E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0॥ (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२]44/02/] 0594]/2023 प्रियंका तोमर बनाम महागुन (इंडिया) प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 26-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री हिमांशु त्यागी उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री Ae कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 26-07-2024 को ही सुरक्षित की गयी प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 02-03-2074 को विपक्षी की परियोजना MAHAGUN MYWOODS में फ्लैट संख्या: Laurel-3209 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत रू.36,35,355 /- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.35,03,337/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित बी.बी.ए. के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा 42 माह अर्थात्‌ सितम्बर, 2047 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा pera यूनिट के सम्बन्ध में लगभग सम्पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में एन.ओ.सी. अथवा ओ.सी. / OR, सम्बन्धी जानकारी प्राप्त कराये जाने हेतु कई बार अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी Page | of 3 E-Court कम्पनी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं करायी we | अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 43-05-2024 दाखिल कर, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति करते हुए विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रस्तुत आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों ,/अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन किया गया है और कहा गया है कि विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने में 07 वर्ष से अधिक का विलम्ब किया गया है। विपक्षी कम्पनी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. के ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 05-09-2022 को प्रेषित करते हुए अतिरिक्त धनराशि के मद में रू.47,363 /- की माँग की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट की कुल कीमत के सापेक्ष लगभग 95 प्रतिशत धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख करते हुए, मूल शिकायत में माँगे गये याचित अनुतोष को दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 08-03-2044 की प्रति, फाईनल etre site saree की प्रति दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में अपना आपत्ति-पत्र, दिनांक 29-07-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “Mahagun Mywoods” के Laurel ® दिनांक 02-03-2044 को फ्लैट संख्या: 32093" Floor के लिए आवेदन किया गया, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र / अनुबन्ध, दिनांक 08-03-2044 को निष्पादित कराया गया था, जिसके पृष्ठ संख्या: 46 के प्रस्तर-40.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिनांक 3:-03-20:8 तक समस्त देयों के भुगतान तथा फोर्स मैज्योर की परिस्थितियों के अधीन दिया जाना था।

gerd परियोजना फोर्स मैज्योर grey के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय aa फैलने के कारण, रियल wee सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और डीम्ड कम्प्लीशन की श्रेणी के आधार पर शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 05-09-2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा न तो अपनी अवशेष धनराशि रू.2,92,306 /- (अन्य शुल्कों के अलावा) का भुगतान किया गया और न ही कब्जे एवं पंजीकरण की औपचारिकतायें पूर्ण की गयी हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा wed शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 05--09--2022 की प्रति, ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनाक Page 2 03 Pi 4 ee “ E-Court 02-09-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र (अपठनीय तिथि) की प्रति, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, दिनांक 08--08--2022 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., (अपठनीय तिथि) की प्रति, waar एन.ओ.सी. (अपठनीय तिथि) की प्रति, कब्जे हेतु प्रेषित अनुस्मारक पत्र, festa 07—7-2022 एवं दिनांक t9-07-2024 की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cent को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का were परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- ‘Is क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. अथवा Ss ओ.सी /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3... क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 00, इस आशय से विचरित किया गया है कि @ Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं था। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाये गये स्थगन के आदेश, कोविड-49 महामारी प्रथम व द्वितीय वेव फैलने के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर में गिरावट आने के कारण परियोजना के निर्माण कार्य पर विपरीत प्रभाव पड़ा है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल आवंटन-पत्र, दिनांक 08-03-2044 के एनेग्जर-"»" में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :-

“Force Majeure:- means any event or combination of events or circumstances beyond the control of the Company which cannot (a) by the exercise of reasonable diligence, or (b) despite the adoption of reasonable precaution and/or alternative measures, be prevented, or caused to be prevented, and which adversely affects the Company's ability to perform obligations under this Allotment, which shall include but not be limited to: a) Acts of God i.e. fire, drought, flood, earthquake, epidemics, natural disasters. Page 3 of I3 E-Court b) Explosions or accidents, air crashes and shipwrecks, act of terrorism. c) Strikes or lock outs, industrial dispute. d) Non-availability of cement; steel or other construction material due, to strikes of manufacturers, suppliers, transporters or other intermediaries or due to any reason whatsoever e) War and hostilities of war, riots; bandh, act of terrorism or civil commotion: J the promulgation of or amendment in any law, rules or regulations or the issue of any injunction, court order or direction from any governmental authority that prevents or restricts the party company Jrom complying with any or all the terms and conditions as agreed in this Allotment;' or

g) any legislation, order or 'rule or regulation made or issued by the Govt. or any other authority or if any competent authority (ies) refuses, delays, withholds, denies the grant of necessary approvals Jor the Said Complex/Said : Building or if any matters, issues relating to such approvals, permissions, notices, notifications by the competent authority (ies) become subject matter of any suit/writ before a competent court or for any reason whatsoever. h) Any event or circumstances analogous to the foregoing.” माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “४.८ Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक 04-44-2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये a “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 // 4985 में पारित आदेश दिनांक 09-2-209 में निम्नलिखित निर्देश दिये हैः- “In the affidavit dated 05. 72,20/9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

72, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). OREO Page 4 of 3 E-Court ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non- compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. ™ Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04—:-20:9 से दिनांक 44-02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक o4—t-209 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक t0-2-20:9 दिनांक 44-02-2020 तक uta 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि उक्त अवधि विपक्षी के नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना न्यायोचित नहीं होगा। इसलिए यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है। अतः इस अवधि में कुल-35 दिन +33 दिन i अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। इसके अतिरिक्त समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06-06-2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी। अतः उपर्युक्त के दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक

परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या: 04 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड BAA /सी.सी के आधार पर कब्जा ऑफर किया जा सकता Page 5 ०3 E-Court है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और डीम्ड कम्प्लीशन की श्रेणी के आधार पर शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 05-09-2022 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा न तो अपनी अवशेष धनराशि रू.2,92,306 /- (अन्य Yor! के अलावा) का भुगतान किया गया और न ही कब्जे एवं पंजीकरण की औपचारिकतायें पूर्ण की गयी हैं। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी से प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में एन.ओ.सी. अथवा ओ.सी. / सी.सी. सम्बन्धी जानकारी प्राप्त कराये जाने हेतु कई बार अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा उक्त के सम्बन्ध में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं करायी गयी। विपक्षी कम्पनी द्वारा बिना ओ.सी./ सी.सी. के ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 05-09-2022 को प्रेषित करते हुए अतिरिक्त धनराशि के मद में रू.7,363 /— की माँग की गयी।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-44 (4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र, भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी.,/ सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर आवंटी को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे | इसके अतिरिक्त ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 4992 के रेगुलेशन-22 एवं 23 में निम्नलिखित उल्लेखित है:- “22. Notice of completion. - Every owner shall have to submit a notice of completion of the building to the Authority regarding completion of work described in the building permit in the proforma given in Appendix 5 accompanied by three copies of the completion plan. 23. Occupancy certificate necessary for occupation. - No building erected, re-erected or altered, shall be occupied in whole or part until the issue of occupancy certificates by the Chief Executive Officer in the form given in Appendix 6. Provided that if the Chief Executive Officer fails to issue the occupancy certificate or send any intimation showing his inability to issue such certificate within 30 days of the date of receipt of completion certificate, the building may be occupied without waiting for such certificate. Intimation to this effects shall have to be sent to the Authority by the owner before occupying the same.”

उपरोक्तानुसार भवन के मालिक द्वारा भवन पूर्ण होने पर प्राधिकरण को सूचित किया जायेगा तथा अधिभोग प्रमाण-पत्र जारी होने से पूर्व कोई भी ऐसे भवन का कब्जा नहीं लेगा, Page 6 ०3 Pe E-Court परन्तु यदि मुख्य कार्यपालक अधिकारी द्वारा सी.सी. प्राप्ति के 30 दिनों के अन्दर ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त / प्रदान किया जा सकता है। विपक्षी द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये ऑनलाईन आवेदन-पत्र, दिनाक 02-09-2022 की प्रति, विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धित ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र (अपठनीय तिथि) की प्रति, अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, दिनांक 08-08-2022 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., (अपठनीय तिथि) की प्रति, स्ट्रक्‍्चर एन.ओ.सी. (अपठनीय तिथि) की प्रति दाखिल की गयी हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. की प्रति दाखिल नहीं की गयी है।

जहाँ तक विपक्षी द्वारा विद्युत अधिष्ठापन से सम्बन्धी ड्राइंग के अनुमोदन से सम्बन्धित पत्र (अपठनीय तिथि) की प्रति दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट रूप से विदित है कि उक्त पत्र ट्रान्सफार्मर सब-स्टेशन के विद्युतीय अधिष्ठापन से सम्बन्धी ड्राइंग के अनुमोदन के सम्बन्ध में हैं, जिसको विपक्षी द्वारा मिथ्यापूर्ण तरीके से इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. के रूप में अपलोड कर उसका गलत लाभ लिये जाने ST GALT करने का प्रयास कर रहा है। उपर्युक्त वर्णित विद्युतीय अधिष्ठापन सम्बन्धी पत्र को विधिक रूप से इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. कतई नहीं माना जा सकता है। इसी प्रकार एक अन्य शिकायत संख्या: ९८२44/03/07082/2023, अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल व अन्य बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. (महागुन ग्रुप) में भी विपक्षी द्वारा इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी. का मिथ्यापूर्ण तरीके से प्रस्तुतीकरण करने के उद्देश्य से एक गलत आलेख पोर्टल पर अपलोड किया गया था, जिसके कारण पीठ द्वारा उनको कड़ी चेतावनी प्रदान की गयी थी और उक्त शिकायत के आदेश, दिनांक 22-07-2024 में स्पष्ट रूप से निम्नवत्‌ हिदायत दी गयी थी, “भविष्य में ऐसे कुकृत्य करने पर विपक्षी के विरुद्ध ऐसे कृत्य को विधि विरुद्ध एवं कुचेष्टा मानते हुए धू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-69 के अन्तर्यत MRT हेतु de प्राधिकरण को संदर्भित करने पर विचार किया जाएगा।”

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,//पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2008 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, t992 में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 30 दिनों के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो उस स्थिति में भवन के मालिक द्वारा प्राधिकरण को सूचित करने के उपरान्त भवन का कब्जा प्राप्त/ प्रदान किया जा सकता है। परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा सिर्फ तीन एन.ओ.सी. अर्थात्‌ अग्नि सुरक्षा प्रमाण-पत्र, दिनांक 08-08-2022 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., (अपठनीय तिथि) की प्रति, Page 7 of I3 १0024 i é 7 E-Court RR एन.ओ.सी. (अपठनीय तिथि) की प्रति के साथ ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु दिये गये आवेदन-पत्र, दिनांक 02-09-2022 की प्रति दाखिल की गयी है। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा gerd परियोजना के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया आवेदन-पत्र, दिनांक 02-09-2022 उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित नियमानुसार पूर्ण एवं विधि सम्मत नहीं हैं।

उपर्युक्त प्रस्तरों में वर्णित तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी/सम्प्रवर्तत को दिनांक 22-07-2024 को चेतावनी देने के बावजूद भी उनके आचरण में कोई सुधार नहीं आया है, इसलिए सचिव, रेरा को आदेश की प्रति इस निर्देश से प्रेषित की जाये कि इस प्रकरण को यथाशीघ्र धारा-63, रेरा अधिनियम 20i6 & अन्तर्गत कार्यवाही हेतु विपक्षी /सम्प्रवर्तक के इस प्रकार के gol के लिए इस शिकायत एवं एक अन्य शिकायत संख्या: ४८२।44/03/07082/2023, अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल व अन्य बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. (महागुन ग्रुप) को रेरा प्राधिकरण के समक्ष नियमानुसार निर्णय हेतु प्रस्तुत करें। इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की emR—(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 77 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की aRI—9(0) एवं (D4 vetétr के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #(60) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be.

(44) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section \7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2006 की aei—i7 निम्नवत्‌ है :- #47 (4) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may Page 8 of I3 De E-Court be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate.

(2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." जाने उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़ /सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी./सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना / टॉवर के सम्बन्ध में कोई डीम्ड ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त हुआ है। ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 05-09-2022 तथा कब्जे हेतु प्रेषित अनुस्मारक पत्र, दिनांक 00-44-2022 एवं दिनांक 49-04-2024 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है।

समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आधार पर शिकायतकर्ता, विपक्षी से ओ.सी. JOB. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी.,सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा देने में हुए विलम्ब के आधार पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। wage बिन्दु संख्या: 02 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को gerd यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है? शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित बी.बी.ए. के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा 42 माह अर्थात्‌ सितम्बर, 20i7 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक Page 9 of 3 कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में लगभग पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-48() में प्राविधान है कि:- "Section 46, Return of Amount and Compensation- ()“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be,

duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw Srom the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता की मूल शिकायत में मुख्य अनुतोष प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के सम्बन्ध में है।

शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर दाखिल उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र, दिनांक 08-03-2044 के प्रस्तर-40.4 में प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार परियोजना का निर्माण कार्य, “राफ्ट” पूर्ण करने से 42 माह अथवा दिनांक 34-03-2074 तक, जो भी पहले हो, में पूर्ण किया जाना था और यदि कब्जा “राफ्ट” पूर्ण करने से 48 माह अथवा दिनांक 34-03-2024 तक, जो भी पहले हो, में नहीं दिया जाता है, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को रू.05,/- प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज का भुगतान करेगा। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा “राफ्ट” पूर्ण किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं की गयी है। अतः ऐसी स्थिति में आवंटन-पत्र के अनुसार दिनांक 08-03-2044 से 42 माह में अर्थात्‌ दिनांक 08-09--2047 तक कब्जा दिया जाना था तथा दिनांक 08-03-2048 के बाद Page 0 of 3 Pia E-Court विलम्ब राशि देनी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा vad निर्धारित अवधि अथवा अब तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। किः- जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 /20I8, “MA. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 08-03-2048 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 46-05—2078 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ssh. सीसी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./ सीसी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है

"Section 78096) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month 's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." Pag gg lo} Hof I3 ye ‘ l E-Court अत: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि wed द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2078 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज़ दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित wcrets प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 9420/2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 उपरोकतानुसार निर्णीत किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। |. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए, शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें ।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08-03-2048 में 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 0॥ के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक t6-05-2078 से (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02) के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा ओ.सी./ सी.सी. सहित पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ॥#८7/+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। 3. कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09--2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर Page 2 of 3 E-Court शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #८५/२+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को प्रश्नगत फ्लैट का भौतिक कब्जा देते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुरूप ही प्राप्त करेगें।

विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। सचिव, रेरा को आदेश की प्रति इस निर्देश से प्रेषित की जाये कि इस प्रकरण को यथाशीघ्र धारा-63, रेरा अधिनियम 20:6 & अन्तर्गत कार्यवाही हेतु विपक्षी / सम्प्रवर्तक के इस प्रकार के कुकृत्यों के लिए इस शिकायत एवं एक अन्य शिकायत संख्या: NCRI44/03/07082/2023, अंकित जैन एवं अंकिता अग्रवाल व अन्य बनाम हेबे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा.लि. (महागुन ग्रुप) को रेरा प्राधिकरण के समक्ष नियमानुसार निर्णय हेतु प्रस्तुत करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 40-04-2025. अध्यक्ष, रेरा। Page 3 of 3