उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य DR. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट संख्या | कुल धनराशि | जमा धनराशि ._ | सटारा44/02/7329/2024 पलल्‍लवी गुप्ता ]704, Tower- | 49,58,950 /- | 46,2,723 /- Ashoka 2. | NCRI44/02/7486/2024 | डिम्पी ग्रोवर झा एवं 903, Tower- | 49,99,990 /— | 36,79,995 /— निशांत झा Ashoka बनाम ee पिनेकल सुपरस्ट्रक्चर्स प्रा. लि. शिकायतकर्ता पल्‍लवी गुप्ता के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्नगत शिकायतें योजित की गयी हैं। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS से सम्बन्धित हैं। अत: एक ही निर्णय से प्रश्ग्गत शिकायतों का निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- बटारा44/02/7329/2024 पल्‍लवी गुप्ता अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध प्रश्गगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किये गये हैं।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS & ciaX-ASHOKA में दिनांक 04.07.2048 को I7° फ्लोर पर यूनिट WeN-704 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 49,58,950 //- रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 46,2,723 /— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी / तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही परियोजना से सम्बन्धित समस्त अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त किये गये हैं, जिसके बावजूद भी विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की मांग एवं कब्जा ऑफर पत्र जारी किया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण eo Page l | अधिनियम की asi के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत प्रश्नगत यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 05.09.20:8, विपक्षी को भुगतान की गयी धनराशि की रसीदें, इंटीरियर एवं फिनिशिंग कार्य हेतु प्रेषित मांग पत्र व कब्जा प्रस्ताव-पत्र दिनांकित 6.04.2024, लिखित कथन, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

mem शिकायत के सम्बन्ध में विपक्षी की ओर से लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के 2fa—Ashoka में CLP प्लान के अन्तर्गत दिनांक 05.09.2048 को यूनिट Wea-i704 बुक करायी गयी थी। उक्त यूनिट के सापेक्ष विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि 05.03.2022 थी, जिसमें अनुग्रह-अवधि भी शामिल है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 04.08.2024 गलत अंकित किया गया है और मा. पीठ को गुमराह किया जा wer है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान एवं कब्जे की औपचारिकताओं को पूर्ण किये जाने हेतु मांग व अनुस्मारक पत्र दिनांकित 04.04.2024, 09.07.2024 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर हैं और उनके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 46.03.2024 को उक्त यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 एवं 64 के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान में डिफॉल्ट किये जाने की स्थिति में पिपक्षी कंपनी, कुल बिक्री मूल्य का 45 प्रतिशत ore मनी के रूप में जब्त करने का अधिकारी है। उ.प्र. रेरा नियमावली, 20i8 के नियम 9.3 में स्पष्ट रूप से उल्लेख है कि यदि आवंटी द्वारा भुगतान में डिफॉल्ट किया जाता है तो अर्नैस्ट मनी जब्त कर ली $) जाएगी। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विभिन्‍न परिस्थितियों के कारण, जो विपक्षी के नियंत्रण में नहीं थी, जैसे-किसान आंदोलन, विगत वर्षों में दिल्‍ली waiver. में प्रदूषण की भयावह स्थिति के कारण पंरियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने विलम्ब हुआ, इसके अतिरिक्त अक्टूबर, 2049 को

Page 2 be मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण पर प्रतिबन्ध लगाया गया था, जिसे जनवरी, 2020 में हटा लिया गया था, जिसके पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण 24 मार्च, 2020 को पूरे देश में लॉकडाउन लगाया गया था, जिसे समय-समय पर विभिन्‍न अधिसूचनाओं के माध्यम से बढ़ाया गया था, जिस कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र/अनुबन्ध के प्रस्तर-58 के अनुसार 5% see मनी की कटौती करने के उपरान्त शिकायतकर्ता की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर दिनांक 06.i2.2024, पेमेन्ट प्लान, मांग/अनुस्मारक पत्र दिनांकित 04.07.2024, 09.07.2024, यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 05.42.2024, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020, 48.08.2024, प्राधिकरण की पीठ-+ए द्वारा पारित आदेश दिनांकित 46.42.2020, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित अभिकथन प्रस्तुत करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के टॉवर-8580८७ में फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांक 05.09.2048 के माध्यम से I7" फ्लोर पर यूनिट WeN-704 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 49,58,950/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 46,24,723 //- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा vad यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने हेतु CLP प्लान का चयन किया गया था तथा उक्त यूनिट का कब्जा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 05.03.2022 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये बिना ही दिनांक 40.04.2024 को कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है, इसके अतिरिक्त अनुचित धनराशि की भी मांग की गयी है। विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को एकतरफा निरस्त कर दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 धनराशि का भुगतान पहले ही किया जा चुका है तथा अनुचित धनराशि मांग की जा रही है, इसके अतिरिक्त यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा: . का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये बिना ही 02 वर्ष का मेन्‍्टेनेंस दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा एवं 48 प्रतिशत Page 3 é= अधिरोपित किया जा रहा है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों at °-

| afte ब्याज की दर से विलम्बित अविध का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है तथा दिनांक 40.04.2024 को प्रेषित कब्जा प्रस्ताव-पत्र व दिनांक 46.03.2024 को प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र को अमान्य घोषित कर निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2... कया शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-04 बिन्दु weno, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी को उक्त यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 49,58,950/— रुपये के सापेक्ष 46,2,723 /- रुपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के सापेक्ष भुगतान किये जाने हेतु CLP प्लान का चयन किया गया था तथा उक्त यूनिट का कब्जा 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 05.03.2022 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का AM. /सी.सी. प्राप्त किये बिना ही दिनांक 40.04.2024 को कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किया गया है और अनुचित धनराशि की भी मांग की गयी। विपक्षी द्वारा अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की यूनिट को एकतरफा निरस्त कर दिया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान SEP पहले ही किया जा चुका है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को . « 5! क्‍ E(w: aera रखते हुए विपक्षी द्वारा दिनांक 40.04.2024 को प्रेषित कब्जा कै: wa व दिनांक t6.03.2024 को प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र को «» are घोषित कर निरस्त किये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 4 | 3 हु

इस पर विपक्षी द्वारा लिखित उत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना SIKKA KIMANTRA GREENS के efax-Ashoka में CLP प्लान के अन्तर्गत दिनांक 05.09.20i8 को यूनिट संख्या-704 बुक करायी गयी थी। Gar यूनिट के सापेक्ष विपक्षी कंपनी के पास उपलब्ध अभिलेखों के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गयी धनराशि स्वीकार की जाती है। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध के प्रस्तर-27 के अनुसार vad यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने की तिथि 05.03.2022 थी, जिसमें अनुग्रह अवधि भी शामिल है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्रदान किये जाने की तिथि 07. 08,202 गलत अंकित किया गया है और मा. पीठ को गुमराह किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर उक्त यूनिट का कब्जा प्राप्त किया जाना था। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान एवं कब्जे की औपचारिकताओं को पूर्ण किये जाने हेतु मांग व अनुस्मारक पत्र दिनांकित 04.0.2024, 09.07.202 प्रेषित किये गये, परन्तु शिकाग्रतकर्ता अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने में विफल रहा है। शिकायतकर्ता एक डिफॉल्टर हैं और उनके द्वारा सहमत भुगतान योजना के अनुसार अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, जिस कारण विपक्षी द्वारा दिनांक 46.03.2024 को उक्त यूनिट का आवंटन निरस्त कर दिया गया, जिसकी प्रति संलग्न है। अनुबन्ध के प्रस्तर-4.5 एवं 64 के अनुसार आवंटियों द्वारा भुगतान में डिफॉल्ट किये जाने की स्थिति में विपक्षी कंपनी, कुल बिक्री मूल्य का 45 प्रतिशत अर्नेस्ट मनी के रूप में जब्त करने का अधिकारी है। उ.प्र. रेर नियमावली, 20i8 के नियम 9.3 में स्पष्ट रूप से उल्लेख है कि यदि आवंटी द्वारा भुगतान में डिफॉल्ट किया जाता है तो अर्नैस्ट मनी जब्त कर ली जाएगी। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विभिन्‍न परिस्थितियों के कारण, जो विपक्षी के नियंत्रण में नहीं थी, जैसे--किसान आंदोलन, विगत वर्षों में दिल्‍ली एन.सी.आर. में प्रदूषण की भयावह स्थिति के कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने विलम्ब हुआ, इसके अतिरिक्त अक्टूबर, 2049 को मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण पर प्रतिबन्ध लगाया गया था, जिसे जनवरी, 2020 में हटा लिया गया था, जिसके पश्चात्‌ कोविड-49 महा|मारी के कारण 24 मार्च, 2020 को पूरे देश में लॉकडाउन लगाया गया था, जिसे समय-समय पर विभिन्‍न अधिसूचनाओं के माध्यम से बढ़ाया गया था, जिस कारण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने में विलम्ब हुआ। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने एवं आवंटन पत्र /अनुबन्ध eA प्रस्तर-58 के अनुसार 5% अर्नेस्ट मनी की कटौती करने के उपरान्त ४ की शेष जमा धनराशि वापस करने हेतु निर्देशित किये जाने का किया गया है।

Page 5 Che were (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उल्लेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: | i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii, The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4%6 unless provided otherwise under the Rules. within Jorty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], | which shall be paid by the Promoter to the Allottee within Jorty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :- "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; Page 6 ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

फ्लैट आवंटन अनुबन्ध के नियम एवं शर्तों के अनुसार उक्त यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 49,58,950/— रुपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें बुकिंग पर 05 प्रतिशत धनराशि, बुकिंग के 45 दिनों के भीतर 05 प्रतिशत धनराशि, बुकिंग के 30 दिनों के भीतर 05 प्रतिशत धनराशि, टॉवर की खुदाई का कार्य प्रारम्भ होने पर 05 प्रतिशत धनराशि, राफ्टिंग का कार्य प्रारम्भ होने पर 05 प्रतिशत धनराशि, बेसमेन्ट Ka का कार्य प्रारम्भ होने पर 05 प्रतिशत धनराशि, प्रथम फ्लोर से t6 वें फ्लोर तक, प्रत्येक फ्लोर oT ete कार्य प्रारम्भ होने पर 02 प्रतिशत धनराशि, 47 ¢ फ्लोर से 49 वें फ्लोर तक, प्रत्येक फ्लोर का स्लैब कार्य प्रारम्भ होने पर 05 प्रतिशत धनराशि, प्लम्बिंग कार्य प्रारम्भ होने पर 06 प्रतिशत धनराशि, बाहरी एवं भीतरी प्लास्टर कार्य प्रारम्भ होने पर 06-06 प्रतिशत धनराशि, कब्जा हेतु प्रस्ताव पत्र जारी किये जाने पर 06 प्रतिशत धनराशि अदा की जानी थी। उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था।

प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 49,58,950/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 46,2i,723 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, जोकि लगभग 93 प्रतिशत से अधिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध /आवंटन पत्र दिनांकित 05.09.20i8 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर फ्लैट क्रेता अनुबन्ध की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह अर्थात दिनांक 04.03.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 05.42.2024 को भेजा Page 7 गया था, जोकि अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि के 02 वर्ष से अधिक समय के बाद भेजा गया है तथा यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है और न ही अभी तक सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किया गया है।

werd प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wa अपनी यूनिट सरेन्डर / निरस्त नहीं करायी गयी है। विपक्षी द्वारा ऐसा को साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को किसी अन्य क्रेता को विक्रय किया जा चुका हो और वर्तमान समय में शिकायतकर्ता की यूनिट उपलब्ध न हो। चूंकि विपक्षी द्वारा यूनिट. निरस्तीकरण पत्र दिनांक 05.42.2024, अनुबन्ध/आवंटन पत्र के अनुसार परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की तिथि 04.03.2022' के बाद का है और न ही अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किया गया है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक,/ अपूर्ण है। tr अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तदनुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में दिनांक 04.07.2048 को यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य दिनांक 06.09.20I8 को फ्लैट आवंटन अनुबन्ध 4) निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर फ्लैट आवंटन अनुबन्ध की तिथि से 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह अर्थात दिनांक 04.03.2022 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा esses... ———————————EE—E—Eee————eEeeee Page 8 निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है, जबकि यूनिट्र की कुल कीमत 49,58,950/— रुपये के सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा अब तक 46,2,723 /- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट का कब्जा एवं 48 प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अविध का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा is () में प्राविधान है कि :- Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक me के विलग्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना गें बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 05.09.2048 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-8 के कब्जे वाले प्रस्तर-27 के अवलोकन से विदित है Page 9 जम

कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 36 माह एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 माह में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर शिकायतकर्ता को यूनिट कब्जा उपलब्ध कराया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 04.03.2022 तक अपनी यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 05.03.2022 + फोर्स मैज्योर के मद 06 माह कोविड-49 की अवधि हेतु, अर्थात्‌ दिनांक 05.09.2022 से ओ.सी.» सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 /208 "Yaa लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार sie. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल , Raced सबअर्बन प्राललि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- - "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment oe’. ——_ ——————E—— क कब Page 0 Po due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अतः ort निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। RI एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be trom the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को - भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली 20is अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण 2886 ] (vents of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(॥) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर-9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना wef प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MciR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के भीतर शिकायतकर्तागण की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्तागण से अवशेष देय धनराशि प्राप्त कर, आवंटन »अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित yard यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्तागण से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्तागण के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता (पल्लवी गुप्ता) को दिनांक 05.09.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। Page 2 yy द्वितीय शिकायतकर्ता (डिम्पी ग्रोवर झा एवं निशांत झा) के प्रकरण में फ्लैट आवंटंन अनुबन्ध के अनुरूप उपरोकतानुसार विलम्ब ब्याज की गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि यदि शिकायतकर्तागण द्वारा अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किये जाने में विलम्ब किया गया है तो वह MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से ब्याज देय होगा एवं अन्य शुल्क के मद में फ्लैट आवंटन /अनुबन्ध के अनुसार ही धनराशि की मांग की जाएगी | 4. इस आदेश की एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित rar के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। 5... इस आदेश का उल्लंघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 206 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय err | 6. शिकायतकर्तागण को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण er पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तद्नुसार पत्रावलियाँ दाखिल-दफ्तर हों। ae वेंकटेश Lo, 4 iofas (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3