U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-3 Order under Section-38 / 40,/63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20:6 Complaint No. : NCR444 / 02 / 405430 / 2023 Manoj Kumar Sharma Versus ATS Realty Pvt. Ltd. In the matter in question, the file was reserved for orders. From the perusal of the file, it is known that the Bench passed the following order in the matter under Section-34 of the RERA Act on date 05.06.2024:- 1. The respondent is ordered to ensure giving possession along with O.C./C.C. by 31 August 2024 of the unit allotted to the complainant after receiving remaining payable amount from the complainant, completing all amenities as per agreement, and execute registry as per rules after receiving payable stamp duty.

2. The respondent shall ensure to pay interest at MCLR+ percent to the complainant on the amount deposited by the complainant Rs. 40,67,55/- (Rs. forty lakh sixty-seven thousand one hundred [?]) from date 04.05.209 till the date of O.C./C.C. or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the amount to be paid as final payment. If the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant as per rules. Keeping in view the force majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any overdue amounts (over dues) of the complainant, no interest for this period shall be payable thereon as well. 3. The respondent is directed that as per Section 2(za)(i) of the RERA Act, 2046, if after commencement of RERA any interest rate is charged by the promoter upon default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest shall also be payable by the complainant at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been charged from the allottee for delay after commencement of RERA at a higher rate, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 4. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046.

5. If compliance of this order is not done by the respondent, the complainant may get the order executed through the RERA Authority. The order be uploaded on the portal. The respondent did not comply with the order dated 05.06.2024 passed by the Bench under Section-34 of the RERA Act, wherefore the complainant submitted an application on date t0.09.2024 for execution of the order in the matter in question, upon which RERA Deputy Secretary issued a notice on date 08.0.2024 directing the respondent to submit a compliance report by date 25.02024 after complying with the said order, but no compliance report was submitted by the respondent. After issuance of notice under Section-38 /40,/63, hearings were conducted by the Bench on date 34.04.2025 and 05.03.2025.

Compliance report was filed by the respondent wherein it was mentioned that according to the order dated 05.06.2024 passed by the Bench, possession of the unit allotted to the complainant was to be provided by August, 2024 by the respondent. It was mentioned by the respondent that payment of only Rs. 40,06,624/- has been made by the complainant which is 98 percent of the total cost of the unit. Occupancy certificate has been obtained from the competent authority by the respondent on date 30.03.2022. Offer of possession has already been issued in favour of the complainant by the respondent on date 44.04.2022. Calculating delayed period interest, calculation sheet has been annexed by the respondent with the compliance report. Therefore, the respondent requested that the complainant take possession after paying the remaining payable amount against the unit and penalty not be imposed against the respondent under Section 63.

In the compliance report, it has been stated by the respondent that obtaining occupancy certificate from the competent authority on date 30.03.2022, final offer of possession was issued on date 44.04.2022 to the complainant for taking possession. The above mentioned dates are prior to the order dated 05.06.2024 passed on merits under Section 34 of the RERA Act. Besides, it is a well-established principle of law that Execution court can not go beyond the decree. Besides, calculation sheet has been presented by the respondent calculating delayed period interest, but no such evidence has been made available on the record by them to show that the said amount of delayed period interest was made available by them to the complainant within the stipulated period. From the above, it is clear that no such evidence has been produced on record on behalf of the respondent to show that the respondent complied with the order within the stipulated period up to August 2024 in accordance with the order dated 05.06.2024 passed by the Bench under Section 34 of the RERA Act.

In such situation, the primary object of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6 is that the interests of consumers in the real estate sector be protected and disputes be expeditiously resolved. To accomplish this object, obligations and powers have been conferred upon the Authority under the RERA Act. The functions of the Authority are mentioned in Section-34(g) of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. Section-34(8) contains the following provision:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Under the provision of Section-38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority has been empowered that, if obligations cast upon the promoter are contravened, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made thereunder. Section-38 of the RERA Act is as follows:- "38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure.

(3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section-40 of the RERA Act is as follows:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed.

In Section-63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 20i6, the Authority has been empowered that if a promoter fails to comply with the order of the Authority, the Authority may impose penalty on the promoter up to 5 percent of the estimated cost of the real estate project of the promoter. Section-63 is as follows:-- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” Here it is noteworthy that Section-40 falls under Chapter-5 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 206, which relates to the Real Estate Regulatory Authority, and Section-63 falls under Chapter-8 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which relates to offences, penalties and adjudication. From the above provisions it is clear that under the RERA Act, the Authority has been empowered to execute its orders under Section-40 in case of non-compliance of orders by the promoter and impose penalty on the promoter under Section-63. The Authority can undertake both proceedings simultaneously. From the said facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 05.06.2024 passed by the Bench.

Keeping in view the above facts, under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 206, the file is referred for hearing before the Adjudicating Officer, U.P. RERA on date 02.07.2025 for proceedings of physical possession and registry of the unit in accordance with serial number 1 of the order dated 05.06.2024. Secretary, U.P. RERA shall ensure taking action as per rules for issuing recovery certificate for delayed period interest on the deposited amount as per serial number "2" of the order dated 05.06.2024 passed by the Bench under Section-34, and making the file available to the Adjudicating Officer prior to the hearing date 02.07.2025. If during proceedings under Rule 24 the Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 05.06.2024 under Section-34 is not being ensured by the respondent / promoter, in such situation the Adjudicating Officer may refer the file back to the Bench for taking action under Section 63 of the RERA Act. The order be uploaded on the portal. (Dr. Deepak Swaroop Saxena) Member U.P. Real Estate Regulatory Authority Gautam Buddha Nagar

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 querer (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की की धारा-38 / 40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर444 / 02 / 405430 / 2023 मनोज कुमार शर्मा बनाम एटीएस रियलटी प्रा. लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा te अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 05.06.2024 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके, शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 3। अगस्त 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.05.209 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 40,67,55/ (र० चालीस लाख सडसठ हजार एक सौ Ga) पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की जाने वाली धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (over dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(7०)) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये SS जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा WYMCLR4 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। 5. विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता Br प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी ने पीठ द्वारा रेश अधिनियम की ara: के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 05.06.2024 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक t0.09.2024 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 08.0.2024 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 25.02024 तक UAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्था प्रस्तुत नहीं की गयी। धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 34.04.2025 व 05.03.2025 को सुनवाई की गयी।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल की गयी है जिसमें यह उल्लिखित किया गया है कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 05.06.2024 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा अगस्त, 2024 तक उपलब्ध कराया जाना था। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है की शिकायतकर्ता द्वारा केवल रु. 40,06,624 /- की धनराशि का भुगतान किया गया है जो की यूनिट की कुल कीमत का 98 प्रतिशत है। विपक्षी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 30.03.2022 को प्राप्त किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा दिनांक 44.04.2022 को शिकायतकर्ता के पक्ष में ऑफर ऑफ पजेशन जारी किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना करते ee ad 2 हुए गणना पत्र अनुपालन आख्या के साथ सलग्नक किया है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट के सापेक्ष अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा लिये जाने तथा विपक्षी के विरूद्ध धारा 63 के अन्तर्गत अर्थदण्ड अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। अनुपालन आख्ा में विपक्षी द्वारा दिनांक 30.03.2022 को सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर शिकायतकर्ता को कब्जा लिये जाने हेतु अंतिम ऑफर ऑफ पजेशन दिनाक 44.04.2022 को जारी किया जाना बताया गया है। उपरोक्त वर्णित तिथियाँ रेश अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत गुण-दोष पर पारित आदेश दिनांकित 05.06.2024 से पूर्व की हैं। इसके अतिरिक्त विधि का सुस्थापित सिद्धान्त है कि Execution court can not go beyond the decree. इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा

विलम्बित अवधि के ब्याज की गणना करते हुए गणना पत्र प्रस्तुत किया गया है परन्तु उनके द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है जिससे यह स्पस्ट हो सके की विलम्बित अवधि के ब्याज की उक्त धनराशि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में उपलब्ध करा दी गयी हो। उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा we अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 05.06.2024 के अनुसार अगस्त 2024 तक की निर्धारित अवधि में आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन dared या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (6) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. जज 5- 4 धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 A प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनालटी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:-- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह we है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 05.06.2024 के क्रम संख्या 4 व 2” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 05.06.2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, उ.प्र. रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 02.07.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, GIR, पीठ द्वारा दिनांक 05.06.2024 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र“ जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 02.07.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें| 5 =

यदि ana निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 05.06.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेशा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। aoe मिलान नन्‍नापर८ m (So दीपक स्वरूप aati) an सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर