-+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। शिकायतकर्ता का यह कथन है कि उन्होंने प्रमोटर को जी.एस.टी. के संबंध में निर्धारित दर से अधिक भुगतान किया है। इस संदर्भ में यूपी. रेरा द्वारा निर्गत पत्र संख्या: 272 / यू पी.रेरा / 2024-25, दिनांक 08 जनवरी, 2025 के आलोक में शिकायतकर्ता सक्षम जी.एस.टी. प्राधिकारी के समक्ष आवेदन प्रस्तुत कर उक्त अतिरिक्त भुगतान की गई जी.एस.टी. धनराशि की वापसी प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही कर सकते हैं। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 Pena किया जाता है। Page 6 of 20 = अतिरिक्त विपक्षी / प्रमोटर को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की al

है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (Decretal) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है। इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा सीआई टी: बनाम हिमाचल weer आवास विकास परिषद 2077 SCC OnLine HP 5204 के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case: 2. Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2"

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (997) 224 ITR 55 (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 ब्ावउत of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 4944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No, 2244 ०7999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRO©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. I0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.

उ4. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर merch क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव FETA, 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, बम्बई द्वारा भी सार्इनाथ राजकुमार सरोड़े व अन्य TAT स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 26027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत WAR निम्नवत्‌ हैः- Page I7 of 20 E-Court कल Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 4659/] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-2027 and our order dated 4-3-202, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the 5th instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है:- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी.»सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें |

विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 43-05-2022 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 24-07-2022 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा पुनः ओ.सी. / सी.सी. सहित विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MeLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी | ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 8 of 20 E-Court |. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास अधिनियम, 20:6 की धारा-2(»०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८०7#7+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी।

5. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का विधिक भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र / अनुबन्ध में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लान अनुसार ही प्राप्त करना सुनिश्चित करेंगे और विपक्षी, शिकायतकर्ता से आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 43--07-2048 में उल्लिखित सहमत पेमेन्ट प्लान »शर्तों के विपरीत किसी भी अनावश्यक अतिरिक्त चार्जेज़ की माँग नहीं करेंगे | 6. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र / एम.ओ.यू. के अनुसार शिकायतकर्ता / सम्बन्धित वित्तीय संस्थाबैंक को प्री-ई.एम.आई. के मद में धनराशि का भुगतान करना सुनिश्चित करेंगे तथा यदि विपक्षी द्वारा पूर्व में किसी | प्री-ई.एम.आई. किश्त का भुगतान नहीं किया गया है अथवा विपक्षी का विधिक उत्तरदायित्व होने के बाद भी शिकायतकर्ता द्वारा वित्तीय संस्था / बैंक को भुगतान किया गया हो, तो वह धनराशि भी विपक्षी, शिकायतकर्ता को वापस करना सुनिश्चित करेंगे।

7. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह रेरा पोर्टल पर अपलोडेड समस्त प्रमोटर्स (विकासकर्ताओं) द्वारा आवंटियों से जमा कराई जाने वाली जी.एस.टी. के दरों के सम्बन्ध में जारी पत्र संख्या: 242/ यूपी. रेरा// 2024-25, दिनांक os—oi—2025 के संलग्न जी.एस.टी. के तहत रियल एस्टेट कराधान के क्रमांक संख्या: 02 के अवलोकन से यह विदित है कि एफॉर्डेबल अपार्टमेन्ट / अपार्टमेन्ट की बिक्री के सम्बन्ध में दिनांक 04-04-2049 से पूर्व जी.एस.टी. की दर 08 प्रतिशत तथा दिनांक 04-04-2049 के बाद जी.एस.टी. की दर से 0१ प्रतिशत प्राविधानित / निर्धारित है, के आधार पर शिकायतकर्ता से जी.एस.टी. की धनराशि प्राप्त करेंगे। शिकायतकर्ता द्वारा प्रमोटर को जी.एस.टी. के संबंध में निर्धारित दर से अधिक भुगतान किये जाने की स्थिति में शिकायतकर्ता सक्षम जी.एस.टी. प्राधिकारी के समक्ष आवेदन-पत्र प्रस्तुत कर उक्त अतिरिक्त भुगतान की गई जी.एस.टी. धनराशि की वापसी प्राप्त करने हेतु विधिक कार्यवाही कर सकते हैं। Pb Page 9 of 20 4 E-Court Re eee विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित He | (9. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की | | धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। \0. शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेगें।

Hl. पक्षकार अपना-अपना वाद व्यय स्वयं वहन करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। TEAR पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 44--05--2026. Age (संजय आर/भूसरेड्डी) अध्यक्ष, उ.प्र. रेरा Page 20 of 20