U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Hearing Bench-Adjudicating Officer, Proceedings under Section-38 / 40 / 63 read with Rule-24 44-Complaint No.:--780]44/02/[ 05430/2023 Manoj Kumar Sharma Versus ATS Realty Private Limited Order-Sheet Date: 02.07.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. The file was presented. On call, learned counsel appeared on behalf of the complainant. Learned counsel Ms. Muskan appeared on behalf of the respondent. Both parties were heard and the file was perused. It was informed by the complainant that possession of the unit has not been given by the respondent till now, nor has the deed of transfer been executed and registered. In the complaint, after hearing as per rules, the Hon'ble Bench-3 passed the following order on date 05.06.2024:- 1. The respondent is ordered to complete the complainant's unit as per agreement letter and ensure giving possession along with O.C. / C.C. by date 34 August, 2024 and execute registry as per rules after receiving payable stamp duty.

2. The respondent shall ensure to pay interest at MCLRH percent to the complainant on the amount deposited by the complainant himself Rs. 40,67,55/- from date 02.05.20i9 till the date of O.C./C.C. or offer of possession, whichever is later. This interest amount shall be adjusted in the final payment amount. If the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant. Keeping in view the force majeure period, interest shall not be calculated for delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. Also, if there are any overdue amounts (over dues) of the complainant, no interest for this period shall be payable thereon as well. 3. The respondent is directed that as per Section 2 (za)(i) of the RERA Act 2046, if after commencement of RERA any interest rate is charged by the promoter upon default of the allottee, interest at the same rate shall also be given to the allottee upon default by the promoter. Therefore, on delayed payment, interest shall also be payable by the complainant at the interest rate of MCLR+ percent. If any amount has been charged from the allottee for delay after commencement of RERA at a higher rate, the interest amount for the delayed period shall also be calculated at the same rate. 4. Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046.

5. If compliance of this order is not done by the respondent, the complainant shall have the right to get his order executed through the RERA Authority. Compliance of the order dated 05.06.2024 was not done by the respondent, wherefore an application was filed by the complainant under Section-38,/40,/63 for execution of the said order. In the above complaint, the Hon'ble Bench-3 passed the following order under Section-63 on date 22.04.2025:- From the above analysis and facts, it is clear that the respondent has not complied with serial numbers "1 and 2" of the order dated 05.06.2024 passed by the Bench. Keeping in view the above facts, under the powers vested in Rule-24 of the RERA Rules 2046, the file is referred for hearing before the Adjudicating Officer, U.P. RERA on date 02.07.2025 for proceedings of physical possession and registry of the unit in accordance with serial number 1 of the order dated 05.06.2024. Secretary, U.P. RERA shall ensure taking action as per rules for issuing recovery certificate for delayed period interest on the deposited amount as per serial number "2" of the order dated 05.06.2024 passed under Section-34, and making the file available to the Adjudicating Officer prior to the hearing date 02.07.2025.

If during proceedings under Rule 24 the Adjudicating Officer finds that timely compliance of the order dated 05.06.2024 under Section-34 is not being ensured by the respondent / promoter, in such situation the Adjudicating Officer may refer the file back to the Bench for taking action under Section 63 of the RERA Act. Thereafter, during proceedings under Section-38 /40,/63, due to failure to provide possession of the unit to the complainant and execute registry, the file was referred to this Bench for proceedings under Rule-24 in accordance with the order dated 22.04.2025 passed by the Hon'ble RERA Bench-3. The file was presented before this Bench today for the first time for proceedings under Rule-24. The respondent is directed to ensure sending offer of possession along with valid O.C.,/ C.C. including demand of outstanding dues (if any) to the complainant within 45 days in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench, and also ensure uploading it on the RERA portal. Upon payment of outstanding dues by the complainant, the respondent shall ensure providing physical possession of the unit to the complainant and executing registry of the allotted unit in favour of the complainant. If the complainant has any objection, he may file his objection along with calculation sheet. The file be put up for further hearing on date 45.09.2025. R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 सपठित नियम-24 44--शिकायत संख्या:--7८0]44/02/[ 05430/2023 मनोज कुमार शर्मा बनाम एटीएस: रियल्टी प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 02.07.2025 ' शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश हुई | पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से उनके विद्वान अधिवक्ता श्री wend उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मुस्कान उपस्थित हुई | उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। gee शिकायत में माननीय पीठ-3 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 05.06.2024 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34 अगस्त, 2024 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय cera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक o2.05.20i9 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने तिथि at ae में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि %.40,67,55/— पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Ht! ब्याज . की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की

धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फौर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्यांज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (over dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। * —* 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 की धारा 2 ७०)) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दण्डनीय होगा। 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि 2a प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेंगे। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 05.06.2024 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38,/40,/63 के अन्तर्गत vat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में-मा. पीठ-3 द्वारा दिनांक 22.04. 2025 को धारा-63 के अन्तर्गत त्ञिम्न आदेश पारित किया गया है fe

उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 05.06.2024 के क्रम संख्या “४ व 2“ का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 2046 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 05.06.2024 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट क॑ भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी उ.प्र. रेरा के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 02.07.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा, पीठ द्वारा दिनांक 05.06.2024 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या “2” के अनुसार “जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 02.07.2025 से पूर्व न्यांयनिणयिक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि न्याय निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 05.06.2024 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं fear जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में रेशा अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38 /40,/63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री निष्पादित न कराये जाने के कारण माननीय रेरा पीठ-3 द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.04.2025 के अनुसार पत्रावली Wy नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ के समक्ष आज प्रथम बार पेश हुई |

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,/ सी.सी. सहित बकाया देयों की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 45 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 45.09.2025 को पेश .हो | “५ - am. पी. सिंह PS (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण