| भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, a | | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-- NCR44/02/I6960/2024 दिनेश कांत एवं श्रीमती पूर्णिमा कांत बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-7<४फ्ञांश Grand में 90' फ्लोर पर दिनांक 25.03.2044 को यूनिट Wen-929 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 34,34,935/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,44,345 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा var यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन अनुबन्ध के विरुद्ध 7,66,232/- रुपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है और कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन प्रस्तुत करते हुए कहा गया है (ye कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना परियोजना THE DOWNTOWN के a\cTat—Kapital Grand में 9" फ्लोर पर आवेदन फॉर्म दिनांक 25.03.2044 के से यूनिट संख्या-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष ~ 4 Page Au

| BES के रूप में चेक संख्या-224703 के माध्यम | ,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। विपक्षी द्वारा बुकिंग के दौरान यूनिट का कुल मूल्य 34,34,935/— रुपये बताया गया था, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल दिनांक 34.03.2044 के माध्यम से की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर अनुबन्धानुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किया गया। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की aque अवधि के साथ अर्थात वर्ष 209 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा अनुबन्ध के अनुसार मात्र 5% की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जाना शेष है, जोकि कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने पर भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में 2,8:,932/— रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग की गयी है, जबकि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को मात्र 5,5,700/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष है, जिसमें विपक्षी द्वारा 7,66,232 //- रुपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, जोकि अवैधानिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा vat यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज »क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में दिनांक 05.07.2024 का मांग पत्र संलग्न करते हुए, जो अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, ge अवैधानिक है और पहले से ही यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 34,3,935/— रुपये में सम्मिलित है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 42.02.2025 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्तीकरण प्रक्रिया प्रारम्भ की गयी, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 48.02.2025 को विधिवत उत्तर दिया गया, जिस पर विपक्षी द्वारा कोई संज्ञान नहीं लिया गया और निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के माध्यम से उक्त यूनिट को निरस्त कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ताः की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित कथन, peta शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत का नाम सह-आवंटी के रूप में अंकित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांकित 05.05.2025, विपक्षी द्वारा प्रेषित Page 2 |. निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र, विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के सम्बन्ध में आवंटी द्वारा दिया गया जवाब दिनांकित 44.03.2025, ई-मेल पत्राचार, पेमेन्ट प्लान, आवेदन फॉर्म दिनांकित 25.03.2044, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 28.04.2074, विपक्षी को भुगतान की गयी जे की wie, मांग पत्र दिनांकित 05.04.2024, फिट आउट हेतु ई-मेल दिनांकित 09.04.2024, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-<&शा&, GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट Wea-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन »अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.209 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता दिनेश कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट WeN-DVKG/S526 आवंटित की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा Rr sop दिनांक 05.03.2024 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत को सह-आवंटी के रूप.में अंकित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई विपक्षी को नोएडा विकास प्राधिरण के विरुद्ध किसानों के विरोध का सामना करना पड़ रहा है, जिसका तात्पर्य है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को उक्त भूमि के आवंटन से पहले किसानों का बकाया नहीं चुकाया गया, परन्तु कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re याचिका संख्या-4547 / 2048 योजित की गयी, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा विकास प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.204 को लीज़ Ss निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति Se तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.208 को आवेदन किया गया था। इसके

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पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat Re याचिका में सुनवाई करते | दिनांक 02.08.2048 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 4.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.0.2043 से 9.08.20i5 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या- नोएडा / वाणिज्य / 2020 // 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं aifas—t9 के कारण बाधित रहा है। sat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 9.08.205 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध हेतु t6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 05.04.2024, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 28.04.2044, नोएडा विकास प्राधिकरण को प्रेषित पत्र, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2048, नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 6.03.2020 की प्रति, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 की प्रति, रेरा प्राधिकरण की पीठ-+ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया wai, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- Page 4 E . क्या शिकायतकर्ता द्वारा Fre प्लान के अनुसार अपनी देय ctr का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु do 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 42.02.2025 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्तीकरण प्रक्रिया प्रारम्भ की गयी, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 48.02.2025 को विधिवत उत्तर दिया गया, जिस पर विपक्षी द्वारा कोई संज्ञान नहीं लिया गया और निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के माध्यम से var यूनिट को निरस्त कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के ciax—-KAPITAL GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.20i4 के माध्यम से यूनिट dea-i929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.2049 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता T कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2074 (के, से यूनिट PeT-DVKG/526 आवंटित की गयी थी। | द्वारा sop दिनांक 05.03.2004 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा Page 5

| ee को सह-आवंटी के रूप में अंकित नहीं किया गया 3 | ; तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उललेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i, Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: A q BELEN i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - ‘3 consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Page 6 loan of State Bank of India +79%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii, In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

अनुबन्ध / आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान wre प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें एडवांस में 4,00,000,/- रुपये की धनराशि तथा बुकिंग पर to प्रतिशत धनराशि, द्वितीय किश्त बुकिंग के 45 दिन के भीतर t0 प्रतिशत धनराशि, तृतीय किश्त wre रखे जाने के समय 40 प्रतिशत धनराशि, चतुर्थ किश्त बेसमेन्ट ela के समय ॥0 प्रतिशत धनराशि, पंचम किश्त द्वितीय फ्लोर ela के समय ॥0 प्रतिशत धनराशि, छठवीं किश्त सातवें फ्लोर Sa के समय t0 प्रतिशत धनराशि, सातवीं किश्त बारहवें फ्लोर wa के समय io प्रतिशत धनराशि, आठवीं किश्त अठारहवें फ्लोर Ele के समय io प्रतिशत धनराशि, नौवीं किश्त तेईसवें फ्लोर स्‍लैब के समय 40 प्रतिशत धनराशि, दसवीं किश्त अन्तिम फ्लोर स्‍लैब के समय 05 प्रतिशत धनराशि, ग्यारहवीं // अंतिम किश्त कब्जा ऑफर किये जाने के समय 05 प्रतिशत धनराशि अदा की जानी ot) इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 34,3:,935/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 32,44,345 ,//- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, जोकि लगभग 94 प्रतिशत से अधिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध / आवंटन पत्र दिनांकित 28.04.204 के अनुसार विपक्षी द्वारा द परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर आवंटन अनुबन्ध की उतिथि से 5 वर्ष एवं 6 eo 9५ माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिनांक 27.40.2049 तक परियोजना का कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित

Page 7 | ame में = का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.03.2025 को दिया गया था, जोकि अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि के 5 वर्ष बाद दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और उसी के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा भुगतान re प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस नहीं की गयी प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर » निरस्त नहीं करायी गयी है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक /अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की aRiis के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के Page 8 | dal पीठ-? गौतमबुद्धनगर अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना परियोजना THE DOWNTOWN के dfax—Kapital Grand 4 io” फ्लोर पर आवेदन फॉर्म दिनांक 25.03204 के माध्यम से यूनिट संख्या-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष बुकिंग धनराशि के रूप में चेक संख्या-224703 के माध्यम से ,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। विपक्षी द्वारा बुकिंग के दौरान यूनिट का कुल मूल्य 34,3,935 /- रुपये बताया गया था, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल दिनांक 37.03.204 के माध्यम से की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर अनुबन्धानुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किया गया। बिल्डर बायर Wire निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात वर्ष 20:9 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा अनुबन्ध के अनुसार मात्र 5% की धनराशि का भुगतान विपक्षी को*किया जाना शेष है, जोकि कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने पर भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में 2,8:,932/- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग की गयी है, जबकि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को मात्र 5,5,7007- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष है, जिसमें विपक्षी द्वारा 7,66,232 /- रुपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, जोकि अवैधानिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा vad यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज» क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में दिनांक 05.04.2024 का मांग पत्र संलग्न करते हुए, जो अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, वह अवैधानिक है और पहले से ही यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 34,3,935/— रुपये में सम्मिलित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा की जा रही अनुचित धनराशि की मांग को हटाये जाने एवं प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा व रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया. गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के 228०9 __ह। 9

टॉवस्-१&श7', GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट Pe-i929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.:0.20I9 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता दिनेश कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट संख्या-07/₹0/526 आवंटित की गयी थी शिकायतकर्ता द्वारा wt sop दिनांक 05.03.2024 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत को सह-आवंटी के रूप में अंकित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.2044 को लीज डीड निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक t9.0:.20i8 को आवेदन किया गया था। इसके पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat fe याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.20:8 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.0.203 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। vat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.20i3 से दिनांक 9.08.20i5 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध eg tt6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा ie (4) F प्राविधान है कि :- Page 0 2 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की aet—i(4)(b) में we रूप से vectra है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध Heel | उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पद्टा के लिए करार /अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 28.04.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-09 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी fg] ERI आवंटन »अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह Page ] | अनुग्रह अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य J कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.40.2049 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.2049 से AA. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on Page 2

to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली ह 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये ८6270. विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 3 = Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक art दर ॥//27/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की. अधिकतम ब्याज दर से ufagr ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल wits के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or Page 4 failure due to war, flood, drought, fire, cet tae earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for i of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित*किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्थापित करते हुए, आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 5 eo

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 | धारा-2७७)6) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ nara की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4... विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को wad यूनिट का कब्जा प्रदान करते समय सभी चार्जेज़ आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुरूप ही अधिरोपित करेंगे। 5... इस आदेश का Veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “Rt पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। Cae \ A> (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 5» | क्बबनबव्व्व्व्व्ब््व्व््व्व्््व््वल्व््<एंँ,),|,ं Page 6

| भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, a | | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या:-- NCR44/02/I6960/2024 दिनेश कांत एवं श्रीमती पूर्णिमा कांत बनाम मैसर्स ग्रेनाइट हिल प्रॉपर्टीज प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-7<४फ्ञांश Grand में 90' फ्लोर पर दिनांक 25.03.2044 को यूनिट Wen-929 बुक करायी गयी थी। यूनिट का कूल मूल्य 34,34,935/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 32,44,345 /- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा var यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा आवंटन अनुबन्ध के विरुद्ध 7,66,232/- रुपये अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है और कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज/क्षतिपूर्ति उपलब्ध नहीं कराया जा रहा है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता की ओर से लिखित कथन प्रस्तुत करते हुए कहा गया है (ye कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना परियोजना THE DOWNTOWN के a\cTat—Kapital Grand में 9" फ्लोर पर आवेदन फॉर्म दिनांक 25.03.2044 के से यूनिट संख्या-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष ~ 4 Page Au

| BES के रूप में चेक संख्या-224703 के माध्यम | ,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। विपक्षी द्वारा बुकिंग के दौरान यूनिट का कुल मूल्य 34,34,935/— रुपये बताया गया था, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल दिनांक 34.03.2044 के माध्यम से की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर अनुबन्धानुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किया गया। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की aque अवधि के साथ अर्थात वर्ष 209 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा अनुबन्ध के अनुसार मात्र 5% की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया जाना शेष है, जोकि कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने पर भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में 2,8:,932/— रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग की गयी है, जबकि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को मात्र 5,5,700/— रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष है, जिसमें विपक्षी द्वारा 7,66,232 //- रुपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, जोकि अवैधानिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा vat यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज »क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में दिनांक 05.07.2024 का मांग पत्र संलग्न करते हुए, जो अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, ge अवैधानिक है और पहले से ही यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 34,3,935/— रुपये में सम्मिलित है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 42.02.2025 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्तीकरण प्रक्रिया प्रारम्भ की गयी, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 48.02.2025 को विधिवत उत्तर दिया गया, जिस पर विपक्षी द्वारा कोई संज्ञान नहीं लिया गया और निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के माध्यम से उक्त यूनिट को निरस्त कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ताः की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित कथन, peta शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत का नाम सह-आवंटी के रूप में अंकित किये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांकित 05.05.2025, विपक्षी द्वारा प्रेषित Page 2 |. निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025, प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र, विपक्षी द्वारा प्रेषित यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के सम्बन्ध में आवंटी द्वारा दिया गया जवाब दिनांकित 44.03.2025, ई-मेल पत्राचार, पेमेन्ट प्लान, आवेदन फॉर्म दिनांकित 25.03.2044, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 28.04.2074, विपक्षी को भुगतान की गयी जे की wie, मांग पत्र दिनांकित 05.04.2024, फिट आउट हेतु ई-मेल दिनांकित 09.04.2024, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के टॉवर-<&शा&, GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट Wea-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन »अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.209 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता दिनेश कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट WeN-DVKG/S526 आवंटित की गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा Rr sop दिनांक 05.03.2024 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत को सह-आवंटी के रूप.में अंकित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना की भूमि के कब्जे के सम्बन्ध में नोएडा विकास प्राधिकरण के विरुद्ध विवादों में रही और मा. एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध तथा किसानों द्वारा किये गये आंदोलन के कारण भी परियोजना विलम्बित हुई विपक्षी को नोएडा विकास प्राधिरण के विरुद्ध किसानों के विरोध का सामना करना पड़ रहा है, जिसका तात्पर्य है कि सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को उक्त भूमि के आवंटन से पहले किसानों का बकाया नहीं चुकाया गया, परन्तु कोई समाधान न मिलने पर विपक्षी द्वारा माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष Re याचिका संख्या-4547 / 2048 योजित की गयी, जिसमें विपक्षी द्वारा अनुरोध किया गया कि नोएडा विकास प्राधिकरण परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किये जाने हेतु परियोजना की आवंटित भूमि का पूर्ण कब्जा उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.204 को लीज़ Ss निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति Se तहत विपक्षी द्वारा दिनांक 49.04.208 को आवेदन किया गया था। इसके

Page 3 =

पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat Re याचिका में सुनवाई करते | दिनांक 02.08.2048 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 4.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.0.2043 से 9.08.20i5 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 07.08.2020 के माध्यम से इसे दोहराया गया है, जिसका पत्र संख्या- नोएडा / वाणिज्य / 2020 // 802 है, जिसमें विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.40.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट प्रदान की गयी है, जिसकी प्रति अनुलग्नक-सी के रूप में संलग्न है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2047 के उपरान्त विभिन्‍न अवधियों में माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध एवं aifas—t9 के कारण बाधित रहा है। sat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 9.08.205 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबंध हेतु t6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में लिखित उत्तर, शिकायतकर्ता को प्रेषित मांग पत्र दिनांकित 05.04.2024, आवंटन अनुबन्ध दिनांकित 28.04.2044, नोएडा विकास प्राधिकरण को प्रेषित पत्र, माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 02.02.2048, नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 6.03.2020 की प्रति, रेरा कार्यालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 06.06.2020 एवं 48.08.2024 की प्रति, रेरा प्राधिकरण की पीठ-+ए द्वारा पारित आदेश दिनांक 46.42.2020 आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया wai, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- Page 4 E . क्या शिकायतकर्ता द्वारा Fre प्लान के अनुसार अपनी देय ctr का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण बिन्दु do 4 निस्तारण बिन्दु संख्या-04, इस आशय से विचरित किया गया है कि an शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष लम्बित रहने के दौरान विपक्षी द्वारा दिनांक 42.02.2025 को यूनिट निरस्तीकरण पत्र प्रेषित करते हुए निरस्तीकरण प्रक्रिया प्रारम्भ की गयी, जिसका शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को दिनांक 48.02.2025 को विधिवत उत्तर दिया गया, जिस पर विपक्षी द्वारा कोई संज्ञान नहीं लिया गया और निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 04.03.2025 के माध्यम से var यूनिट को निरस्त कर दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा werd यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के ciax—-KAPITAL GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.20i4 के माध्यम से यूनिट dea-i929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.2049 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता T कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2074 (के, से यूनिट PeT-DVKG/526 आवंटित की गयी थी। | द्वारा sop दिनांक 05.03.2004 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा Page 5

| ee को सह-आवंटी के रूप में अंकित नहीं किया गया 3 | ; तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 की धारा-9.2 एवं धारा-9.3 निम्नलिखित उललेखित है :- "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i, Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +4%6 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due." धारा-9.3 :— "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events: A q BELEN i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - ‘3 consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home Page 6 loan of State Bank of India +79%6 unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit;

ii, In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

अनुबन्ध / आवंटन पत्र के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान wre प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें एडवांस में 4,00,000,/- रुपये की धनराशि तथा बुकिंग पर to प्रतिशत धनराशि, द्वितीय किश्त बुकिंग के 45 दिन के भीतर t0 प्रतिशत धनराशि, तृतीय किश्त wre रखे जाने के समय 40 प्रतिशत धनराशि, चतुर्थ किश्त बेसमेन्ट ela के समय ॥0 प्रतिशत धनराशि, पंचम किश्त द्वितीय फ्लोर ela के समय ॥0 प्रतिशत धनराशि, छठवीं किश्त सातवें फ्लोर Sa के समय t0 प्रतिशत धनराशि, सातवीं किश्त बारहवें फ्लोर wa के समय io प्रतिशत धनराशि, आठवीं किश्त अठारहवें फ्लोर Ele के समय io प्रतिशत धनराशि, नौवीं किश्त तेईसवें फ्लोर स्‍लैब के समय 40 प्रतिशत धनराशि, दसवीं किश्त अन्तिम फ्लोर स्‍लैब के समय 05 प्रतिशत धनराशि, ग्यारहवीं // अंतिम किश्त कब्जा ऑफर किये जाने के समय 05 प्रतिशत धनराशि अदा की जानी ot) इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 34,3:,935/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 32,44,345 ,//- रुपये की धनराशि का भुगतान विपक्षी को किया गया, जोकि लगभग 94 प्रतिशत से अधिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध / आवंटन पत्र दिनांकित 28.04.204 के अनुसार विपक्षी द्वारा द परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर आवंटन अनुबन्ध की उतिथि से 5 वर्ष एवं 6 eo 9५ माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात दिनांक 27.40.2049 तक परियोजना का कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित

Page 7 | ame में = का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.03.2025 को दिया गया था, जोकि अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि के 5 वर्ष बाद दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और उसी के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग पत्र/अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा भुगतान re प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस नहीं की गयी प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्डर » निरस्त नहीं करायी गयी है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक /अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की aRiis के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के Page 8 | dal पीठ-? गौतमबुद्धनगर अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना परियोजना THE DOWNTOWN के dfax—Kapital Grand 4 io” फ्लोर पर आवेदन फॉर्म दिनांक 25.03204 के माध्यम से यूनिट संख्या-929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष बुकिंग धनराशि के रूप में चेक संख्या-224703 के माध्यम से ,00,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। विपक्षी द्वारा बुकिंग के दौरान यूनिट का कुल मूल्य 34,3,935 /- रुपये बताया गया था, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा प्रेषित ई-मेल दिनांक 37.03.204 के माध्यम से की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय-समय पर अनुबन्धानुसार अपनी देय धनराशि की किश्तों का भुगतान किया गया। बिल्डर बायर Wire निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात वर्ष 20:9 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर उक्त यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है तथा अनुबन्ध के अनुसार मात्र 5% की धनराशि का भुगतान विपक्षी को*किया जाना शेष है, जोकि कब्जा प्रस्ताव-पत्र प्रेषित किये जाने पर भुगतान किया जाना है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में 2,8:,932/- रुपये की धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु मांग की गयी है, जबकि अनुबन्ध के अनुसार विपक्षी को मात्र 5,5,7007- रुपये की धनराशि का भुगतान किया जाना शेष है, जिसमें विपक्षी द्वारा 7,66,232 /- रुपये की अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, जोकि अवैधानिक है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-26 के अनुसार विपक्षी द्वारा vad यूनिट का कब्जा अक्टूबर, 2049 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, इसलिए शिकायतकर्ता कब्जा उपलब्ध कराये जाने में हुए विलम्ब हेतु 05/- रुपये प्रति वर्ग फुट की दर से विलम्ब ब्याज» क्षतिपूर्ति पाने का अधिकारी है। विपक्षी द्वारा दिनांक 09.04.2024 को प्रेषित मांग पत्र में दिनांक 05.04.2024 का मांग पत्र संलग्न करते हुए, जो अतिरिक्त धनराशि की मांग की गयी है, वह अवैधानिक है और पहले से ही यूनिट के कुल बिक्री मूल्य 34,3,935/— रुपये में सम्मिलित है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष विपक्षी द्वारा की जा रही अनुचित धनराशि की मांग को हटाये जाने एवं प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा व रजिस्ट्री कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी द्वारा अपना लिखित जवाब प्रस्तुत करते हुए कथन किया. गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना THE DOWNTOWN के 228०9 __ह। 9

टॉवस्-१&श7', GRAND के 9" फ्लोर पर आवंटन पत्र दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट Pe-i929 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन /अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-26 के अनुसार 6 माह की अनुग्रह अवधि सहित शिकायतकर्ता को दिनांक 28.:0.20I9 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध की सहमत शर्तों के अनुसार दिनांक 29.2.2023 को इंटीरियर और फिनिशिंग कार्य के लिए मांग पत्र एवं कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि प्रारम्भ में शिकायतकर्ता दिनेश कांत एवं पूर्णिमा कांत को आवंटन अनुबन्ध दिनांक 28.04.2044 के माध्यम से यूनिट संख्या-07/₹0/526 आवंटित की गयी थी शिकायतकर्ता द्वारा wt sop दिनांक 05.03.2024 के अनुपालन में प्रश्नगत शिकायत में श्रीमती पूर्णिमा कांत को सह-आवंटी के रूप में अंकित नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा परियोजना की भूमि के सम्बन्ध में दिनांक 08.07.2044 को लीज डीड निष्पादित की गयी तथा नोएडा विकास प्राधिकरण की “शून्य अवधि” नीति के तहत विपक्षी द्वारा दिनांक t9.0:.20i8 को आवेदन किया गया था। इसके पश्चात्‌ माननीय उच्च न्यायालय द्वारा vat fe याचिका में सुनवाई करते हुए दिनांक 02.08.20:8 को विपक्षी द्वारा किये गये आवेदन पर विचार करते हुए आदेश पारित किया गया। नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा माननीय उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 46.03.2020 को कार्यालय आदेश जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 44.08.2043 से दिनांक 49.08.2045 तक शून्य अवधि तथा 29.0.203 से दिनांक 49.08.2045 तक की अवधि के लिए दण्डात्मक ब्याज में छूट दिये जाने हेतु आदेश दिये गये थे। इसलिए मा. उच्च न्यायालय तथा नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आधार पर विपक्षी, दिनांक 44.08.2043 से 28.40.203 तक और दिनांक 29.40.2043 से 49.08.2045 तक की अवधि के लिए शून्य अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। vat कथनों के आधार पर विपक्षी द्वारा दिनांक 44.08.20i3 से दिनांक 9.08.20i5 तक शून्य अवधि साथ ही माननीय एन.जी.टी द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध eg tt6 दिन की छूट दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर यूनिट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

रेरा एक्ट की धारा ie (4) F प्राविधान है कि :- Page 0 2 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की aet—i(4)(b) में we रूप से vectra है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध Heel | उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पद्टा के लिए करार /अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट आवंटन/अनुबन्ध पत्र दिनांकित 28.04.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या-09 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी fg] ERI आवंटन »अनुबन्ध पत्र निष्पादित किये जाने की तिथि से 5 वर्ष एवं 6 माह Page ] | अनुग्रह अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य J कर शिकायतकर्ता को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, ऐसे में उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 27.40.2049 तक यूनिट का कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 // 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है, ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.2049 से AA. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on Page 2

to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(28) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default;

(ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली ह 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये ८6270. विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 3 = Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी Mcir+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक art दर ॥//27/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की. अधिकतम ब्याज दर से ufagr ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.208 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल wits के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or Page 4 failure due to war, flood, drought, fire, cet tae earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for i of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित*किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्थापित करते हुए, आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित मांग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.40.209 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। Page 5 eo

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 | धारा-2७७)6) के अनुसार यदि WW लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ nara की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | 4... विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को wad यूनिट का कब्जा प्रदान करते समय सभी चार्जेज़ आवंटन /अनुबन्ध पत्र के अनुरूप ही अधिरोपित करेंगे। 5... इस आदेश का Veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 6. शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता “Rt पोर्टल” के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। तदनुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। Cae \ A> (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 5» | क्बबनबव्व्व्व्व्ब््व्व््व्व्््व््वल्व््<एंँ,),|,ं Page 6